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豫园股份研究报告：核心商圈“再造”，品牌出海贡献增量。

公司简介

公司是东方美学品牌 IP 商业化运营的代表，以豫园商城与东方美 学品牌为核心，覆盖多元消费业态。25H1 消费产业运营、商业综 合运营与物业综合服务、地产开发销售三大业务收入占比分别为 76.1%/17.2%/6.7%；其中黄金珠宝占消费产业运营收入的 88%，同 时还覆盖了餐饮食品、美丽健康、酒业、表业等消费品业务。2025 年 7 月 1 日公司公告债券公开发行预案，计划发行规模不超过 40 亿元，主要用于归还到期债务及补流。

投资逻辑： 商圈扩容重大变化：二三期动工批文下达，有望“再造豫园”。 2024 年豫园一期客流量达 4500 万人次，大豫园片区具备极大的商 业与投资价值。25H1 公司商业综合运营与物业综合服务收入 12.8 亿元，占比 6.7%，未来二三期占地面积达一期的两倍以上，租赁 商铺扩容有望显著增厚公司物业租赁与管理收入，此外办公楼、 商墅等产品的销售有望助力地产业务平稳过渡及公司财务回血。 餐饮出海首店模式跑通，拓店有望超预期。公司餐饮业务 25H1 收 入 4.7 亿元，占消费产业运营收入的 3.2%，近年来受门店调整影 响增速承压。公司持续推动松鹤楼、南翔小笼包等老字号品牌出 海，开辟新增长曲线，2025 年 4 月份松鹤楼伦敦首店开业，采用 轻资产合营模式，海外华侨对传统老字号品牌认可度高，未来多 国华人街区域拓店加速可期。 黄金珠宝门店调整压力释放，地产业务剥离止血，业绩改善进行 中。黄金珠宝 2024 年以来持续闭店调整，低基数叠加产品焕新驱 动下，业绩有望回暖，25H1 收入 127.9 亿元，Q2 增速已转正。地 产业务伴随库存产品及地块出清，毛利拖累及减值损失有望逐年 改善，25H1 地产收入 32.87 亿，同比增长 4.84%。