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C-REITs2023年下半年投资策略（产业研究篇）：详解五大业态，把握时机布局。REITs 市场调整充分，布局时机已经到来。2023 年以来，截至 6 月 12 日， 中证 REITs 全收益指数累计下跌 14%，8 只 REITs 破发（复权调整后收 盘价低于发行价），占市场 REITs 总数近 30%。我们认为，REITs 市场出 现大幅调整的原因包括，不少投资者把 REITs 和债券完全等量齐观，对个 别 REITs 正常的现金分派波动容忍度过低；全市场基于产业视角的 REITs 研究比较匮乏；部分 REITs 分派受宏观因素的影响滞后表现；REITs 流动 性偏低，总市值偏小等。但我们认为，当前 REITs 市场已经调整到位，主 要原因是，其一、全市场仅 1.04 倍的 P/经调整 NAV，产权类有 4.0%的 2023 年预期现金分派率，降息背景下尤为可贵；其二、市场不断扩容，投 资者日益多元化；其三、REITs 市场严格准入，保证了优质底层资产质量。

保租房：改变传统认知，分享新模式红利。我们认为，保租房 REITs 的长 期低估值，主要是因为投资者从名称出发，认为“保障”这一属性暗示产 品租金缺乏市场调节机制，底层资产更带公益色彩。我们认为，保租房的 租金红利，并不是来自于资产持有人非市场化让渡利益，而是来自于土地 市场让渡土地价格红利。恰恰是保租房，而不是商品住宅，才真正具备有 吸引力的租金回报率。持有保租房，本质上是分享中国房地产市场发展新 阶段的新红利。且由于保租房的单个项目规模小，我们预计核心城市保租 房 REITs 产品供给十分有限。

消费类基础设施：核心区域，先发优势，以大为美，长效运营四大关键资 产辨别标准。我国消费基础设施总量稀缺，但结构严重分化，存量低效物 业改造空间很大。如何识别优质的消费基础设施？我们认为优质的消费基 础设施往往位于核心城市的核心商圈；在时间上有先发优势，并擅长以强 势历史业绩凝聚租户组合和人流；往往具备很大的建筑规模体量；在日常 的租户组合管理和精细运营活动具备丰富经验。我们预计，2023 年优质购 物中心可以充分享受居民消费复苏的红利，期待消费基础设施 REITs 早日 问世。

物流仓储设施：稀缺资产，重视主力租户稳定性。物流仓储基础设施的供 需结构性缺口持续存在，很多区域和冷链等业态的仓储需求远未得到满足， 高标仓的改建也并不容易。但最近几年，产业也吸引大量资本进入，且产 业龙头已经形成了明显的网络规模效应和运管先发优势。展望未来，我们 认为物流仓储设施所在区域的市场竞争环境，稳定的主力租户，都是决定 物流仓储设施 REITs 收益是否稳定向上的关键。

新能源：支持能源发展，消除欠补隐患。我们认为“十四五”和“十五五” 期间，风光装机规模仍将保持快速增长，同时带动大规模的资本开支需求， 十五五期间累计资本开支或将高达 6 万亿元。新能源运营商有大量的资本 开支需求，因此整体资产负债率偏高（通常位于 60%-80%之间），新能源 REITs 的开展料将帮助新能源企业开拓新的融资渠道。目前已上市的能 源 REITs 产品可以较好地解决补贴回款问题，从而保障可分配现金流的稳 定和持续性。展望未来，我们认为能源行业融资需求巨大，在解决了现金 流稳定问题的背景下，未来或有大批能源 REITs 上市。

产业园区：供给充裕，关键是产业为本。地方并不会吝啬于产业用地的供 应，但离开了实体经济的产业园区毫无意义。园区的位置，政府的支持固 然重要，但园区的产业氛围更为重要。在当地政府支持之下，产业园区如 何创造适宜特定产业发展的空间环境，直接决定了产业园区底层资产的租 金和出租率是否稳定。部分园区 REITs 前期受宏观经济影响出租率不及预 期，但具备深厚实业根基的园区 REITs 具备吸引力。