国内REITs表现、发展特点及未来展望分析

国内不同属性的REITs近期表现较好。

截至 2023 年 3 月 9 日，我国共有 25 只上市公募 REITs 产品，总发行规模超 800 亿元， 底层基础资产类型包括生态环保（2 只）、交通基础设施（7 只）、保障性租赁住房（4 只）、 园区基础设施（8 只）、能源基础设施（1 只）和仓储物流（3 只）等，其中首批（3 只）保 租房 reits 于 2022 年 8 月 31 日在沪深证券交易所同步上市交易。

换 手 率 是 判 断 REITs 在 二 级 市 场 流 动 性 和 交 易 活 跃 度 的 指 标 之 一 ， 近 三 个 月 （2022/12/09-2023/3/9）已发行的 25 单公募 REITs 日均换手率为 1.41%，远高于港交所 REITs 同期的日均换手率（0.09%），以及美国 REITs 市场同期日均换手率（0.74%），体 现了国内 REITs 二级市场的强流动性。所有上市 REITs 中，除 2 月 8 日上市的京东仓储 REIT 外（日均换手率为 4.34%，上市一周内日均换手率为 10.51%），日均换手率均超过 2%的 REITs 有临港创新产业园（4.67%）、东久新经济（2.99%）和华夏和达高科（2.74%）。 按资产类型来看，园区基础设施 REITs 日均换手率最高（1.89%），其次是保租房（1.41%）， 除京东仓储外，其余两只仓储物流 REITs 流动性较差。

当前，我国公募 REITs 资产整体具有一定的稀缺性，相较于市场资金其规模较小（截至 2023 年 3 月 9 日，公募 REITs 总市值约 869 亿元，仅占沪深两市流通市值（约 71.9 万亿元） 的 0.12%），这是 REITs 产品初上市便引发抢购的直接原因，但“股债兼备”的产品特性 才是核心因素所在： （1）虽然 REITs 是权益类封闭式基金，但其特性更偏向于“固收+”。REITs 作为分红收益 率较高的一类资产，可在低利率环境下作为债券，尤其是高收益债的一种替代。 （2）在经济周期波动较大的情况下，当前交通类、能源类以及保障房类资产还是能获得相 对比较稳定的收益，从而提供 REITs 收益端的现金流。 （3）公募 REITs 处于试点阶段，是审批制不是备案制，合规方面的要求比 IPO 更为严格， 对试点项目试点资产的选择也是优中选优，从而形成目前供不应求的局面。

我国类 REITs 是在资产支持证券监管框架下的不动产融资产品创新。类 REITs 以收益稳定 的不动产资产实现债务融资，并作为资产建设投资的债务性融资渠道，实现财务目的。相 比于公募 REITs，类 REITs 为私募发行，是推出公募 REITs 前的实践探索。根据 CNABS 统计，2014 年至 2022 年 12 月，国内共有 158 单类 REITs 发行、规模达 3,312.46 亿元。 类 REITs 底层资产范围相对宽泛，仅要求底层资产权属清晰、有稳定现金流，对于业态、 区域均未设置硬性约束。目前其底层资产类型划分为不动产类和基础设施类，范围涵盖发 电类基础设施、写字楼、物流仓储、商业综合体、租赁住房、公路、酒店等。

为进一步发挥私募基金多元化资产配置、专业投资运作优势，满足不动产领域合理融资需 求，2023 年 2 月 20 日证监会启动了不动产私募投资基金试点工作。中基协统计数据显示， 截至 2022 年末，存续的私募股权房地产基金 838 只，存续规模 4043 亿元，存续的私募股 权基础设施基金 1424 只，存续规模 1.21 万亿元，主要投向商业地产、交通基础设施、物 流仓储、市政工程开发与建设等，市场存续规模已达到较大量级。此次试点工作是证监会 落实党中央和国务院有关“促进房地产业良性循环和健康发展”决策部署，健全资本市场 功能，促进房地产市场盘活存量，支持私募基金行业发挥服务实体经济功能的重要举措。

回顾自 2020 年中国 REITs 试点推出开始，REITs 获得的政策支持力度远超市场预期。2022 年支持 REITs 落地的政策包括财政部和税务总局出台的 REITs 税收优惠政策，国资委对 REITs 产权转让规则做的厘清，交易所对 REITs 扩募规则的规定，以及 5 月份国务院有关 盘活存量的文件，12 月份中共中央、国务院有关扩大内需的战略规划纲要等等。

长期来看，我国公募 REITs 市场前景广阔。我国 REITs 市场坚持服务实体经济，依托基础 设施领域现有的大体量的优质资产，选择以基础设施为切入点，这是中国 REITs 的亮点之 一。固定资产投资是中国拉动经济增长的重要引擎之一，经过多年快速发展，积累了不少 的基础设施投资存量，亟待盘活存量以带动增量和提高发展质量。在中国经济增长模式转 变的大背景下，REITs 盘活存量、降低负债、优化结构、提高效率方面的优点，有助于为实 体经济的高质量发展提供解决方案。