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越秀地产（0123.HK）研究报告：虎踞羊城向远方，越千亿迎新成长。22 年房地产行业销售遇冷环境之下，公司销售端恢复速度快于同业，是克 而瑞销售 TO20 房企中唯一实现合同销售金额同比增长（+8.6%）的房企， 销售面积同比略降 0.9%，销售均价同比增长 10%，实现量稳价升。23 年 1-3 月公司合同销售金额同比增长 215%，同比增幅排名 TOP50 第三位。 公司有充沛的土储支撑后续销售，截至 22 年末公司总土储面积 2845 万平， 其中未开工面积 753 万平。结构上，公司 50%土储位于大湾区，其中广州 占比 43%，且大多位于黄埔、白云、番禺等人口流入较多的卫星区域。且 公司 93%土储位于一二线城市，在杭州、长沙、青岛也有充足储备。

扩张：投资进取，股东赋能提升增储优势

公司在投资端积极有为，实现将国企带来的信用优势转化为投资优势与销售 优势。据克而瑞，公司 22 年拿地强度约 42%，在销售 TOP20 房企中排第 2 位；拿地增速方面，公司 22 年新增土地价值同比下降 25%，在 TOP20 房企中排第 4 位。同时，公司背靠越秀集团与广州地铁，构筑多元拿地能力 优势。20 年起公司加大非公开市场拿地力度，在城市运营与 TOD 等方面落 子不断。其中 TOD 拿地及开发成为公司业绩的重要贡献力量，22 年公司 TOD 项目合约销售金额同比增长 24%，占到总合同销售金额 18%，截至 22 年末，公司仍有 TOD 项目储备 386 万平，有望带动公司业绩持续增长。

融资：渠道畅通，地产-房托双平台促进财务稳健

公司作为优质头部地方国企，三道红线均为绿档，且有息负债增速约 17%， 财务安全边际高又有较高的扩表能力。公司 22 年加权平均融资成本仅 4.2%，在同业中处于较低水平。公司践行商住并举发展战略，与越秀房托 的资产互动进入常态化。公司将优质物业出售给越秀房托，既能持续享有分 红收益，又能收回沉淀投资，缓解资金压力，同时对财务端优化有重要作用。