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越秀地产（0123.HK）研究报告：深耕聚焦湾区，粤系国企龙头。深耕湾区，优质国企。公司背靠国资股东，享有信用优势，登陆香港资本市场 多年，实现对管理层的充分激励，公司治理值得信赖。

存量土储充足，区域聚焦。拓展心态进取，手段多样。截至 2021 年底，公司共 计土储 2711 万平，其中待开发面积 921 万平。公司可销售货值持续双位数增长， 公司公告 2022 年预计可销售资源达 2146 亿元。公司聚焦重点区域，2021 年新 增土储面积中一线城市占比 47.9%，大湾区占比 48.1%，2022 年上半年广州拿 地金额占比 61.7%。公司 2021 年上、下半年和 2022 年上半年，拿地占销售额 比例估计分别约为 119%、40% 和 44%，公司在业内保持了积极进取的态势， 且公司以 TOD 等手段拿地，也适当降低了拿地成本。

信用优势明显，融资渠道通畅。公司作为国有老牌上市公司，信用记录优良。 公司资金成本从 2019 年的 4.93%下降到 2021 年 4.26%。通畅的融资渠道也为 公司持续积极的拿地拓展奠定了基础，使得公司可以动态优化土地储备，缓解 盈利能力下行的压力。

销售领跑行业，深耕结出硕果。公司是 2022 年以来销售表现最好的企业之一。 公司在 2022 年上半年实现销售额 489 亿元，同比上升 3%，销售排名第 18 位， 上升明显。2022 年上半年，公司在广州全口径销售排名第一，充分体现了公司 的区域竞争优势。公司在 2022 年计划竣工面积 673 万平米，同比 2021 年实际 竣工面积有 1.8%上浮，这为业绩平稳奠定了基础。

房托平台联动，服务品牌赋能。截止 2021 年底，公司持有联营企业越秀房托基 金 40.11%股权，越秀地产通过持续向越秀房托基金注入成熟商业物业资产，既 优化了公司的资产负债表，盘活了更多资金，也进一步提升了持有物业运营能 力。截止 2021 年底，公司持有附属公司越秀服务 66.92%的股权，我们预计在 一个竞争相对缓和的市场，越秀服务的品牌竞争力亦将有所提升。