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华润置地研究报告：地产全链条业务能力优异，穿越周期龙头风范尽显。“3+1”战略引领，全链条业务能力优异。公司包括开发销售、经营性不动产、 轻资产管理、生态圈要素型在内的“3+1”业务发展水平均在业内领先，2023 年 上半年开发外的经常性业务营收占比已达 25.1%，支撑公司保持稳定的利润率和 稳中有进的业绩。

开发销售聚焦高能级城市，规模稳居第一梯队。公司 2023 年销售金额 3070 亿元， 同比增长 1.9%，排名稳定在行业第 4。2023 年上半年公司保持 35.9%的较高拿地 强度，其中一线城市占比达 44%；公司融资成本降至 3.56%的行业第二低水平， 进一步提升开发业务的安全边际。

不动产运营龙头成长持续，逐步转型大资管。公司购物中心经营的龙头地位稳固， 购物中心规模与同店效益同步增长，2023 年上半年经营性不动产业务收入大幅增 长 41.0%%至 107 亿元，排名行业第一。公司资产管理规模扩大至 3791 亿元，已 在 C-REITs 市场成功发行两只明星产品华润有巢保租房 REIT 和华润商业消费 REIT，业务向大资管逐步转型，将资产运管能力变现。

轻资产管理及生态圈要素业务守正出奇。轻资产管理业务的华润万象生活保持较 高业绩增速，向十四五业绩复合增速 40%的目标稳步迈进。生态圈要素业务方面， 公司长租公寓管理规模持续扩大，代建业务新拓规模排名行业第二。 维持买入评级和目标价不变，下调盈利预测。我们预测 2023-2025 年公司 EPS 分 别为 4.15/4.47/4.74 元（原预测 2023-2025 年为 4.58/5.25/5.95 元）。我们看好公 司在行业调整期强大的抗风险能力和业绩交付能力，并认为公司的运营能力和大 资管商业模型有望给公司带来成长性，进而推动公司估值提升，维持买入评级和 目标价 47.6 港元不变。