REITs市场展望分析

底层资产百花齐放，扩募新发增长可期。

1. 新兴业态整装待发，市场大幅扩容可期

对标海外，REITs 试点行业有望扩充至长租房及商业地产领域。2021 年 7 月 2 日国家发改革委发布关于《进 一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（简称 958 号文），明确了我国基础设施 公募 REITs 的重点试点行业涵盖交通、能源、市政、生态环保、仓储物流、产业园区、新基建、保租房及其他 类基础设施，海外成熟 REITs 市场中常见的酒店、商业零售及办公类资产并未纳入范围之内。2022 年 12 月 8 日，证监会副主席李超在首届长三角 REITs 论坛暨中国 REITs 论坛 2022 年会论坛上表示，加快打造 REITs 市场 的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。在 REITs 的起源地美 国，商业零售及租赁住房板块合计占 REITs 市值比重为 30%，新加坡、日本及香港这一比例分别为 23.9%、11.8% 及 88.6%。因此这一表态不仅预示了未来公募 REITs 底层资产业态不断延伸的可能性，也有助于 REITs 市场充 分与国际市场接轨，同时丰富了 REITs 投资人的选择品类；公募 REITs 市场发展进入全新阶段。

近半年 REITs 审批速度显著加快，2023 年新上 REITs 数量将迎来爆发。2021 年年内，含首批 9 只 REITs 及二批的 2 只 REITs 在内，共 11 只公募 REITs 上市。截至 2022 年 12 月 6 日，2022 年合计上市 REITs 已达 11 只，已获批待上市的 REITs 为 2 只。自 2022 年下半年开始，REITs 审批速度显著加快，如华夏合肥高新 REIT 及即将上市的华夏有巢保租房 REIT，从交易所挂网至审批通过均用时 1 个月左右。根据不完全统计，目前已有 超百家原始权益人发布公司公告或招标公告拟进行公募 REITs 的发行及申报工作，叠加相关监管机构日益加快 的审批步伐，我们预计 2023 年新上市 REITs 数量将达 30 只：其中产业园区、保租房及能源类 REITs 将合计占 比过半。从市值来看，截至 2021 年 12 月 31 日，REITs 总市值约 436 亿元，我们预计到 2023 年底，REITs 总市 值将达到 1800 亿元，在 2022 年底约 900 亿元的基础上实现倍增。根据目前已发布公司公告及招标公告的 REITs 拟申报项目，我们预计 2023 年中国基础设施公募 REITs 行业将扩充并丰富，风电、水电及光伏等新能源基础设 施项目有望于明年上市。

多家能源相关企业及上市公司积极开展 REITs 发行申报工作，资产涵盖风电、水电、光伏等新能源业态。 2022 年 8 月上市的鹏华深圳能源 REIT 为目前唯一的一单已上市能源类 REITs，其底层资产为天然气发电机组。 而随着包括金风科技、海控能源、中国电建、协鑫能源、国电投、南方电网等在内的多家企业或上市公司发布 开展公募 REITs 发行工作的公告，能源类基础设施公募 REITs 资产有望扩充至风电、水电、燃气发电及光伏等 类别。

2. 扩募为 REITs 市场持续注入活力

REITs 扩募落地在即，驱动 REITs 市场规模增长。2022 年 9 月 28 日，包括华安张江光大 REIT、中金普 洛斯 REIT、博时蛇口产园 REIT、红土盐田港 REIT 及富国首创水务 REIT 的 5 只首批公募 REITs 发布了扩募公 告，标志着中国 REITs 市场发展进入新阶段。借鉴国际成熟 REITs 市场经验，扩募驱动已上市 REITs 规模及业 绩双增，同时可通过分散底层资产集中度而降低收益波动风险。当 REITs溢价交易时，扩募往往有助于增厚 REITs 的现金分派率和投资人收益，为 REITs 市场的长久发展注入活力。

已上市 REITs 原始权益人资产储备丰富，打开未来增长想象空间。受限于目前市场化购买扩募资产的渠道， 未被放开，中国基础设施公募 REITs 可扩募资产基本依赖于其原始权益人及相关主体的已有储备。目前已上市 的公募 REITs 原始权益人均为特定区域或领域内的行业龙头，其积累维续数年的资产储备也将为未来 REITs 的 扩募增长打开合理想象空间。

3. 建议关注 REIT 的三大影响因子：底层资产盈利稳定性、底层资产区位、原 始权益人实力

底层资产盈利稳定性各异，建议关注受宏观经济扰动较小的能源及仓储物流 REITs。首批公募 REITs 上市 至今已近一年半，各板块业态间的收益水平出现显著分化，总体来说呈现产权类优于经营权类，能源＞仓储物 流=产业园区＞保租房=生态环保＞高速公路的态势，我们认为这与底层资产运营状况及盈利兑现程度和稳定性 密不可分。同一业态之间，盈利相对稳定的 REITs 涨幅往往也优于其他 REITs。如华安张江光大 REIT 上市至今 只有 2021 年第三季度可供分配金额稍低于预期为 99%，其余季度收益均高于预期，也因此成为产业园区板块内 涨幅最高的 REITs 产品。鹏华深圳能源 REIT2022 年第三季度可供分配金额达成率为 187%，也因此在上市仅 4 个月的情况下收获 40%的涨幅且极少回撤。

宏观环境仍存不确定性，短期内一线城市资产更具韧性。虽然疫情管控措施已逐步放开，但宏观经济回暖 修复仍需时间实现，在外部环境仍存较大不确定性的情况下，短期内一线城市资产更受市场青睐。以仓储物流 业态为例，2022 年 9 月 28 日，红土盐田港 REIT 与中金普洛斯 REIT 同日发布扩募公告，其中红土盐田港 REIT 拟购入资产仍位于深圳市内，中金普洛斯 REIT 拟购入资产分布于江门、青岛及重庆等能级稍低城市。扩募公 告发布至今，红土盐田港 REIT 下跌 7.5%，少于中金普洛斯 REIT 的 8.7%。从估值层面看，红土盐田港 REIT 的 P/NAV 及 P/FFO 均高于中金普洛斯 REIT。产业园区业态中，不同于其他同类 REITs 底层资产所在的北京、 上海及深圳等地，东吴苏园产业 REIT 及华夏合肥高新 REIT 资产分别位于苏州及合肥市内。因此上市至今涨幅 分别为 24%及 22%，低于同类产品。REITs 投资者大多是偏重稳定性的固收类机构投资人，在目前的背景之下， 一线城市资产的防御属性更强，因此相应 REITs 更受市场偏爱。 REITs 市场存在龙头效应，中长期关注原始权益人具备长期扩募资产储备的 REITs。海外成熟 REITs 市场 的成功经验揭示了中国基础设施公募 REITs市场持续扩容，已发行REITs不断进行扩募和资产并购是大势所趋。 因此原始权益人的资产储备能力和运营管理能力至关重要。一线城市估值水平整体偏高，未来持续不断的扩募 过程中若希望持续增厚现金分派率，则装入二三线城市资产必不可少。其中，一线城市资产用于降低收益波动 性，二三线城市资产用于提升资产组合整体分派率和分散度。