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越秀地产（0123.HK）研究报告：双国企股东护航，大湾区本土优势显著。双国企股东助力稳健发展。公司是全国第一批成立的综合性房地产开发企业 之一，践行“商住并举”发展战略，发挥“开发+运营+金融”特色商业模式 竞争优势。母公司越秀集团是中国跨国公司 15 强企业，目前以拥有六家上 市平台，2019 年，公司引入广州地铁作为第二大股东，强化“轨交+物业” 的 TOD 发展模式，至此公司双国企股东结构形成，目前越秀集团和广州地铁 合计持股达 59.7%，股权集中、结构稳定。

深耕大湾区，销售逆势增长。公司总土地储备达到约 2860 万平方米，能够 满足公司可持续发展的需要，其中超 9 成位于一、二线城市，超 5 成位于大 湾区。同时，公司是广州区域当之无愧的龙头，2022 年公司在广州区域销售 额达 593 亿元，排名第一，本土优势显著，在当前房企普遍土储不足的情况 下， 公司充足的土储将帮助平滑推货节奏，为未来的销售带来极大的确定 性。虽然行业空间虽难以进一步扩大，但地产开发仍是一个相对宽阔的赛道， 没有必要对行业过度悲观，标杆房企有望维持一定速度的增长，且将受益于 行业出清带来的市占率提升。2022 年公司销售实现逆势增长，且销售排名迅 速攀升。近几个月佛山、中山、东莞等大湾区城市需求端政策均有所放松， 居民购房意愿将随着政策放松和预期回暖不断提升。公司作为在大湾区本土 优势显著的企业，将持续受益于大湾区楼市的回暖，未来销售增长潜力得到 保证。

融资渠道畅通，现金流有保障。近年来，公司财务水平持续保持“绿档”， 截至 2022 上半年末，公司剔除预收账款后的资产负债率为 69.4%，净负债率 为 59.7%，现金短债比为 1.45。公司融资渠道畅通，年内发债融资成本屡创 新低，较低的融资成本和畅通的融资渠道将持续助力公司获得充足的资金， 从而在当前的市场环境下更从容的获取高质量土地。