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公募REITs 24年报及25年一季报总结：分化延续，掘金结构性机遇。

【核心结论】

2025 年一季度，公募 REITs 业绩延续分化态势。保租房和消费板块整体经 营较为稳健，而产业园区和仓储物流同比继续承压。高速公路板块业绩同比 有所改善，而能源和市政环保板块内部分化明显。

展望未来，在固收类资金欠配背景下，REITs 具备较高的投资价值。我们认 为驱动 REITs 二级市场价格上涨的核心因素仍然是业绩。基于此：（1）保租 房和消费板块业绩稳定性较强，建议持续关注。保租房 REITs 与债市的负相 关性较高，近期市场情绪高涨一定程度上削弱其相关性，且当前时点分派率 较低，建议等待回调后的配置机会；（2）关注其余板块内部的结构性机会， 如仓储物流和产业园区目前处于业绩底部，“以价换量”特征明显，考虑到 关税政策阶段性缓和，或利好仓储物流板块二季度业绩企稳修复。产业园区 板块中，工业厂房项目经营韧性强于研发办公类，重点关注底层资产包含工 业厂房的 REITs 标的。

【报告亮点】

本文从业绩表现、项目基本面、底层项目估值、投资者结构等方面对年报中 的核心信息进行分析总结。同时，简要梳理 2025Q1 各行业 REITs 的业绩情 况并给出投资建议，以供投资者参考。

【主要逻辑】

逻辑一：2024 年业绩承压，但可供分配金额基本符合预测，为 REITs 产品 的稳健分红提供了强有力的支撑。

逻辑二：2024 年机构投资者占比创新高，环比提升 3 个百分点。券商自营 配置力度显著增强，反超保险成为除原始权益人及关联方外的第一大机构投 资者。

逻辑三：估值调整方面，2024 年末，产权 REITs 中产业园区和仓储物流多 下调估值，保租房和消费类估值较为稳定；经营权 REITs 中，各高速公路项 目估值均调降，平均降幅高达 8.2%，其次为市政环保和能源。