2025年豫园股份公司研究报告：置顶东方生活美学战略，文化引领出海实现0_1突破

1 多业务板块并进

1.1 公司简介：是复星快乐产业旗舰平台

2018 年完成重大资产重组以后，公司成为复星快乐产业旗舰平台。依托控股股东复星全 球平台及资源赋能系统，公司聚焦家庭客户，持续锚定“家庭快乐消费产业+城市产业地 标+线上线下会员及服务平台”的“1+1+1”发展战略。目前，公司以“东方生活美学” 为置顶理念，坚持产业运营与产业投资双轮驱动，旗下拥有 19 个中华老字号和一众领先 品牌，以及多个全球知名品牌。在国内国际双循环新格局背景下，加快推进全球化布局， 传递东方生活的美学和美的生活方式，向全球一流的家庭快乐消费产业集团迈进。

前身为豫园商城，后复星入股逐步成为第一大股东。1987 年，公司前身上海豫园商场股 份有限公司成立。1992 年，“豫园商场”股份公司募集组建“豫园商城”。2002 年复星 参与豫园股份混改，以股权转让的模式获得 20%股份，成为公司第一大股东。2004 年， 豫园股份与山东招金集团等共同组建招金矿业股份有限公司，拓展业务领域。2005 年， 南翔馒头店进军东南亚，签约日本福冈店，开始走向国际市场。2013 年，组建豫园珠宝 时尚集团，““老庙黄金”““亚一”双品牌运作，强化了珠宝时尚领域的布局。2015 年，收购日本北海道星野 Tomamu 度假村，进一步拓展了文旅等相关业务。2017 年，证券 简称变为“豫园股份”，定位为“全球综合性商业消费集团”，完成了企业定位的重大升 级。2018 年，公司完成重大资产重组，复星持股比例近 70%，公司进入复星战略布局核 心层。

营收和业绩此前逐步提升，但近年受地产等拖累出现下滑。公司针对变化的外部环境， 已积极开展业务布局调整，提出贯彻“瘦身健体”、“拥轻合重”、“攻守平衡”战略措施， 持续聚焦主业发展。1）2018-2023 年公司营收 CAGR 达 11%，2024 年营收因消费增长 乏力和房地产下行出现下滑，25H1 实现营收 191.12 亿元/同比-30.68%。2）2018-2022 年公司归母净利润 CAGR 达 6%，2023-2025H1 归母净利润因对部分房地产项目计提减 值准备、投资收益减少而下滑。

公司业务分为三大板块：产业运营、物业开发与销售、商业综合运营与物业综合服务， 其中产业运营业务占总营收比重逐步提升，物业开发与销售占比下降。2024 年产业运 营、物业开发与销售、商业综合运营与物业综合服务收入分别为 340.3、100.4、28.5 亿 元，分别占总营收的 73%、21%、6%。1）产业运营板块 2019-2023 年营收 CAGR 达 17%，因消费乏力，2024 年该板块营收 340.34 亿元/同比-18%，25H1 营收 145.42 亿 元/同比-36%；占总营收比重则不断提升，25H1 已达总营收的 76%。2）物业开发与销 售板块持续收缩，2024 年该板块营收 100.38 亿元/同比-26%，25H1 营收 32.87 亿元/ 同比+4.84%，25H1 仅占总营收的 17%。3）产业运营板块中，营收占比最大的为珠宝 时尚业务，2024 年收入 299.77 亿元，占总营收的 64%，是公司的核心业务。

1.2 股权结构和管理层

公司控制权集中，股权结构稳定，是复星快乐产业旗舰平台。截至 2025 年 10 月 1 日， 公司第一大股东为复星高科技及其一致行动人，累计持股 61.91%。公司第二大股东为 上海黄浦区国有资产委员会，通过持股上海豫园和上海黄房实业，间接持股公司6.68%。 公司实际控制人为复星国际董事长郭广昌先生。

高管团队以在集团任职多年的职业经理人为主，具备丰富消费产业经验。公司董事长黄 震先生曾任佰草集总经理及上海家化副总经理；CFO 邹超先生 2018 年加入豫园股份， 期间担任豫园股份副总裁、执行总裁、联席首席投资官，董事会秘书。其他高管多为职 业经理人，相关经验丰富。

2 产业运营：核心业务生态，多个业务升级转型

产业运营板块占公司总营收比重超七成，包括珠宝时尚、餐饮管理与服务、食品百货及 工艺品、医药健康、化妆品、时尚表业等业务。

2.1 珠宝时尚：拥有两大核心品牌，产品创新、全链路降本增效

2.1.1 黄金珠宝行业规模大、增速稳

珠宝行业规模大、未来仍保持稳步增速，其中黄金占主导。1）我国珠宝行业未来将稳步 增长至近万亿元规模。根据周六福招股书，中国珠宝市场 2019-2024 年 CAGR 为 3.6%， 2024 年中国珠宝市场规模达 7280 亿元，预计 2029 年市场规模达 9370 亿元，2024- 2029 年 CAGR 为 5.2%。2）黄金珠宝主导珠宝市场，占 2024 年市场零售销售值的 73%。

虽然金价上涨抑制部分需求，但 25 年以来金银珠宝销售额仍然实现较快增长。1）金价 快速上涨抑制了黄金珠宝的部分需求。2024 年初至 2025 年 10 月 23 日伦敦金现涨幅高 达 100.06%，期间中国 Au9999 黄金的现货最高值达人民币 1002 元╱克。黄金投资需 求强劲，高金价抑制了部分消费需求，尤其是金饰类产品的销量出现下滑。根据世界黄 金协会发布的《全球黄金需求趋势报告》，25 年上半年我国金饰需求量降至 194 吨，同 比下降 28%，为 2009 年以来上半年的最低水平。2）虽然销售量下降，但是今年以来销 售额保持健康增长。今年以来尽管社会零售增速有所放缓，但限额以上单位金银珠宝零 售额当月同比增速远超社零总额当月同比增速。根据世界黄金协会发布的《全球黄金需 求趋势报告》，25 年上半年消费者在金饰上的总支出仍达 1370 亿元，与去年持平，并且 与 2013 年上半年的历史峰值差距不大。

行业未来驱动因素发生变化，黄金珠宝的消费场景和消费者喜好转变。1）黄金珠宝的 购买动机由婚嫁转变为自戴悦己。根据世界黄金协会发布的《2025 年中国金饰零售市 场洞察》，25 上半年“自戴”驱动的消费占门店销售额的 37%，远高于 2024 年的 27%。同时，婚庆相关金饰的销售占比由 2024 年的 24%降至 19%。我们认为，这类 悦己的购买行为将持续主导消费者的珠宝饰品购买动机。2）消费者喜好转变，客单价 低、设计时尚的小克重金饰成为消费者日常佩戴的“时尚单品”。由于金价飙升、行业设 计创新持续发力，2025 上半年 10 克以内的黄金产品占其金饰销量的 45%，相较 2023 年的 37%显著增长，同时 25 上半年 20 克以上产品的销量占比下滑。

2.1.2 公司多方面拥抱变化

多品牌矩阵，形成品牌及产品的差异化。公司珠宝时尚业务以“老庙”和“亚一”两个 老字号品牌为核心，其中“老庙”弘扬中国传统金艺文化，聚焦一二线城市市场，致力 于升维发展，打造高端珠宝形象；“亚一”通过时尚设计赋予黄金饰品温暖与幸福感，深 耕低线城市市场，以亲民的价格和优质的产品服务消费者。此外还收购了法国时尚珠宝 品牌 DJULA，孵化了时尚培育彩钻品牌 LUSANT 露璨。并在黄金作为避险资产，但传统 金条、金币等产品难以满足高净值人群对资产文化价值需求的背景下，2024 年创立了黄 金艺术品牌“东家金造”。公司珠宝品牌跨越平价到高端，客户群体覆盖广泛。

产品端，推出符合小克重、IP 联名、古法等当下金饰发展趋势的系列产品。公司深挖“老 庙”品牌的“好运文化”内涵，以“祈福转运”为抓手，建立好运产品矩阵。1）““老庙·古 韵金”系列 2018 年开始推出，该系列天然契合当下古法黄金潮流，公司对该系列不断迭 代升级。2024 年““古韵金·富富有””系列新新升级，全年古韵金系列销售 74.5 亿元。 2025 年推出“古韵金・作”系列，糅合中国传统文化“莲花”“葫芦”两大意象，全新 打造“莲生福禄”这一好运符号，从工艺技法、设计理念到产品质感，全方面突破升级。 2）25 年初推出“一串好运 2.0”系列，延续小克重、轻量化的产品特性，精准切入年轻 人日常佩戴的转运需求，目前上市累计销量已突破 1.5 亿元。3）与 IP“天官赐福”联 名，提升产品情感附加值，预售当日即登顶 IP 联名黄金品类 TOP1，正式上市后 3 天内 全渠道累计销量突破 2,000 万元。

渠道端，由加盟批发为主向精益运营和高毛利转型。““老庙”和“亚一”均以加盟模式为 主，2023 年以前快速扩张，2024 年开始不追求盲目扩张、对门店精细化管理，优选大 加盟商协助其管理经营。截至 2024 年底，“老庙”和“亚一”品牌连锁网点达到 4,615 家，其中 253 个直营网点，4,362 家加盟店，较 2023 年减少品牌营业网点 379 个。DJULA 和 LUSANT 露璨为全直营模式，截至 2024 年底，DJULA 直营网点为 17 家，露璨直营网 点为 1 家。

营销方面，全渠道融合，放大“好运”IP 价值。1）线上种草并实现流量转化，打通“营 销种草—＞到店引流—＞抖音店播”全链路，实现全渠道效率最大化。未来半年，在稳 固抖音本地行业第一地位，深耕抖音店播构建第二增长曲线的同时，也将持续链接小红 书、快手等更多线上平台。2）线下打造沉浸式体验。在老庙和“天官赐福”IP 联名之时， 老庙景容楼文化旗舰店化身“极乐坊”主题体验站，精准触达粉丝情怀点。

供应链方面，全链路降本增效。1）提升上游仓网布局：上线珠宝仓网项目，珠宝深圳物 流中心建设落地，自动化设备稳步推进，通过投资合作、包产能或产线等方式补链强链， 支撑高毛利销售转型。2）在供应商管理上，精细化分类分级，2024 年底呆滞库存金额 与年初相比下降逾 1.5 亿元，呆滞率下降 2.3%；战略供应商降本，全流程损失分析工具 结合供应商集采竞合机制，实现成本节降 1.1 亿元，采购降本率 5.3%；完成经营性采购 制度，更新迭代盘点制度，基于全球化发展目标启动国际供应链能力建设。3）在订货模 式上升级：保留核心省份月度常规订货会，新增半年大型订货会，强化“好运宝”线上 补货，循环授信支持小单快返，按周按需补货。 此前珠宝时尚业务承压，当前业务调整的结构性趋势初显。1）2019-2023 年珠宝时尚业 务营收稳步快速增长，CAGR 达 16%，2024 年因消费疲软、金价快速上涨等因素业务营 收同比下滑 18.38%，为此公司进行了上述的调整。25Q2 珠宝时尚营收已现回弹趋势， 25H1 珠宝时尚业务营收继续下滑 37.5%，但其中 25Q2 营收环比增长 47%，业务模式 调整的结构性趋势初显。2）毛利率较为稳定，且 25H1 毛利率同比提升，达 7.34%/同 比+0.43pct。

2.2 餐饮管理与服务：拥有多个中华老字号品牌

以“品牌运营+文化传承”为核心，构建起涵盖多家中华老字号与非物质文化遗产的特 色品牌矩阵。1）松鹤楼（超 260 年，苏帮菜标杆）及衍生的松鹤楼面馆延续苏帮风味； 2）南翔馒头店始创于 1900 年，以百年匠艺制点心；3）春风松月楼（1910 年创）的素 菜包制作技艺是黄浦区非遗；4）绿波廊作为海派餐饮代表，曾为亚信峰会各国第一夫人 定制“夫人套点”；5）上海老饭店（150 年历史）是国家级非遗“上海本帮菜肴传统烹 饪技艺”传承者；6）上海德兴馆（142 年历史）是本帮菜发源地；7）和丰楼定位“小 吃王国”，汇集各地风味小吃；8）宁波汤团店（70 ”年历史）专营宁波汤团，承载团圆 饮食文化。

餐饮管理与服务业务短期承压。1）2019-2023 年 CAGR 达 16%，其中 2023 年加速连锁 化，营收快速增长，2024 年来稍显压力，25H1 该板块业务营收达 4.66 亿元/同比-27.77%。 2）毛利率较高且稳定，除特殊年份外保持在 63%以上，2025H1 毛利率达 65.06%。

沉浸市场热度攀升，公司将传统文化和现代消费场景的深度融合。1）沉浸式经济近年迅 速发展，2023 年中国沉浸产业消费市场规模已达 927 亿元。2）上海老饭店 2024 年推出“梦回老上海”沪城八景下午茶，现场布置留声机、黄包车等老上海元素，营造复古 与现代交织的消费场景。3）和丰楼 2025 年以“豫园食集”形象新新，融合数字非遗、 AI 灯光、裸眼 3D 长卷等技术，打造“好吃好看好玩”的沉浸式美食空间。

2.3 食品、百货及工艺品：平台与品牌兼备

包括食品、百货及工艺品两大业务，主要为食品饮料、传统工艺品、旅游纪念品等小百 货的销售：1）以老城隍庙为核心的食品业务，涵盖梨膏露、上海梨膏糖、真尝家、乔老 爷、如意情等品牌。2）以东家·守艺人等文化创意品牌为核心的百货及工艺品业务，囊 括东家守艺人、湖心亭茶楼、海上梨园、华宝楼、银杏树下的守艺人、东家 APP、丽云 阁、永青假发、东阳中国木雕城、上海筷子店等。两大业务相互支撑、共享客流，形成 从场景到食品、文创工艺的链条。

食品、百货及工艺品业务毛利率改善。1）该业务营收 2019-2023 年持续增长，CAGR 达 32%，受消费疲软影响，2024 年回落至 10.60 亿元/同比-31.12%，2025H1 营收 5.11 亿 元/同比-16.69%。2）毛利率方面，2024 年下滑后，2025H1 已回升至较高水平达 14.32%。

当前国潮崛起，食品业务正通过“产品创新”挖掘内生价值。“（1）2023 年中国国潮经济 市场规模为 20517.4 亿元/同比+9.44%。“（2）将地区特色老字号食品年轻化：1）老城隍 庙梨膏露不断尝试年轻化。先后与国产动漫“《道道师师》、哔哩哔哩美食纪录片《生活如 沸》等进行联名跨界。2）真尝家×松鹤楼面系列产品于 2022 年 3 月重装上市。3 个月触达消费者 2000 万人。 百货工艺品业务通过“文化平台”和“场景体验”完善文化生态。1）文化平台：东家 APP 是为民间手工艺人提供商业化的电商平台，通过“买卖”与“使用”，来保护传统文化的 延续。2）场景体验：湖心亭由梁建国大师设计，于 2025 年 7 月面市，推出符合年轻人 口味的创新茶饮茶点，日夜茶场的新玩法，形成产业 IP 化；海上梨园于 25 年上半年进 行场景改造，承载传统戏剧、秀场及品牌发布、高端论坛等多元内容。

2.4 医药健康：老字号“童涵春堂”与新消费共进

传承两百”年历史的“童涵春堂”老字号与新消费共进。““童涵春堂”是始于 1783 年的 中华老字号，秉承““壶济济世、普苍生生”的古训，以选材道地、遵古炮炙、修制务精、 品种齐全闻名遐迩，成为沪上体验中医药文化、养生保健、高品质就诊购药的不二首选。

医药健康业务收入波动较大，但毛利率持续提升。1）2020 年-2024 年该业务收入较为 稳定，其中 2022 年受公共卫生事件影响营收短暂回落至 3.79 亿元/同比-26.97%，25H1 该板块业务营收 2.36 亿元/同比-1.06%。2）毛利率则由于优化业务结构不断提升，零售 及中医药养生业务增加及医药批发业务减少不断提升，25H1毛利率创下新高达33.73%。

当前健康养生流行，童涵春堂作为中华老字号背书企业实行年轻化战略，有望实现快速 发展。“（1）养生群体的年龄结构发生了显著变化。2022 年发布的《Z 世代营养消费趋势 报告》显示 18-35 岁年轻人消费占比高达 83.7%。（2）童涵春堂实行年轻化战略：1） 营销方面，与野兽派推出联名产品，在各大社交平台种草。2）产品方面，特别成立了专 注于药食同源类产品的事业部。与上海中医药大学的合作，通过古方新创的理念，将传 统名方结合先进的萃取和冻干技术，推出药食同源功能性食品，面向 25 至 45 岁的消费 者，剂型涵盖了包括饮、粉剂、膏方在内的多种剂型产品，不仅保留了传统滋补品的功 效，还大大提升了使用的便捷性，同时设计了便于携带的包装，满足现代快节奏生活的 需求。3）渠道方面，线上全域布局（天猫/京东/兴趣电商三驾马车）+线下精准卡位（精 品商超/会员店等品质消费场），未来还计划探索 CVS 渠道，并关注私域社群渠道的发展 潜力。当前药食同源业务已经取得快速发展，25H1 销售额超 3900 万元，同比增长 119%。

2.5 化妆品：注重研发与产品迭代

化妆品板块由 AHAVA、WEI 蔚蓝之美两个主品牌构成。1）AHAVA：以色列珍宝级护 肤品牌，该品牌聚焦死海矿物护肤，专注打造死海疗愈。2）WEI 蔚蓝之美：秉持智慧草 本传递平衡之美的护肤理念，融合现代科技与牡丹籽油等天然精粹，主攻研发适合东方 肤质的配方和产品。

品牌持续拓店。1）AHAVA 截至 2024 年末共有 14 家门店，其中 11 家于 2024 年开出。 2）WEI 蔚蓝之美截至 25 年 10 月，在大豫园和南京老门东历史文化街区共有 2 家品牌 文化体验店，此外 WEI 中国首家品牌店于今年 10 月在上海人民广场来福士启幕。

化妆品业务业绩波动，盈利能力仍具韧性。1）2020-2023 年公司营收 CAGR 达 1.52%， 2024 年营收 2.98 亿元/同比-33.92%，25H1 实现营收 1.13 亿元/同比-22.42%，因海外 市场扰动及结构性调整出现下滑。2）毛利率方面，较为稳定，2025H1 毛利率为 55.60%。

注重研发与产品迭代提速，发力高功效护肤。1）以色列珍宝级护肤品牌 AHAVA，持续 发布功效线新品：品牌依托死海实验室研发体系，围绕矿物修护与抗老功效持续创新。 2021 年“五五购物节”首发奢颜紧致眼霜与乳液，添加 3D 专研科技与植物抗氧体系， 针对眼部初老与干纹问题；2022 年推出胜肽抗皱眼霜，进一步强化抗皱功效研发。2） WEI 蔚蓝之美聚焦东方草本护肤理念，通过与菏泽市共建““中国牡丹产业研究室”补强 原料与配方储备，推动草本功效持续迭代。2023 年升级明王朝御容系列，加入洛阳牡丹 籽油精粹，强化““抗老+修护”双功效研发。2024 年首家蔚蓝之美品牌文化体验店落位 豫园商圈，突破零售新模式。

2.6 时尚表业：国表双品牌矩阵，传承与创新并举

构建国表双品牌矩阵，传承与创新并举。公司旗下汉辰表业是中国钟表工业的重要代表， 拥有“海鸥”“上海”两大核心品牌：1）“海鸥表”是我国自主制造的第一只表，致力于 高品质机芯的研发制造与中国原创机械腕表的研发生产。机芯是手表的心脏，海鸥攻克 了一批超高难度机芯技术，在高级制表领域持续实现技术突破，2002 年，研制我国首只 双陀飞轮表；2007 年，推出我国首只三问表；2009 年，成功研发集陀飞轮、万年历、 三问于一体的高复杂腕表，其中陀飞轮更是手表制造的“珠穆朗玛峰”。2024 年，重磅 推出大国工匠系列玑镂纹硅游丝陀飞轮机械腕表，是品牌首枚自主研发的硅游丝机芯腕 表；2025 年，海鸥表推出“龙首磬音”三合一机械腕表，将中华传统文化设计理念赋予这款超复杂功能腕表中。2）“上海表”以东方美学与时尚设计见长，在年轻消费群体中 具备较高认知度。上海表“摩登·玉兰”系列获得 2025 年度美国缪斯设计奖金奖，品牌 艺术化定位进一步巩固。

时尚表业业务稳健经营，盈利能力持续改善。1）2020–2024 年，公司时尚表业营收 CAGR 达 24.73%，2025H1 营收 3.08 亿元/同比-16.39%。2）毛利率方面，不断提升，2025H1 达 41.89%。

持续拓展线上线下渠道，加快海外渠道布局。1）公司表业线上加速拓展海外电商平台， 2024 年新增 TIKTOK 全托管及 LAZADA 官方旗舰渠道，2025H1 布局海外独立站、入驻 SHEIN 海外托管平台及亚马逊等主流电商渠道，完善跨境电商矩阵。2024 年表业海外业 务收入较上年增长约 70%，品牌国际化步伐显著提速。2）线下开设海外店铺，2025 年， 汉辰表业线下新开 3 个中免合作店和 3 个香港加盟店铺。

3 商业综合运营与物业综合服务+物业开发与销售：拥轻合重， 大豫园扬帆启航

商业综合运营与物业综合服务业务+物业开发与销售业务是公司“瘦身健体”、“拥轻合 重”战略措施的重点改善对象。2024 年公司整合成立豫园商置集团，实现“轻重合一”， 进一步聚焦文商旅、产业办公和高端住宅场景。通过整合式创新，协同豫园及复星的生 态资源，构建集商业管理、地产开发、物业管理为一体的豫园商置事业群。以轻驭重， 持续做好深度运营，打造超级场景，加速存量退出。

3.1 大豫园：一期场景升级、特色活动多样，二三期稳步推进，珠宝时尚功 能区在此落地

公司核心商业物业是位于上海市中心的豫园商圈，随着豫园商城二期、三期的建成，未 来的大豫园片区将成为具有世界级影响力的文商旅标杆旗舰场景，成为公司整合融通产 业资源的优势时尚文化秀场。 豫园一期作为核心项目在自有IP和超级场景及特色活动的推动下，经营质量持续提升。 2025H1 入园客流稳步提升，整体客流近 1,900 万人，GMV 超 26 亿元，同比大幅增长 55%。（1）场景升级：1）前文提及的项目内的湖心亭、和丰楼、海上梨园进行换新升级。 2）将两条主街做出场景，打造成祈福文化的文昌街、海派和影视的豫园老街。3）未来 还将联合国内外知名 IP 打造“空中豫园”。（2）特色活动：举办多场年轻化活动，在传 统文化场景里实现年轻表达。1）今年 5-6 月，联合上海戏剧学院，与众多高校社团和先 锋剧院，举办首届“豫上好戏”青年实验戏剧节，共创近百场新剧演。2）今年 7 月中旬 与 B 站合作豫园“夏日奇幻夜”，引入““十大国漫 IP”，用“IP+场景+跨界”融合的新玩 法，刷新年轻群体对豫园的新潮认知，实现当日客流 16 万，销售额同比提升 60%。

豫园二期、三期项目持续稳步推进，将带来增量。今年 7 月，大豫园二期核心项目—— 南里（金豫商厦地块）正式开工建设，也标志着大豫园片区升级进入加速实施阶段。大 豫园二期涵盖低密办公和十栋独栋商业，中西融合的建筑特色，定位“原创“时尚”，聚 焦国内头部原创品牌首店概念，形成原创首发集聚场。三期定位“经典“文化”，百年经 典风尚场，涵盖商业、文化、办公等多元业态，将引入国际奢侈品牌和先锋生活方式品 牌。未来随着豫园二期、福佑路地块等项目的整体开发推进，将联动豫园商城一期产生 集群效应，成为公司整合融通产业资源的优势时尚文化秀场，构建全球家庭消费快乐产 业集群的重要场域。

此外，大豫园片区是““上海国际珠宝时尚功能区”的核心，有望成为大豫园片区未来价 值增长加速器。今年 3 月上海市政府发布了《关于支持黄浦区建设上海国际珠宝时尚功 能区的若干措施》，将在豫园地区构建年销售总额超千亿元、零售总额超百亿元的黄金珠 宝时尚产业集群。公司则成为了上海国际珠宝时尚功能区的重要参与主体之一，在空间 载体建设、品牌设计孵化、展会节赛牵引、招商引资促进等方面发挥作用。随着政策的 逐步推进，公司有望在珠宝产业的品牌升级、资源整合和国际合作等方面获得更多支持， 为公司在产品创新、渠道拓展及国际化布局上创造更有利的条件。功能区的建设还将进 一步提升大豫园片区的商业能级，吸引全球高端珠宝品牌集聚，带动客流增长和消费升 级。

3.2 物业开发与销售业务：加速库存去化和资金回笼

该业务加速库存去化和资金回笼、持续开展降本增效工作。1）2024 年，完成上海真如 （星光耀）等项目大宗退出，天津 ABC 依托商业运营散售等，全年签约销售 97.68 亿元， 实现回款超百亿元。2025H1，大宗完成宁波星健大宗 MOU 签订，苏州鹿溪雅园及济南 A4 回款；散售主要完成上海金山 G10、苏州鹿溪雅园，天津湖滨 ABC 区等签约；25 年 上半年合计签约 25.7 亿元，回款超 30 亿元。竣工和在建房地产项目多位于一二线发达 城市。2）此外，公司以轻撬重，深化地方政府合作，拓展轻资产管理规模：签约成都简 州东目里项目、岳阳洞庭南路项目等，以运营增值为核心推动轻资产模式进化。

4 文化引领品牌出海，多板块已实现 0-1 突破

公司今年积极出海，全球化发展实现 0-1 的突破，灯会、珠宝、餐饮、表业等多个业务 板块已在海外布局，文化引领驱动品牌出海提速，有望给公司带来海外增量。 豫园灯会持续创新，已经在全球多地亮相，也是公司品牌出海的““先遣平台”。1）作为 国家级非物质文化遗产的豫园灯会已有 30 年历史，近年持续创新，2023 年以来，豫园 灯会以《山海经》为灵感蓝本，以“山海奇豫记”为核心主题，融合数字化技术和丰富 的跨界体验。蛇年豫园灯会，吸引线下客流 400 万人次，GMV 达 9.16 亿元。2）灯会已 出海在全球多地亮相，同步带动公司其他业态出海。今年 1 月主题灯组亮相越南，献礼 中越建交 75 周年；6 月豫园灯会在曼谷著名商业地标暹罗天地 ICONSIAM 正式亮灯，献 礼中泰建交 50 周年，旗下老庙黄金、南翔馒头殿、舍得、沱牌等品牌也齐齐亮相泰国灯 会特色市集。9 月新加坡中秋灯组献礼中新建交 35 周年，设计上与““大兔””糖糖妙 融合。

公司的核心业务时尚珠宝也已在海外开出首店，未来将加速免税渠道及东南亚市场布局。 1）老庙海外已开出两家门店，今年 9 月 27 日于中国澳门特区威尼斯人开设门店，9 月 30 日 首家海外门店在马来西亚吉隆坡启幕，未来公司将深耕东南亚和港澳台地区。2）同时，继入 驻海口国际免税城和海口日月广场免税店后，老庙已于 24 年 8 月进驻三亚国际免税城，25 年 8 月进驻三亚凤凰机场免税店。预计年底前将完整布局海南免税渠道，后续试点境内机场。

餐饮业务同样已在海外开出首店，进行国际化布局。1）“松鹤楼”已于 2025 年 4 月在 伦敦唐人街成功开设海外首店。开业至今，松鹤楼供应链收入超预期，从产品适配到场 景营造，从客群定位到运营策略，为老字号餐饮品牌的国际化发展提供可复制的标杆模 式，也为后续其他品牌的出海提供宝贵商业经验。2）同为中华老字号品牌的“南翔馒头 店”也在加速推进海外拓展计划。

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