2023年产业园区行业专题研究：详解供给增加挑战，共享产业集聚红利

供给增加的严峻挑战

产业园区同质和替代性供给庞大

产业园区行业规模庞大。各地早期为推进经济发展，成立了很多的产业园区，即便在 2003 年对产业园区清理整顿后，各级政府成立的产业园区仍然纷繁复杂。我国产业园区 总体规模庞大，同质化供给不断增加。 根据设立政府的级别，我国产业园区大致可以分为国家级开发区、省级开发区和市级 （及以下）开发区。根据中国开发区网，截至 2023 年 6 月底，全国共有开发区 2543 个， 其中国家级开发区 693 个、省级开发区 1850 个。国家级开发区通常由商务部等国家级部 门牵头，区域规模大、政策支持力度强，是引领产业转型的排头兵，也是我国产业园区的 重要组成部分。省级开发区主要由地方政府牵头建立，培育各省规划的重点产业，在政策 支持、区域规划等方面，较国家级开发区仍有一定差距。市级（及以下）开发区由各地政 府建立的基层园区，类型更为丰富，包括促进当地产业发展的政府主导型园区以及实体企 业主导型园区。

经济周期客观上使得园区客户对空间的有效需求相对供给并不充足。2023 年上半年， 核心城市产业园区市场租赁需求持续下行，新增供应难以去化，拉动整体租金持续下行， 而空置率不断攀升。 根据高力国际统计，截至 2023 年上半年末，北京市产业园区新增租赁需求连续三个 半年度维持负数，平均月租金自 2021 年底持续下行，空置率不断提升。上海市产业园区 整体供给充分但需求疲软，情况略好于北京市场。在去化压力下，不少园区业主加大优惠 力度，推动园区空置率开始下行，但平均租金自 2023 年二季度以来开始下降。

写字楼市场租金下行，也分流一部分园区租赁需求

写字楼市场同样存在较大压力。2022 年以来，全国主要城市写字楼市场供给偏多， 但需求明显不足。根据仲量联行统计，2023 年二季度，全国主要城市甲级写字楼净吸纳 量 69.6 万平，其中一线城市 35 万平。二季度市场退租情况有所缓解，但市场整体仍然难 言复苏，部分城市的问询和带看有所下行，租赁成交未见大规模增长。

供需错配，平均租金持续下行。根据仲量联行统计，全国主要城市甲级写字楼新增供 给 178 万平，总供应量大幅上升，其中一线城市新增供应量 126 万平。但是企业对于租赁 行为更为谨慎，写字楼面临空置压力，部分业主采取大力度的优惠策略，拉动样本一二线 城市 2023 年二季度平均月租金环比下降 0.3-2.6%不等，大部分城市跌幅高于一季度。

未来一段时间内写字楼租金仍有下行压力。以北京市为例，根据戴德梁行统计，截至 2026 年北京市写字楼市场预计将有 156.7 万平新增供给，其中 2023 年下半年新增供应预 计达到 58.3 万平。2023 年以来，宏观经济恢复不及预期，我们预计未来写字楼租赁需求 仍然较弱，在写字楼仍有较大规模供给的情况下，写字楼租金可能面临下行压力。

我们认为，写字楼和产业园区中的研发用楼存在一定相似性，两者之间具有一定可替 代性，部分企业既可以选择租赁写字楼，也可以扎根产业园区。写字楼市场的景气度偏低， 租金一度偏低，也可能影响园区的租赁表现。

充裕的土地供给和各类免租政策

园区土地供给充足。产业园区和写字楼可以为城市引进核心产业，创造大量产值、税 收和就业岗位，拉动城市经济发展。因此地方政府往往在提供工业用地和商服用地方面表 现较为积极，也积极制定配套招商引资政策，吸引大量企业入驻。一些地方甚至将减免租 金或者划拨土地，作为招商引资的优惠条件。 根据Wind统计，2022年全国累计出让工业用地规划建筑面积 21亿平，同比增长22%； 商服用地规划建筑面积 4 亿平，同比降低 8%。我国工业用地和商服用地整体供给较为充 足，虽然两者的上盖建筑并不一定是产业园区，但最终建成的工业厂房、产业办公楼和商 业写字楼都可能与产业园区形成竞争，未来产业园区可能仍面临较为激烈的竞争。

部分政策可能影响园区短期收益。为了降低企业前期成本，帮助企业更快发展，部分 地方政府可能对于进入园区的企业减免或补贴一部分租金，甚至可能直接划拨用地。这种 方式固然对于产业发展有正向作用，但租金减免的方式的确会影响产业园区短期的收益。

总而言之，从总量来看，产业园区可能面临持续的供给压力，这客观上将持续压制短 期内许多产业园区的租金表现，也可能推动空置率处于较高位置。

区域和政策的结构性机遇

核心区域的产业集聚效应

产业聚集效应可能是企业更看重的特质。企业选择办公场所虽然会考虑成本因素，但 成本因素并非核心变量。大多数产业具备集聚效应，产业园区的主导产业、园区定位和周 边配套设施是园区运营成败的最关键因素。

高品质园区可能常见，但是优质产业资源少有。从产业发展层面来看，优质的产业资 源永远是稀缺的，载体空间则相对是过剩的，这导致城市中已经形成产业集聚效应的板块 具有较高的护城河，产业相关的中小企业都优先选择这些板块的园区产品，而其他区域从 外部引入一个稀缺企业可能需要付出巨大的代价，更难以在短时间内形成相当规模的产业 集聚。因此，尽管从总量角度来看园区载体供给可能过剩，但成熟板块的园区载体可能仍 然稀缺。 比如行业龙头具有明显的号召效应，当行业龙头入驻后，产业链上下游企业也会陆续 跟随入驻，区域最终形成产业集聚效应的可能性也明显提高。但是行业龙头本身租赁需求 有限，难以布局城市所有的新兴板块，甚至即便存在换租需求，龙头企业也优先考虑当前 板块。例如米哈游 10 月 18 日以 10.77 亿元获取用于建设总部大楼的红梅街道 xh215-02A 地块也位于漕河泾板块内，距离企业目前总部仅 2.7 公里。

特色产业集群发展，主题园区表现领先。不同产业对于空间载体的需求不同，对于产业服务的需求也不尽相同，不同产业的发展前景导致租赁需求也存在差异，产业与产业之 间也因为各种原因难以共存。比如由于医药行业在制造、研发过程中的特殊性，多数生物 医药企业在层高、荷载、洁净空间、废气废液处理、蒸汽供应等建筑指标上有特殊要求。 大而全的通用性性园区载体可能难以满足所有产业特殊性需求，而针对特定产业，从 园区开发的初级阶段就从产业角度出发，考虑科创、研发、生产、市场等产业链环节的主 题园区更容易形成产业集聚效应，租金和出租率表现也更好。

政策支持也推动形成产业聚集效应。在产业园区土地供给环节，政府一般会对引入产 业的种类、投资力度、建成后产值和税收方面有具体要求。这也客观上推动了园区产业集 群的出现。企业一旦布局真正成功的产业园区，其因为租金成本原因搬迁异地的可能性也 就下降了。甚至减免租金的政策，纵然阶段性意味着园区企业让利，实际上也提升了产业 集聚效应（如果产业园区能真正发展起来的话），巩固了产业园区的护城河。

园区与写字楼客户画像存在差异，园区分流写字楼需求较为容易，而写字楼分流园区 需求较为困难，园区的租金总体而言仍然显著低于写字楼。根据仲量联行统计，成都市优 质产业办公楼中，承用面积在前 50 的企业占比 22.8%，其中主要为科技互联网企业，与 商业写字楼金融与科技双轮驱动的结构特征不同。企业从产业办公楼流向写字楼主要是由 于企业对于办公空间的规模和品质需求提高，但是写字楼中的企业同样可能由于降本增效 将职能部门搬入产业园区，或者将创新型业务置于成本较低、空间更多元化、配套和优惠 的扶持政策更完善的产业园区，帮助新兴业务更好的发展。

园区表现持续分化，产业积累红利巩固

由于大多数园区的运营都经过了多年积累，各类政策持续发力，其中部分园区已经形 成了稳固的产业集群，确实有可能表现持续强于大市。例如，虽然 2023 年上半年，上海 市产业园区租赁需求持续下行，但在漕河泾、张江等成熟市场，各个产业高度聚集，区域 内产业上下游、行业人才、金融等产业发展的关键要素保持畅通，因而其板块内部平均租 金整体仍然保持增长趋势，空置率保持稳定。

2023 年上半年，在互联网行业深度调整下，上地等北京市传统核心园区板块表现较 弱，平均租金进一步下行，空置率持续提高。新增园区租赁需求普遍集中在园区运营服务 完善、周边产业浓度正处于提升阶段、租金性价比更高的子市场。

产业综合用地的灵活开发政策机遇

推动“工业上楼”，打造智造空间。随着各大城市逐渐发展，城市产业空间日趋饱和， 在减量化背景下，推动“工业上楼”，打造智造空间可以推动制造业转向“立体增长”，提 升经济密度，提高产业用地规划灵活性，提升产业用地生产效率，低端产业迈向中高端产 业，实现产业集群集聚集约发展。

产业综合用地是“工业上楼”的探索方式。2014 年以来，各地陆续出台一些关于产 业综合用地（M0）相关规定，从规划层面进一步放宽对产业园区开发主体的限制，在容积 率、商业等各类物业配建比例等方面，给予园区开发企业一定的自主权。

2023 年 9 月 7 日，上海市规划资源局、浦东新区政府、上海科创办共同印发《关于 促进张江科学城科技创新和产业融合发展规划土地管理试点意见》（以下简称《试点意见》）， 提出 1）试点产业综合用地（M0）；2）允许同一主体相邻的多个产业用地根据需求集中配 建生活配套设施；3）允许存量产业用地根据实际需要，在同一土地或建筑内，转换研发 和生产功能。

加大综合产业用地开发，提高园区盈利能力。本次在张江科学城试点的 M0 用地，相 比 M4 用地可能在土地规划，商业、公建等配建比例上更为宽松，且同一主体持有的相邻 产业用地可以将商业等配套建筑集中布置，更有利于商业资产运营。园区企业可以根据地 块实际情况，开发更能满足产业需求、职住平衡的高质量综合性园区产品，改善自身盈利 水平。

M0 产业用地回报高于普通产业用地。我们简单测算，对于同样一块土地，假设产业 用地占比 60%，商业配建和住宅配建分别占比 20%下，M0 产业用地类型开发，年收益率 （年总收入/总开发成本）比普通产业用地高 3 个百分点，IRR 高 4 个百分点。

放宽土地用途转化，盘活存量园区资产。《试点意见》允许存量工业用地转换研发和 生产功能，结合 M0 用地试点，我们预计存量产业园区的有望通过城市更新改造，丰富项 目业态类型，有效解决“产研分离”的现象，通过产学研一体化，提高产业科创成果转化 效率，提高区域产业浓度，改善园区资产回报。 以深圳市为例，原有 M1 用地的工业产值较低、税收贡献不足、土地利用不集约，难 以满足目前城市发展需求。2014 年提出新型产业用地（M0）以来，“工改工”项目利润得 以改善，改造项目规模快速提升。例如深圳宝安区西城工业区改造，项目整治范围 7 万平， 原容积率 1.7，主要是加工类厂房、员工宿舍为主，研发办公空间不足。改造后土地类型 从 M1 调整为 M1+M0，在旧厂房基础上形成研发楼、研发生产楼、人才公寓等多样化空 间，容积率提升至 3.0。

运营服务再上台阶，投资孵化亮点纷呈

园区企业的运营服务能力再上台阶

深入产业，提升运营服务。对于园区类资产而言，产业是根本，深度了解产业发展的 各类诉求，从产业链上下游资源导入、融资支持、人才服务、生活配套等方面，针对性的 提供各类运营服务，帮助产业快速发展，最终形成产业聚集效应，是园区成功的关键。 例如临港集团可以为园区内的企业提供物资采购供应、产品检测与试验、计量器具检 定、操作工实务培训等配套的供应链服务，和各技术工种中高级技能等级、大型高端数控 设备技师等的培训服务。而张江科学城提供共享的非标实验室，解决医药企业成立初期经 费有限、难以建设自有实验室的难题。

形成标准化运营服务体系，扩散至产学研链条。对于园区企业而言，还需要梳理各个 园区的运营管理经验，将原本非标的运营服务总结成菜单式的标准化服务体系，搭建数字 化平台，实现线下服务线上申请，提高运营服务效率。园区的合作对象也向“产、学、研” 的“学”和“研”扩散，从而加速技术落地形成企业的进程，提高科创转化效率。

REITs 将扩展优质园区上市企业的能力边界

产业园区 REITs 规模较大，产品发行节奏稳定。相对比较稳定的产业园区 REITs 现 金分派率，使得产业园区 REITs 的发行和扩募始终稳步推进。截至 2023 年 10 月 27 日， 产业园区类 REITs 合计上市 9 只产品，总市值 189 亿元，占 REITs 整体市场的规模 21%， 是目前 REITs 市场市值第二、发行产品数量第一的资产类别。

REITs 运营保持稳定，各项指标符合预期。2023 年上半年，可比的四个产业园区类 REITs 营业收入、EBITDA、可供分派金额和经营现金流净额分别完成全年计划的 53%、 53%、57%、57%，各产业园区类 REITs 产品整体经营情况良好，各项指标完成进度基本 符合预期。

产业园区整体运营稳定，部分资产出现波动。受互联网行业深度调整和宏观经济增速 影响，中关村 REIT 和张江产园 REIT 的张江光大园项目经营出现波动，两者出租率均有 所下降，前者平均租金也有下滑。除此之外，产业园区类 REITs 的底层资产运营整体稳健， 出租率和平均租金稳中有升。

首批扩募顺利落地。2023 年上半年，张江产园 REIT 和蛇口产园 REIT 完成首次扩募， 购入优质资产，增强区域布局，改善基金现金分派率，根据基金募集说明书，张江产园 REIT 扩募后 2023E/24E 现金分派率相较扩募前分别提升 0.61/0.54 个百分点至 3.55% /3.60%。本次扩募，张江产园 REIT 和蛇口产园 REIT 分别募集资金 15.5 亿元和 12.4 亿 元，截至 2023 年上半年末，扩募资产正式并入基金核算范围。

传统园区开发模式存在短板。园区的运营主体本身有较高的门槛，一般是地方国资企 业。园区的物业整栋销售虽然常常存在，但整售比例过高可能影响园区长期运营管理的质 素。此外，园区的运营管理上市平台往往不等于园区的管委会（或其他名称的管理机构）。 上市平台的资产负债率约束了更多资产入表，也约束了企业经营管理能力的外拓。 REITs 市场发展有望改变产业园区商业模式。REITs 市场的发展为产业园区提供了成 熟稳定的资产退出渠道，缩短园区开发周期，提高园区企业效率。优质园区企业可以通过产业园区 REITs 来扩大资产管理范围，且退出后园区企业仍然可以作为运营管理方参与园 区日后的经营管理工作，有效保证了资产的长期质素。

投资孵化亮点纷呈

投资业务既是服务产业的方式，也是分享产业发展的手段。园区企业的核心盈利，固 然很大程度需要依赖于持有和销售不动产，但同时大多数园区企业也积极投资园区内的公 司，从而获得产业发展的红利。虽然从财务上，这种投资被视为投资收益。但实际上，这 类投资一般基于产业集聚的红利，基于园区企业对产业的深度认知，较之一般的金融投资 不同。 随着部分核心园区的产业集聚逐渐形成门槛，园区企业的投资实际上也成为了有门槛 的投资。换言之，园区企业有能力投资一些具备广阔发展前景的企业。

行业投资规模不断提升。截至 2023 年上半年末，样本企业长期股权投资 189 亿元， 同比降低 1.0%；其他非流动金融资产 174 亿元，同比增长 32.8%。园区企业积累的股权 资产和产业基金等金融资产的规模持续提升。

园区企业经营一览

产业园区企业中报披露完毕，截至 2023 年 8 月 31 日，我们选取市值 50 亿元以上的 产业园区企业以研究行业情况。样本企业包括上海临港、张江高科、中新集团、浦东金桥、 外高桥、市北高新、东湖高新、苏州高新、电子城九家企业。由于各家企业披露的数据并 不一致，我们可能调整样本企业，如无特别说明，则样本企业默认为上述 9 家。

营业收入同比下降，盈利能力改善

营业收入同比下滑。2023 年上半年，样本企业实现营业收入 275 亿元，同比降低 7.1%； 毛利润 100 亿元，同比降低 7.4%；归母净利润 42 亿元，同比增长 15.2%。受宏观经济影 响，产业园区需求疲软；同时在 REITs 市场持续发展的背景下，部分园区企业寻求资产通 过 REITs 退出，暂时放缓销售计划，导致样本企业销售收入下降。 盈利能力有所改善。2023 年上半年，样本企业实现毛利率 36.4%，较 2022 年全年提 升 2.6 个百分点，归母净利率 15.1%，较 2022 年全年提升 1.6 个百分点。主要是房产销 售和房产租赁两项主要业务的盈利能力有所改善，带动整体毛利率提升；同时投资收益同 比增长 242%，直接拉高样本企业当期净利润水平。

房屋租赁业务持续发展

经营性房地产规模持续提升。经过多年经营，园区企业报表积累的经营性房地产规模 持续增长。截至 2023 年上半年末，样本企业投资性房地产总计达到 894 亿元，同比增长 14.6%。5 家公布出租面积的样本企业，截至 2022 年末可出租面积合计 1137 万平，根据 这 5 家企业当年房产租赁收入推算，月平均租金约为 50 元/平，同比下降 6.1%，2020 年 和 2022 年的租金减免确实对企业租赁业务造成一定影响。

核心资产租金企稳。受行业整体供给偏大影响，产业园区整体租金存在一定压力。2023 年以来，优质园区企业凭借卓越的运营服务能力和梯度广泛的产品组合，其所持有的核心 资产的平均租金尚能保持平稳。

房屋租赁业务持续恢复。2023 年上半年，四家样本企业实现房产租赁收入 35 亿元， 同比增长 26.1%；毛利润 21 亿元，同比增长 45.1%；毛利率 60.3%，同比提升 7.9 个百 分点。随着产业园区行业向园区运营转型，企业报表可出租面积持续增长，同时 2023 年 以来租金减免事项影响逐渐消散，园区企业房产租赁业务持续恢复。

房屋租赁贡献持续提升。2023 年上半年，4 家样本企业房屋租赁业务合计贡献营业收 入的 31.0%和毛利润的 31.5%。在经营性房地产不断积累的背景下，营业收入占比达到 2018 年以来新高。展望未来，随着产业园区行业持续向园区运营转型，预计企业将扩大 竣工物业中的自持比例，我们预计园区企业来自房屋租赁的收入和利润占比有望持续提升。

销售业务收入下滑

销售业务出现波动。2023 年上半年，5 家样本企业房产销售业务收入 74 亿元，同比 降低 15.1%；毛利润 48 亿元，同比下降 8.5%；毛利率 65.0%，较 2022 年全年增长 10.6 个百分点。2023 年以来，宏观经济增速放缓，产业企业普遍暂时搁置新购置产业园区的 计划；同时，部分园区企业主动放缓销售节奏，寻求通过 REITs 市场以更高的价格实现资 产出表。

销售收入占比出现下滑。2023 年上半年，5 家样本企业销售收入占比 54.5%，同比下 降 8.2 个百分点；毛利润占比 65.0%，同比下降 8.5 个百分点。

行业在建规模持续提升。产业园区企业在建规模总体保持上升趋势，截至 2022 年末， 6 家样本企业在建面积达 1423 万平，同比增长 34.9%。但是园区企业新开工、竣工和拿 地规模存在一定波动，一方面，大部分园区企业都局限于单一区域，企业拿地和开工规模 取决于地方产业用地的出让节奏；另一方面，园区资产需要运营培育，如果为了保持规模 盲目拿地可能会导致企业报表积累大量的劣质资产。

分红稳定，股息率具备吸引力

股息率具备吸引力。2022 年，样本企业共计分红 24 亿元，同比降低 25.7%；股利支 付率 29%，同比降低 15 个百分点，按截至 2022 年末的总市值测算股息率 2.3%。2018 年以来，样本企业分红金额和股利支付率总体保持上升趋势。2022 年样本企业股利支付 率有所下降，主要是因为 2021 年外高桥股利支付率接近 100%，拉高当期股利分红力度。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）