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华润置地研究报告：优质资产运营引领者，坚持高质量综合发展。央企背景的综合性地产开发商，战略升级推动发展。公司作为国内领先 的综合地产开发商，确立了“开发销售型业务+经营性不动产业务+轻资 产管理业务+生态圈要素型业务”的“3+1”业务模式。背靠央企母公司， 股权结构稳定。核心管理层均为行业老兵，经验丰富。

开发业务：聚焦高能级城市，拿地相对积极。销售规模2022年起跻身 前五，一二线占九成。2013-2023年销售金额年均增速16.6%。2023年 销售目标完成率102.3%，高于典型房企平均的89.5%。市占率由2020 年的1.8%增至2023年的2.6%。一二线销售占比从2019年的84%升至 2023年的91%。布局高能级城市，逆周期密集拿地。2023年新获项目 68个，拿地强度58%、较过去三年显著提升，在样本房企中遥遥领先。 从公司2023年拿地金额看，一二线占比达93%。土储充裕，结构合理， 聚焦核心城市。2019-2023年，公司土储保持在6000万平以上。2023年 开发销售业务土储中，一二线占73%；投资物业土储中，一二线占78%。

运营类业务：跨越周期，收益稳定。经营性不动产：深耕20年厚积薄 发，购物中心为核心业态。构建万象城、万象汇、万象天地三条差异化 产品线，深耕不同层级和商圈，2023年出租率达96.5%。深耕一二线及 省会，2023年各城市零售额前三购物中心数量提升至61家，2024-2027 年计划新开业41个购物中心。先发优势、品牌合作构建公司重奢项目 竞争壁垒，重奢数量全国第一。物管业务：业务贡献增长极，在管面积 持续高增。万象生活业绩强劲，毛利率增至31.8%高位。在管面积持续 扩大，升至行业第九。地产生态圈：建筑施工、代建代运营、长租公寓、 产业地产为代表的生态圈业务稳健增长。

资产管理业务：向大资管业务转型，打造业绩增长第二曲线。优质底层 资产背书，首发首批消费REITs。公司以青岛万象城为底层资产，首发 消费REITs募资69.2亿元。底层资产运管方稳中求进，华润有巢REIT 领跑保租房REITs。资管平台初步建成，持有优质资产众多，REITs扩 募空间大。公司满足REITs发行标准的准资产超20个。

融资成本低，债务结构健康，信用优势明显。比如2023年公司加权平 均融资成本下降19BP至3.56%，创近十年新低，维持在行业最低水平； 仅29%的有息负债在2024-2025年间到期，其余为长期有息负债。