越秀地产（0123.HK）研究报告：大湾区实力国资房企，内功扎实发展提速.pdf

上传者：U****
时间：2022/06/18
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越秀地产（0123.HK）研究报告：大湾区实力国资房企，内功扎实发展提速。广州大本营拥有大量优质土储，持续受益广州新房需求的增长。公司长期深耕大本营广州，近年来广州贡献销售金额的比例均在 50%以上，2021 年公司在广州的销售额达到 606 亿元，排名第一。根据我们测算，截至 2021 年底，公司在广州的储备货值约 3069 亿元，占总储备货值的 58.7%。短期看广州市场已调整一年，政策放松背景下销售有望回暖，长期来看广州新房市场需求则依然可实现稳定增长，公司有望持续受益于此。公司 2022 年 4-5 月销售增速为正，已表现出超越同业的韧性；销售排名在 5 月位列第 19，较去年大幅提升 28 名。

充分享受双国资股东资源，非公开拿地能力优势突出。公司是广州市属明星企业越秀集团旗下的重要地产开发平台，2019 年引入广州地铁作为第二大股东以来，公司 TOD 模式拿地能力得到培育。凭借强大股东背景，截至 2021 年底，约 30%土储为非公开模式所拿的 TOD 项目和城市运营项目，利润率较公开市场拿地高。公司近年来拿地保持高强度，我们测算总可售货值是 2021 年销售金额 3.2 倍，充足储备保障公司未来持续增长。

轻资产管理业务拥有 REIT 和物业服务双上市平台，发展大幅领先同业。2005 年越秀房产信托基金、2021 年越秀服务成功赴港上市。越秀房托打通了公司持有物业的退出渠道，目前公司累计出售给房托的资产规模超 240 亿元。越秀服务则走上了业务独立扩张的轨道，2021 年收入和归母净利润分别大幅增长 64%、81%。