2026年豫园股份深度研究报告：东方生活美学旗舰，瘦身健体再启新程

从传统零售+地产到东方生活美学旗舰，成就家庭快乐消费产业集团

（一）四十载改革求变，布局全球化多业态消费

依托复星国际集团，打造快乐消费产业龙头平台。豫园股份是复星国际集团旗下核心的 快乐消费产业旗舰平台，公司以“东方生活美学”为置顶理念，坚持产业运营与产业投 资双轮驱动，从单一商圈运营升级为消费产业平台型公司。公司业务覆盖珠宝时尚、文 化饮食、时尚表业、美丽健康、复合功能地产等多个领域，以“老庙”“亚一”两个黄金 首饰品牌和复地产发的物业开发业务以及大豫园片区的商业运营管理业务为主，旗下拥 有 19 个中华老字号和一众领先品牌，以及多个全球知名品牌。

东方生活美学为战略内核，布局多业态家庭消费产业。2022 年公司提出“东方生活美学” 置顶战略，目前旗下拥有“老庙”、“亚一”、松鹤楼等 19 个中华老字号品牌，构建多业 态消费生态。

珠宝时尚：公司核心业务，以“老庙”、“亚一”为核心品牌，2024 年面对国际金价 剧烈波动、消费需求结构性变化的调整，正从“新模式、新产品、新零售”等多角 度挖掘增长机会。

文化饮食：以次高端定位为主，受宏观环境影响有所承压，正践行“拥轻合重”的 发展战略，聚焦松鹤楼、南翔两个强势老字号品牌，在国内加速轻资产拓店发展， 并启动全球化连锁布局。

汉辰表业：聚焦“海鸥”、“上海”两大中国腕表品牌，优化业务结构，聚焦品牌， 以技术为本，融合艺术、时尚，构建有核心竞争力的差异化产品矩阵。

美丽健康：出售低效资产持续瘦身健体，重点发展童涵春堂，做大药食同源，升级 AHAVA 及蔚蓝之美品牌定位。

地产业务：构建集商业管理、地产开发、物业管理为一体的豫园商置事业群，践行 拥轻合重战略，推动存量非核心资产退出，以实现聚焦核心资产运营能力，降低负 债率的目标。

从收入结构看，公司业务从地产转向消费产业运营为主，多元业务协同发力。公司业务 分为产业运营、商业综合运营与物业综合服务、物业开发与销售三大板块，其中产业运 营、商业和物业的收入占比逐渐提升，物业开发与销售的收入占比下降。2024 年，产业 运营/商业综合运营与物业综合服务/物业开发与销售分别实现 340/29/100 亿元收入。1） 产业运营板块中，2024 年珠宝时尚业务收入 300 亿元，占总收入 63.9%，是公司的核心 业务，同时餐饮、食品百货、医药等其他消费业务多元协同发展；2）商业和物业服务业 务随着豫园商圈运营能力提升、客流量和销售额增长，收入稳健增长，收入占比从 2019 年的 3.6%提升至 2024 年的 6.1%；3）物业开发与销售业务受地产行业下行周期影响持续 收缩，收入占比从 2019 年的 44.8%下降至 2024 年的 21.4%。

回顾公司发展历史，大致可以分为 3 个发展阶段：1）1987-2002 年改制起步阶段：公司前身为上海豫园商场，早期以黄金珠宝、餐饮等传统商业为主，于 1987 年 6 月改制为上 海首家商业股份制企业，1992 年 9 月于上海证券交易所上市，成为新中国商业第一股， 初步构建商业旅游综合体的多元业态。2）2002-2018 年平稳发展阶段：2002 年复星集团 入股成为第一大股东，注入资源推动业务多元化，逐步扩展至旅游、医药等领域，形成 黄金、餐饮、文旅三大支柱产业。3）2018 年至今重组升级阶段：2018 年完成重大资产 重组，复星持股比例升至 68.58%实现绝对控股，确立“家庭快乐消费产业+城市产业地 标+线上线下会员及服务平台”的“1+1+1”发展战略，2022 年提出“东方生活美学”置 顶战略，2025 年加速品牌出海与业态优化，豫园灯会登陆巴黎、曼谷，大豫园片区二期 建设启动，致力于转型为全球化消费产业巨头。

（二）复星集团控股赋能产业集群，管理团队深耕消费产业

复星高科及其一致行动人控股 61.91%，上海黄浦区国资委持股 6.68%，双方协同赋能。 截至 2025 年 9 月 30 日，上海复星高科技（集团）有限公司直接持有公司 2.10%股份， 并通过 17 家企业持有公司 59.81%股份，合计持有公司 61.91%股份。上海黄浦区国资委 通过全资控股上海豫园及上海黄房实业，间接持股 6.68%，为第二大股东。复星集团主导 战略布局与资源整合，上海黄浦区国资委赋能本地商圈升级，共同推进大豫园片区（含 豫园二期、福佑路地块）世界级文商旅标杆建设。

核心管理层以在集团任职多年的职业经理人为主，拥有美护、珠宝、地产、酒业等消费 产业丰富经验。董事长黄震曾任上海佰草集化妆品有限公司总经理及上海家化副总经理， 执掌珠宝时尚业务超 10 年；联席董事长王基平，复星蜂巢大中华区董事长，历经产业地 产发展转型变革，在构建具有产业深度的蜂巢产品方面拥有丰富经验；联席董事长石琨， 积极推动对中华老字号和传统文化品牌的产业投资和创新发展工作，拓展了文化饮食产 业和酒类业务的布局。

（三）短期业绩略有承压，拥轻合重持续优化资产结构

24-25 年收入利润下滑，主要受珠宝和地产业务调整影响，25Q2 起边际改善。2025 年前 三季度，公司实现营业收入 284 亿元，同比下降 21.33%，归母净利润-4.9 亿元。公司业 绩承压主要源于 24Q2 起以珠宝时尚业务为主的消费产业终端销售遇冷、地产行业下行 公司主动收缩业务。从业务结构拆分来看，24Q2-25Q1 珠宝时尚业务收入持续下滑，但 从 25Q2 起降速大幅收敛，同时产业运营板块中食品百货、医药健康等品类也企稳修复； 24Q3-24Q4 地产业务收入大幅下滑，25Q1 起开始转正。

低毛利珠宝时尚业务占比提升+地产业务承压，整体毛利率下行。近年来毛利率呈下行趋 势，毛利率从 2020 年的 20.0%逐年下降至 2024 年的 12.2%（注：此处毛利率数据已扣除 税金及附加，本段下同），主要原因是毛利率较低的珠宝时尚业务占比由 2020 年 50%逐 年增长至 2024 年 64%，19-24 年珠宝时尚业务毛利率在 7.7-8.7%之间波动，低于公司整 体毛利率水平。同时由于地产行业整体下行，物业开发与销售业务的毛利率从 2020 年的 30.1%下滑至 2024 年的 3.9%，致公司整体盈利能力承压。

拥轻合重、瘦身健体，公司逐渐剥离非核心重资产业务，优化资产结构。2024 年起，公 司开始实施“拥轻合重”战略，加速剥离非核心重资产项目。公司于 2024 年退出株式会 社新雪股权，并完成上海真如（星光耀）等项目大宗退出、天津 ABC 依托商业运营散售 等，持续瘦身健体回笼资金、降低负债率、优化财务结构，集中优势战略性聚焦投向高 潜力、高增长、高利润、高协同的核心产业。

围绕消费产业打造快乐产业集群，珠宝为核、多元协同

（一）珠宝时尚：行业转向产品和运营驱动，老字号品牌焕发新生

构建多品牌矩阵，满足多层次消费需求。公司旗下拥有多个老字号品牌，形成了覆盖不 同价格区间和消费场景的品牌矩阵。核心品牌“老庙”聚焦高线市场，延续“福、禄、 寿、喜、财”好运文化基因，不断推出新系列和 IP 联名产品；另一核心品牌“亚一”深 耕低线城市，着力在产品设计上引入东方美学和现代审美元素，提升年轻群体的接受度。 此外，公司收购了法国珠宝品牌 DJULA，DJULA 定位年轻时尚，以强设计为驱动，截至 25 年三季度末有直营网点 11 家、加盟店 1 家。公司孵化了培育钻石品牌露璨 LUSANT， 截至 25 年三季度末有直营网点 1 家。

黄金珠宝行业发展从渠道为王→产品和运营驱动。24 年以前黄金珠宝行业产品同质化、 市场不饱和，行业主要驱动逻辑是开店，周大福、老凤祥、豫园股份等开店能力强的公 司领跑板块。24 年以来金价上涨+渠道饱和带来开店投资回报率下降，行业进入净关店 阶段，同时老铺对市场的教育+金价上涨后小克重产品对设计和工艺要求天然变高，黄金 珠宝行业饰品化趋势加速。在饰品化趋势下，一方面对消费者洞察能力的要求变高，如 潮宏基通过“加盟赋能+全渠道融合”的精细化运营模式来提升消费者洞察，品牌为加盟 商提供智慧库存管理系统与客户关系管理工具，同时总部统一输出内容营销资源，叠加 小红书、抖音等平台的年轻化营销，持续打造爆款。另一方面，老铺黄金用全直营运营 模式在产品、渠道、服务全维度引领黄金饰品高端化。

渠道端，由快速扩张转向精细运营，提升单店门店表现。经过以加盟批发为主的快速扩 张阶段后，公司转向精细化运营和渠道优化。至 2024 年底，珠宝时尚集团门店合计 4,634 家，旗下“老庙”“亚一”品牌门店合计 4,615 家（其中 253 家直营店，4,362 家加盟店）， 较 2023 年净减少 379 家；DJULA 和 LUSANT 为全直营模式，截至 2024 年末 DJULA 共 计 17 家直营店，LUSANT 共计 1 家直营店。2025 年，公司在珠宝业务的经营效率和网 络质量上持续改进，截至 2025 年三季度末，珠宝时尚集团门店合计 4,128 家，旗下“老 庙”“亚一”品牌门店合计 4,115 家（其中 250 家直营店，3,865 家加盟店），较 2024 年底 净减少 500 家。公司基于全国战略布局和区域分级管理，提出“拥轻合重”战略，收缩 低效门店、优化加盟网络，鼓励推行智选门店等新模式加速推广以提升数字化和运营效 率。截至 2024 年末珠宝门店中智选门店数量已突破 800 家。

（二）其他消费板块：从老字号到新消费，瘦身健体、传承创新

餐饮：构建老字号品牌矩阵，传承中华饮食文化。公司文化饮食业务主要围绕老字号品 牌展开，旗下拥有松鹤楼、松月楼、绿波廊、南翔馒头店、上海老饭店等众多餐饮品牌， 依托深厚的历史文化底蕴和品牌优势，结合现代消费需求，通过持续产品创新和品牌升 级，致力于为消费者提供高品质的餐饮体验，传承和创新中华饮食文化。公司餐饮板块 近年来有所承压，2024 年营收同比下降 18%至 11.6 亿元，正通过“拥轻合重”策略提升 产品及品牌力，并聚焦松鹤楼和南翔两个老字号品牌的轻资产拓店能力，持续打磨餐饮 连锁模式。

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