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越秀地产研究报告：双国资股东禀赋加持，多样化增储铸造壁垒。销售逆势增长，多元化拿地保障补货，土储结构持续优化。行业销售下行期 公司销售实现逆势增长，2023年销售额同比增长13.6%，增速位列TOP20 房企首位。投资端，特色“6+1”多元化拿地模式可保障多渠道补充优质土 储，且方向上聚焦优势区域及核心城市，2023年新增土储全部位于一线及 核心二线城市。公司土储结构持续优化，2023年底总土储中一二线城市占 比合计达95%，同比提升2pct，高能级城市土储集中度进一步提升，去化更 有保障。

TOD+房托打造独特竞争壁垒，有望受益于城中村改造加速推进。1）公司 TOD项目具备较高周转效率，股东优势协同下TOD战略持续深化，2023 年于杭州获取广州以外的第二个项目星桥TOD，未来有望实现更多拓展。2） 公司可与越秀房托实现独特的双平台互动，实现商业资产闭环运营，拓宽商 业资产退出渠道，助力提升资金使用效率。3）政策推动下广州城中村改造 或将提速，公司有望凭借本地深耕优势以及丰富的旧改经验，深度参与本轮 城中村改造。

三道红线稳定维持绿档，综合融资成本不断下行。截至2023年末，公司剔 除预收款的资产负债率、净负债率以及现金短债比分别为67.4%、57.0%和 2.01，三道红线检测指标稳定保持绿档水准。双国资股东背景加持下，公司 融资渠道通畅，融资成本不断下行，2023年降至3.82%，在重点房企中处 于相对较低水平。