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华润置地研究报告：业内稀缺的全能型央企选手，地产开发和商业运营能力俱佳。公司是具有央企背景的综合性地产开发商：控股股东是实力雄厚的央企华润 集团，连续 5 年持股 59.55%，股权结构稳定。公司于 2004 年率先布局商业 地产，并于 2020 年分拆物管及商管业务上市。2022 年，公司实现营业收入 2071 亿元，其中开发销售型业务收入占比 85%，是公司不可撼动的主要收入 来源，而经常性业务收入占比 15%，增强公司收益的稳定性，有效平滑波动。

开发物业保持销售规模和投资强度：行业新格局下，国央企销售端、融资端、 拿地端的竞争优势凸显。2023 年，公司签约销售额为 3070 亿元，同比+2%， 行业排名保持第 4，销售规模较 2021 年最高点仅降 3%，市占率陡升至 2.6%。 公司深耕华东华南地区，历年来一二线城市销售额占比始终保持在 80%以上。 保持合理而稳定的拿地强度。2023 年，公司土储总购置金额为 1730 亿元， 同比+20%，但拿地权益比较往年下降，主要由于投资物业新增土储合作比例 较高。公司权益土地购置金额同比+2%，权益投资强度为 52%与过往持平。

投资物业经营表现明显优于同行：截至 2023H1 末，公司投资物业公允价值 2535 亿元，占总资产比重 21%，其中购物中心公允价值占投资物业的 79%。 2023H1 投资物业收入 107 亿元，同比+41%，迅速修复；购物中心租金收入为 86 亿元，占比维持 81%。截至 2023H1 末，公司在营购物中心 67 个，超 85% 的项目在当地零售额排名前三，预期 2026 年在营项目增至 114 个。经测算 公司 2022 年投资物业的投资回报率达 11%，远超业内同行 7.5%左右的水平。

经营稳健业绩正增，财务健康偿债无忧：公司 2022 年营收同比-2.4%，归母 核心净利润同比+1.5%；2023H1 营收同比+0.1%，归母核心净利润同比+11%， 归母核心净利率为 15.4%，毛利率为 25.7%。公司开发物业毛利率降低，但 投资物业盈利稳健，2023H1 开发物业毛利率下降 6.0 个百分点至 17.0%，而 投资物业毛利率提升 5.7 个百分点至 71.3%。公司财务健康，租金收入也能 覆盖股息及利息。截至 2023H1 末，现金短债比 1.87 倍，净负债率 28.5%， 创五年新低。2023H1公司加权平均融资成本为3.56%，较2022年末下降19bp。