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公募REITs行业2026年度策略报告：资产为王，重视节奏。

一、2025 年 REITs 市场总结：先扬后抑，板块分化

回顾 2025 年，C-REITs 大跨步向前发展： 政策层面，核心聚焦“常态化与扩围、互联互通、多层次市场”三大方向，商业不动产REITs 开展试点工作，商业、酒店等纳入公募 REITs 底层资产范围；“首发+扩募”双轮驱动，公募 REITs+私募 REITs，基础设施 REITs+商业REITs 等多层次市场建设。沪深港通标的，长期资金等引入等有望促进市场活跃度。二级方面，市场先扬后抑，由年初无风险收益下行、资产荒、增量资金风险偏好提高等的驱动下，指数表现强势，赚钱效应明显。但下半年以来向上动能比较乏力，分子端业绩承压，另一方面新发项目少，打新收益急剧下降，市场关注度开始降温，此外扩募定价问题加剧了投资者观望情绪，市场震荡下行。一级方面，呈现“规模扩容、数量高位”特征，目前市场首发项目77只，扩募6只，累计募集 2070 亿。其中 2025 年首发 REITs19 只，募集383 亿元，扩募2只，募集27亿，全年累计募集 410 亿。今年来一二级价差明显，打新市场持续火热，全年网下认购 164 倍，平均打新户数为 478 个，均较往年增长明显。资产层面，运营仍在分化，博弈预期改善，保租房、公用事业资产依托刚性需求保持韧性，IDC、消费分别凭借长协锁定、业态升级实现业绩稳健，而依赖宏观复苏的交通、受区域经济影响的产业园则表现承压，底层资产基本面差异成为分化核心诱因。

二、2026 年投资策略展望：资产为王，重视节奏

展望 2026 年，投资核心即资产为王，重视节奏：一级打新方面：1）从“闭眼打新”到“赛道精选”，在一二级套利空间明显收窄的背景下，2026 年战配及打新须更加理性，应精选基本面相对稳健、估值合理项目。2）积极关注持有型不动产 ABS 机会，其与公募 REITs 形成协同，是构建多层次REITs市场的重要组成，能有效缓解机构欠配压力。3）积极关注商业REITs机会，我国公募 REITs 市场从“基础设施单赛道”迈向“基础设施+商业不动产双轮驱动”新阶段，后者潜在空间或超万亿，该品种无论从空间还是定价机制均值得提前布局。二级交易方面：1）把握利率敏感资产波段机会。2026 年国债走势核心逻辑围绕“低利率中枢+震荡分化”展开，利率波动受货币政策宽松力度、经济复苏节奏、财政发力强度及外部环境等多重因素影响，仍有阶段性交易机会。2）2026 年将呈现“景气赛道领跑、稳健赛道托底、承压赛道分化”的格局，优先以基本面韧性较高类型项目作为底仓，同时积极关注基本面有边际改善且估值有性价比项目。3）主动把握扩募、分红、解禁等市场关键节点机会。从统计结果来看扩募、分红有望进一步推动相关标的市场行情，解禁短期内可能会带来价格和估值调整交易机会。