公募REITs2026年9月半月报：流动性回落，首发节奏加快

二级市场流动性显著回落，产业园板块收益回吐

2026年9月上半月，公募REITs市场交投相对清淡，指数呈现底部震荡态势。中证REITs全收益指数收跌0.9%，跌幅小于同期沪深300及中证红利指数，在权益市场调整背景下展现出一定的抗跌属性。与此同时，十年期国债到期收益率降至1.7%以下。

分板块表现来看，各类型REITs指数多数下跌，仅IDC板块录得上涨。产业园REITs指数跌幅最大，上半月累计下跌5.5%，主要受前期大幅反弹个券的收益回吐影响。仓储物流、消费、能源REITs指数跌幅次之，分别下跌2.1%、1.9%、1.9%。公用事业、保租房、交通等板块跌幅较小，基本控制在1%以内。IDC板块在解禁交易冲击消退后收涨2.3%。

个券层面，9月上半月REITs涨跌数量占比分别为26%和74%。南方万国数据中心REIT以5.07%的涨幅领涨全市场，工银蒙能清洁能源REIT次之，涨幅为3.61%；东方红隧道股份高速公路REIT或受益于纳入指数成分带来的被动资金流入预期，上涨3.26%。跌幅前十的个券中有9只为产业园标的，且前期均已出现不同程度反弹，本月走弱明显，其中易方达广开产园REIT跌幅最大，达13.05%。

流动性指标方面，9月上半月沪深REITs日均成交额为3.38亿元，较8月全月下降22.74%；日均换手率为0.27%，较8月全月收窄0.08个百分点，市场流动性明显收紧。分板块看，消费、能源、交通、保租房、公用事业等板块的日均换手率均降至今年以来最低水平，其中交通板块日均换手率仅为0.17%，交易活跃度尤为低迷。大宗交易方面，9月上半月REITs大宗交易总额为2.05亿元，平均交易溢价率为-0.73%，较8月有所走高。中金唯品会奥莱REIT、中金唯品会商业REIT的大宗交易总额居前，分别为5383万元和3952万元。

派息率处于历史高位，估值性价比进一步凸显

截至2026年9月18日，产权类REITs派息率（TTM）为5.25%，处于历史97%分位；经营权类派息率为9.54%，处于历史92%分位。因各板块净值普遍回调，本月派息率均出现不同程度的回升。细分来看，消费、产业园、交通当前派息率仍处在历史90%分位以上。

从息差角度看，产权类REITs与10年期国债到期收益率的息差扩大至3.57%，处于历史99%分位，较8月底扩大0.22个百分点；与中证红利股息率的息差为0.94%，同样处于历史99%分位，较8月底扩大0.05个百分点。除IDC外，其余产权类资产的派息率相比于10年期国债到期收益率的息差均较8月底有所扩大。

估值指标方面，产权类P/NAV最新值为1.06倍，处于历史35%分位，9月多个板块估值出现回调，尤其是产业园幅度较大，IDC估值则小幅提高。经营权类P/FFO最新值为13.38倍，处于历史48%分位，其中交通类P/FFO已降至历史最低水平，而公用事业仍然维持在历史90%分位以上。

内部收益率（IRR）方面，产权类REITs最新IRR为5.3%，处于历史74%分位，较8月底提升0.29个百分点；经营权类为5.6%，处于历史48%分位，较8月底提升0.08个百分点。产权类中，产业园平均IRR达7.6%，仓储达6.5%，商业不动产达4.2%，保租房、IDC、消费平均IRR在3%至4%之间。经营权类中，交通平均IRR达6.5%，能源为3.3%，公用事业为2.8%。

基于上述基本面与估值数据，投资主线可关注两个方向：一是业绩稳健或有改善预期的标的，如华夏金茂商业REIT、博时津开产园REIT、华泰宝湾物流REIT、华夏中国交建REIT、国泰海通城投宽庭保租房REIT等；二是前期调整充分、高派息、基本面稳定的标的，如南方万国数据中心REIT、南方润泽科技数据中心REIT两只IDC产品。

首发询价节奏加快，保租房与公用项目认购热度较高

截至9月18日，沪深上市REITs共计89只，总市值2316亿元。9月上半月，山证晋中供热REIT、国泰海通中建租赁REIT、中金菜鸟仓储物流REIT、中金杭州安居宁巢REIT四只基础设施REITs完成网下询价，合计发售规模49.39亿元。后续已有银华粤海水务水利REIT、华泰紫金华住安住REIT、广发新城吾悦REIT、国金嘉泽新能源REIT、华夏凯德商业REIT共5只项目启动询价流程。

网下认购倍数方面，4只REITs平均网下认购倍数为188倍，但个体间分化显著。中金杭州安居宁巢REIT高达355倍，山证晋中供热REIT为217倍，国泰海通中建租赁REIT为145倍，而中金菜鸟仓储物流REIT仅为35倍。高认购倍数的个券多为当前二级市场估值相对较高、首发估值安全垫更充足的标的。中金菜鸟仓储物流REIT认购不足百倍，可能与其网下配售部分首日仅可售50%有关。参与机构及产品数方面，平均每只REITs有56家机构、296个产品参与，低于今年同为基础设施REITs的网下参与度平均水平。

定价策略上，4只REITs发行价所处询价区间分位数平均为85%。中金杭州安居宁巢REIT贴近上限定价，山证晋中供热REIT定于95%分位，国泰海通中建租赁REIT定于80%分位，中金菜鸟仓储物流REIT定于65%分位。相比“二孰低”价格，4只REITs平均下调幅度为0.61%。两只保租房REITs并未做出显著让价，下调幅度在0.1%以内，国泰海通中建租赁REIT直接参考“二孰低”定价；中金菜鸟仓储物流REIT让利较多，发行价比“二孰低”下调1.9%。

网下入围率平均为81%，中金杭州安居宁巢REIT最高达98%，国泰海通中建租赁REIT最低仅60%，反映出机构报价与最终定价偏差较大。网下中签率平均为1.34%，具体分布为：中金菜鸟仓储物流REIT（3.35%）大于国泰海通中建租赁REIT（1.15%）大于山证晋中供热REIT（0.57%）大于中金杭州安居宁巢REIT（0.28%）。

近期上市的创金合信北京国资公司REIT于9月3日挂牌，首日跌幅达11%。由于网下配售部分首日仅可售50%，剩余部分于上市后第4日解禁，1亿元以下现金单票网下申购收益率为-9.07%。2026年至今，1000万元、3000万元、1亿元网下现金申购收益分别为-88.90万元、-266.69万元、-888.97万元，1亿元以下现金累计网下申购收益率为-8.89%。

储备项目持续推进，评估准则征求意见落地

项目储备方面，截至9月20日，基础设施REITs在审项目14单、注册通过4单。长城华能燃煤发电REIT、华夏华润电力燃煤发电REIT新注册获批；国泰海通上实租赁住房REIT、华安晶澳科技新能源REIT获交易所新受理。商业不动产REITs在审项目17单、注册通过2单，招商资管招商蛇口REIT新注册获批，国联安泰华城REIT、国泰海通鹏瑞利REIT、广发新世界REIT、华夏中海商业REIT新获受理。招投标方面，陕西水务发展集团供水公募REITs拟对旗下供水资产公开招标基金管理人及财务顾问联合体等服务。

重点公告显示，中信建投国家电投新能源REIT收到国网江苏省电力有限公司支付的国补应收账款共计2977.59万元，平均回款周期为2.16年，该笔回款将纳入2026年第三季度可供分配金额。创金合信北京国资公司REIT原始权益人拟合计增持不超过1000万份，自2026年9月3日起6个月内择机实施，不设增持价格区间。经营数据方面，2026年上半年集智未来项目出租率92.82%，租金单价6.15元/平/天，较2025年末小幅下滑；隆福寺一期项目出租率由2025年底的83%提升至93.4%，租金单价下滑7%，以价换量策略显效。此外，中金唯品会奥莱REIT战配部分已于9月14日解禁，预计9月底华夏凯德消费REIT战配也将迎来解禁。

政策规范层面，9月14日中国资产评估协会发布《基础设施领域公募不动产投资信托基金（REITs）资产评估指导意见（征求意见稿）》。这是行业协会层面首次为基础设施REITs评估制定统一执业准则，旨在为评估机构提供统一程序、参数与披露标准，并为委托方和审核端提供对照依据。此前评估主要依据证监会、交易所审核要求，不同评估机构对细节把握存在偏差。

本次《指导意见》部分内容与既有规则一致，未作大范围调整，主要差异体现在三个方面：一是评估对象及资产边界划分更加细致，所有权类项目需涵盖装修、供水、供电、消防等附属设施，并明确排除室内动产、债权债务、特许经营权等其他财产与权益；二是评估关注要点由统一指导转向分类指导，既覆盖所有权类、经营权类两大类别做出差异化指引，又在附件中新增商业街区、能源、供热、城镇污水处理等特定资产类型的评估关注点；三是针对经营权类项目提出专项要求，明确需在评估报告中披露基础设施经营权到期后相关资产的移交安排，并将恢复原状费用、拆除费用、环保治理费用等未来现金流出纳入估值考量。该文件正式落地后，公募REITs评估报告预计将披露更多关键假设参数与敏感性分析内容，有助于提高信息披露标准化程度，便于投资者把握估值合理性。