越秀地产（0123.HK）研究报告：国资背景加持成就区域型优质房企，通畅融资渠道与多元增储模式优势凸显.pdf

越秀地产（0123.HK）研究报告：国资背景加持成就区域型优质房企，通畅融资渠道与多元增储模式优势凸显。背靠国资的区域型优秀老牌房企，独特商业模式稳步推进 。越秀地产自 1983 年成立，持续谋变，战略清晰， 立足广州、布局全国，在主业稳健基础上积极把握行业“转型”。1）区域布局：公司形成了以粤港澳大湾区为 核心，以华中、华东、北方、西南四大区域为重要支撑的“1+4”全国化战略布局。2）投资战略：公司持续巩 固“6+1”多元增储模式，锚定具有潜力的重点城市，积极通过公开竞拍，加上 TOD、城市运营、城市更新、 国企合作、产业勾地、收并购等多元化、特色化方式获取优质地块。3）多元业务齐头并进：积极布局“地 产+”业务，目前“开发+运营+金融化+物业服务”四大平台搭建完成，轻资产业务能力进一步提升。

地产销售高速增长；非公开市场增储占比超过五成。公司从 10 年到 21 年销售金额从 89 亿元增至 1152 亿元， CAGR 为 26.3%，21 年在整体行业销售承压的背景下，仍能保持 20.2%的超高速增长，其中 TOD 销售额 179 亿 元，同比增长 5.1%。公司深耕大本营，自 09 年开启全国化布局后大致可以分为“扩张—收缩—再扩张”三 个阶段，17 年至今土地投资力度快速回升至新高，公司 21 年新增土储中，非公开市场获取方式占 55.9%，其 中 TOD、“城市运营”、国企合作增储模式分别占新增土储的 2.3%、25.5%和 9.3%；同时在集中土拍中借助 大本营优势积极补货。截至 21 年年末，公司拥有土地储备 2711 万平，可以满足公司 3 年以上持续开发需求， 其中大湾区约占 55.0%，华东、华中、北方、西南地区分别占 12.5%、17.5%、10.6%、4.4%；共拥有 6 个 TOD 项 目，总土地储备达到 376 万平，约占公司总土地储备的 13.9%。

多元业务版图扩大。1）商业：发挥独特“商住并举”的“双平台”商业模式优势。2021 年公司实现租金收 入 6.4 亿元，同比上升 6.6%。公司持股 40.11%的越秀房产基金实现收入 18.0 亿元，同比上升 2.2%。2）康养： 截至 21 年底，越秀康养已经布局长三角和大湾区两大区域。其中在广州总经营的项目有 21 个，床位数超 8000 床。3）长租公寓：20 年推出首个长租品牌——越秀星寓，目前公司旗下品牌公寓已达 1000 间，拥有青年公 寓、企业公寓、家庭公寓和精英公寓四个产品线，未来发展重点将放在探索长租公寓的轻资产模式方面。4） 物业管理：越秀服务在管面积 3887 万平，21 年营收 19.18 亿，同比增速高达 64%，是目前唯一一家提供大湾 区地铁物业服务的全国百强物服企业，公司深化多元物业组合布局，发挥 TOD 综合物业管理经验优势，TOD 物业 21 年产生营收 2.38 亿元，占总营收的比重为 12.4%，2022 年中标福州地铁 2 号线，与重庆、长沙、昆明、 福州、南宁、青岛六个城市的地铁公司建立业务联系。

营收稳步增长，融资成本优势显著。10 年-21 年公司营收、归母净利润年复合增速分别为 23.5%和 13.2%。截 至 21 年末，公司预收账款/营业收入的比值为 1.28，同比提升 0.11，未来业绩保障程度明显增强。近两年公司 毛利率略有压力，21 年毛利率降至 21.8%，但我们认为受益于一二线的区域布局、TOD 项目利润空间充裕、 多元拿地方式有效控制土地成本、低成本资金优势等原因，公司整体的盈利能力有支撑。21 年底，公司剔除 预收账款后的资产负债率为 69.1%，净负债率为 57.5%，现金短债比为 1.1 倍，“三道红线”指标达到绿档， 整体杠杆率保持较低水平。此外，公司把握时间窗口，于 2022 年 5 月成功发行 41.5 亿元公司债券，其中，3+2 年期品种票面利率 2.84~2.90%；5+2 年期品种票面利率 3.35~3.38%，融资成本再创新低，在 21 年仅 4.26%的综 合融资成本上进一步下降。截至 21 年，公司在手货币资金 328 亿元，同比增长 16.1%，在手现金充裕。