中国REITs发展特征及意义分析

相较于国际REITs，中国REITs具有典型的“中国式” 特征：

一是发展路径。美国、日本、新加坡等国家均针对 REITs专门立法或修改现有法案，其税收优惠安排是 推动REITs发展的重要举措。中国REITs进程是典型的 “试点式”路径，先进行试点，总结经验、问题、困 难，再上升到立法层面。目前中国并未针对REITs专 门立法，在他国发挥关键作用的税收驱动功能也主要 集中在底层资产转让环节，REITs运营、分配等环节 尚未颁布专门的税收优惠政策。 二是制度规则。当前中国REITs试点采取审核制而非 注册制，构建了发改委负责项目合法合规性审查、 证监会负责产品注册、沪深交易所负责上市审核的 制度体系和业务流程。 三是服务方向。境外成熟市场REITs普遍在房地产市场 低迷时期推出，大多数从商业地产领域起步发展。 中国REITs坚持服务实体经济，从基础设施领域起 步，目前在生态环保、交通基础设施、园区基础设 施、能源基础设施、仓储物流、保障性租赁住房等 领域均有布局，并拓展到消费基础设施领域，支持 百货商场、购物中心、农贸市场及社区商业不动产 发行REITs。

四是运作模式。参考中国香港、新加坡REITs的发展 经验，中国REITs采取契约型结构，但与国际上通行 的契约型或公司型REITs结构有所差异。由于中国 《基金法》规定公募基金不能直接投资非上市公司 股权，中国REITs试点采用了“公募基金+ABS”的 产品结构（如图2所示）。公募基金面向投资人公开 发行，ABS将底层资产对应的项目公司的股权转化 为公募基金可直接投资的标准化证券，公募基金通 过持有ABS全部份额，间接持有底层资产的所有权 或经营权。

REITs是中国盘活存量资产、推动经济高 质量发展的重要抓手 深化中国REITs市场建设是深化资本市场功能、 助力提高直接融资比重、服务实体经济高质量 发展的重要举措。一方面，REITs为存量资产提 供了公募上市、资本回收的通道，能够吸引更多 社会资本重新参与新增不动产的培育、建设和运 营，形成不动产存量资产和新增投资的良性循 环。另一方面，REITs经由运营管理机构的专业 运营，可以将低效率资产盘活用于数据中心、 仓储物流等新经济的发展，或在短期内提供较 多的租赁房源，既有助于加快城市更新和优化 功能布局，又有助于推动住房买卖与租赁市场 的良性循环和健康发展，从而低成本、高效率 地将传统经济资源转换为新经济发展动能。

REITs是不动产投资管理重要的“锚” REITs是不动产投资管理非常重要的参考和标 准，发挥着“锚”的作用。第一，REITs是资产 状态的“锚”，表征不动产进入运营和收益都 相对稳定的成熟阶段。第二，REITs是定价机制 的“锚”，用以平衡产权的不同形式、不同市 场、不同时期之间的价格关系。第三，REITs是 资产配置的“锚”，为社会提供了更标准、更 便捷、更透明的不动产投资渠道。第四，REITs 是周期管理的“锚”，有助于平滑长周期下流 动性对于短期不动产价格的剧烈影响。第五， REITs是共同富裕的“锚”，能让全体老百姓共 享经济社会发展成果。

REITs是化解中国地方政府债务的有效工具 地方政府在过去高速增长中，投资建设了大规 模基础设施，同时也堆积了大量债务。中国 REITs被视为基础设施资产的“IPO”，有助于 盘活流动性较低的存量基础设施，以证券化的 方式吸引社会资本参与，帮助地方政府和地方 投融资平台快速回笼资金，从而化解债务违约 风险。同时，REITs回收资金也可循环投入新基 建等领域，以REITs价格作为基础设施投资的基 准，将引导地方政府投资更加科学有效，有助 于补短板、提质效。

REITs是企业走向轻资产转型和专业化运 营的开端 对于底层资产持有方而言，REITs一是能从存量 资产中释放流动性，有效降低企业杠杆、改善企 业资产负债表，促进企业由直接控制重资产向间 接运营管理轻资产转型；二是提升了资产运营的 透明度，倒逼企业提升专业化运营能力和管理 效率，助力打造具有市场竞争力的专业化运营 企业；三是释放的资金用于企业补短板、布新 局，优质资产的培育为经济发展提供了新的增 长点，促进实体经济发展模式转型升级。

REITs是投资者优化资产配置的新选择 REITs将运营成熟的不动产资产引入资本市场， 为投资者提供了兼具长期配置、分红稳定、收 益可观特点的金融产品，助力分享中国经济现 代化的中长期红利。对于专业机构投资者， REITs满足了其长久期、稳定收益的投资需求。 吸引如养老金、保险资金等长期资金加大配置 比例，有助于培育价值投资和长期投资理念， 激发长期资金市场活力。对于境外投资者，中 国REITs是资产配置多样化的重要选择，一方面 REITs与股票、债券、现金等大类资产相关性较 低，另一方面中国资产与全球资产相关性同样 较低。对于个人投资者，REITs降低了不动产投 资的参与门槛，为个人投资者提供了新的财产 性收入机会，一定程度上解决了中国居民财富 增长和金融产品不足的矛盾，有助于完善储蓄 转化投资机制，实现中国共同富裕目标。