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产业园区行业专题研究：详解供给增加挑战，共享产业集聚红利。总量层面的供求错配，是行业面临的最大挑战。当前产业园区行业面临同质化 供给不断增加，但需求相对疲软的挑战，核心城市园区资产经营面临一定压力， 高力国际数据显示，核心城市产业园区普遍面临超量供给但需求相对不足的问 题。写字楼市场租金持续下行，并和产业园区存在一定替代关系，也可能挤占园 区需求。部分地区对园区内企业减免租金、划拨土地等政策，也进一步阶段性增 加了园区企业经营压力。展望未来，预计我国产业用地出让仍然较为充分，总量 层面供给压力仍大。

结构性机遇：产业集聚和供地创新。尽管产业园区普遍存在，但具备产业集聚 效应的园区十分稀缺。成功的园区需要园区定位和产业政策配合，需要优越的地 理位置和配套设施，还需要布局产业链核心企业的历史机遇。对具备强产业集聚 效应的园区而言，其供求形势则不同于行业整体。强者更强在产业园区行业是普 遍存在的现象。部分城市推出 M0 工业用地，也明显优化了产业园区公司的运营 环境。园区企业的增量园区项目有望提升盈利能力，存量园区有望依托政策更新， 改变用地类型，提高土地容积率，更新园区业态，形成更高效、科学的业态组合， 提高存量园区资产的收益率。

运营服务水平不断提升，投资业务分享红利。我们认为，园区之本在于产业， 只有能够真正深入产业，提供贴合产业需要的运营管理服务，最终形成产业聚集 效应的园区，才能在竞争激烈的市场中保持租金和出租率的平稳。而园区企业还 需要梳理单一园区经验，形成系统性的运营管理服务体系，并通过线上平台提高 服务效率。当前产业园区是 C-REITs 市场规模第二大类资产，园区通过 REITs 发行的渠道相对稳定，首批 REITs 扩募成功证明 REITs 平台作为退出渠道的可 持续性，且通过 REITs 资产出表后，园区企业仍然可以参与园区的日常运营管 理，优质园区企业可以通过产业园区 REITs 来扩大经营管理范围。园区企业的 产业投资业务与金融机构存在根本区别，其本质上是为了帮助产业更好发展，既 是服务产业的方式，也是分享产业发展的手段。园区企业不仅获得租金和不动产 销售额收入，更可能通过直接投资或基金化投资方式分享园区企业的成长。部分 头部产业园区公司可能参股各类专精特新企业。

营收下降盈利改善，租赁业务稳步发展。2023 年上半年，样本企业实现营业收 入 275 亿元，同比下降 7.1%；归母净利润 42 亿元，同比增长 15.2%。园区新 增需求疲弱对园区企业经营造成一定压力，但投资业务的良好表现拉动归母净利 润快速回升。行业需求不足，叠加部分园区企业主动放缓销售计划，寻求通过 REITs 实现资产退出，导致销售业务收入下滑。2023 年上半年，5 家样本企业 公告销售业务实现收入 74 亿元，同比下降 15.1%；毛利润 48 亿元，同比下降 8.5%。园区开发企业报表积累的经营性资产不断扩大，企业房屋租赁业务持续 发展，2023 年上半年，4 家样本公告企业实现房屋租赁收入 35 亿元，同比增长 26.1%；毛利润 21 亿元，同比增长 45.1%，分别贡献整体营业收入和毛利润的 31.0%和 31.5%，占比开始提升。