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固收专题研究：公募REITs展望，大有可为。公募 REITs 上市以来受到政策大力支持，试点范围持续扩容，投资人逐渐 丰富。目前市场上已有 25 只公募 REITs 完成募集，累计募资约 800 亿元。 受疫情影响，22 年产业园、高速经营承压明显，物流园经营稳中向好。整 体来看，22 年产权类公募 REITs 综合收益好于特许经营权类。展望 23 年， 我们认为疫情好转将带来项目基本面修复、市场情绪提振等，存续 REITs 估值或将有所上行，关注疫后修复盈利好转及低估值、高分红的存续项目机 会，位于一线城市的项目可能率先享受疫后修复带来的利好；政策支持 REITs 产品扩容，继续关注打新机会及扩募落地相关机会。

公募 REITs 市场表现回顾

上市以来公募 REITs 二级价格走势共经历了四个阶段，近三个月价格有所 回调，但部分 REITs 价格仍偏贵。REITs 投资者范围逐渐扩大，网下机构投 资者中保险资金和券商自营较为活跃，22 年已有 11 只 REITs 解禁，解禁后 流通盘中配置型机构投资者占比提升。经营层面，受疫情影响，22 年前三 季度项目经营情况多不及预期，其中产业园三季度出租率受损，高速经营持 续承压，物流园经营稳中向好，环保类易受季节性影响。22 年产权类公募 REITs 综合收益好于特许经营权类，产权类虽然分派率较低，但二级收益可 观。打新方面，虽上市首日涨幅较可观，但认购比例过低，摊薄收益。

发展展望：政策大力支持，市场大有可为，在扩容过程中挖掘机会

2020 年至今公募 REITs 推动迅速，政策从各方面保障了 REITs 快速发展： 1）试点范围持续扩容，能源、保租房和新基建类是未来政策支持的重点；2） 提高原始权益人积极性，民间资本发行或提升；3）不断扩大投资者范围、 推动长期投资者参与，提升机构定价；4）规范收益分配、及时兑现收益等， 未来政策在 REITs 立法和税收细则方面仍有待完善。23 年项目储备充足， 有望实现“超过 60 只公募 REITs，累计发行规模超 2000 亿元”。另外，23 年 12 只 REITs 将迎来解禁，主要集中在下半年，解禁份额以保险为主，交 易性机构占比较首批解禁提升，关注解禁对高涨幅 REITs 的价格冲击。

关注疫后修复盈利好转及低估值、高分红的存续项目机会

随着疫情防控政策优化，我们预计 23 年经济低基数改善，利率中枢微抬， 上半年疫情好转带来的基本面修复、情绪提振等或强于无风险收益率上行的 干扰，从而带动存续 REITs 估值整体上行。关注 22 年受疫情影响较大的高 速公路、产业园基本面修复带来的投资机会，利好消息可能在一季报中有所 体现。从修复进度来看，位于一线城市的项目可能率先享受疫后修复带来的 利好。存续部分 REITs 估值仍偏高，产权类上市以来已累积较高涨幅，按 最新市值计算，特许经营权类分派率显著高于产权类，对于低估值、分红确 定性较高的项目可予以关注。