2024年保利物业研究报告：质效双增助力多业态并进，多维增值完善全周期布局

1、 大股东实力强劲，股权激励充分

1.1、 业务实力实力强劲，大股东股权稳定

保利物业服务股份有限公司于 1996 年 在广州成立，是保利发展控股集团旗下控股子公司。公司业务范围涵盖了从社区居 住物业到城市地标性写字楼、政府公建、城镇景区、特色产业、院校、医院等多种 物业类型。截至 2023 年末，公司已进入全国 29 个省、直辖市与自治区的 209 个城 市，成为物业行业规模和品质的领军者及标杆示范企业。

公司大股东是保利发展控股集团，上市后大股东直接持股稀释至 71.25%，通过 西藏赢悦间接持股 3.75%，此后自 2020 年 6 月末以来，直接持股比例维持 68.67%不 变，截至 2023 年末，保利发展通过西藏和泰对公司间接持股比例 3.61%，总持股比 例 72.28%，大股东股权占比较高且稳定，有利于公司经营的持续性和稳定性。

1.2、 股权激励充分，第一批限制性股票解锁

公司股权激励充分，有利于公司业绩提升和长期稳定发展。于 2021 年发布公告 建议采纳限制性股票激励计划及首次授予方案，计划对 197 名员工授予不超公司股 本总额 10%的股份。2024 年 5 月，公司公告根据第一期限制性股票激励计划，首次 授予的 159 名激励对象已满足第一批解锁条件，共计 136.3 万股 H 股股票于当日解 锁。

1.3、 收入稳健增长，三大板块协同发展

公司积极推进“大物业”战略布局，管理的业态覆盖住宅小区、商业及写字楼 以及公共及其他物业。公司服务内容包括物业服务、物业项目前期咨询服务、物业 项目交付后评估分析服务，以及会所经营、资产管理、专业设备设施维护保养服务、 家政服务、社区健康管理、社区教育、社区智慧平台建设与运维等，收入来源主要 分成三大板块：物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务。

公司营业收入连续五年保持双位数增长，2023 年实现营业收入 150.7 亿元，同 比增长 10.1%，其中物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务收入分别占比 67.4%、18.7%、13.9%，物业管理仍为公司主要收入来源。

2、 物业管理规模质量双提升，多业态齐头并进共发展

2.1、 在管规模高速增长，第三方占比不断提升

物业管理业务是公司收入主要来源，2019 年以来公司物管收入增速均超 20%， 2023 年公司实现物管收入 101.5 亿元，同比增长 20.5%；其中第三方项目收入 41.7 亿元，同比增长 27.6%，收入占比提升至 41.1%。

得益于控股股东保利发展的稳健发展和公司积极主动的对外拓展，公司近年来 物业管理规模不断提升，截至 2023 年末，公司物管合同面积和在管面积分别为 922.2 和 719.6 百万方，同比分别增长 19.5%和 24.9%，在管面积增速自 2019 年以来均超 20%。从行业头部物企管理规模来看，公司 2023 年在管面积和增速都维持行业较高 水平，逆周期扩张趋势明显。

公司第三方项目占比呈现逐年提升趋势，截至 2023 年末公司合同面积和在管面 积中第三方项目占比分别为 62.9%和 64.7%，处于行业中游水平。公司针对第三方项 目从多维度发力提升，包括加速实施 50 核心城市布局深耕策略，2023 年 50 城第 三方新签金额占比达 72.8%，同比提升约 8.5 个百分点，其中广州、北京、成都、 合肥、长沙五城年度第三方新签合同均突破亿元大关。从经济带分布来看，公司 在京津冀、长三角、珠三角及中部城市群四大核心经济带年度第三方新签合同占 比达 66.1%。公司 2023 年新签合同额超千万元的项目达 69 个，优质客户占比接 近一半，客户拓展质量提升。

从物管费单价来看，受益于新项目定价标准的提升以及部分在管项目提价，公 司平均物管费呈现提升态势，截至 2023 年末，公司住宅业态整体平均物管费单价为 2.31 元/平米/月，同比增加 0.03 元/平米/月，其中关联方和第三方分别为 2.41 和 1.82 元/平米/月。我们认为伴随后续关联方聚焦城市能级的提升以及公司对重点 50 城和 核心经济带布局的占比提升，公司后续物管费单价有望保持增长。

2.2、 大股东龙头地位稳固，关联交易规模可期

公司大股东保利发展近年来发展稳健，销售龙头地位稳固，公司也通过关联交 易获得稳定的业务增量。2023 年，保利发展实现销售金额 4222 亿元，位居行业第一， 销售面积 2386 万方，整体保持相对稳定。

从市占率来看，保利发展 2023 年销售额市占率同比提升 0.1 个百分点至 3.6%， 其中在核心 38 城市占率提升 0.7 个百分点至 6.8%，市占率超过 10%的城市共 27 个， 更加聚焦高能级城市深耕，2024H1 公司销售市占率进一步提升至 3.7%。从价格来看， 保利发展 2023 年和 2024 上半年销售均价同比增速均超 6%，2024H1 销售均价达 18165 元/平米，为后续公司物业管理单价提价奠定良好的基础。

从土地储备来看，保利发展自 2018 年以来每年拿地金额均超 1500 亿元，2023 年拿地金额 1632 亿元，同比增长 1%，销售下行期规模仍呈现扩张趋势。同时保利 发展自 2020 年开始竣工面积均超 3900 万方，2024 年竣工计划 3400 万方，为保利物 业提供规模广阔且稳定的在管面积来源。

2.3、 产品体系建设齐全，多业态服务均衡发展

公司物业管理服务主要分为住宅社区、商业及写字楼、公共及其他建筑三大业 态。从在管面积而言，公共及其他物业业态在管面积自 2019 年开始超过住宅业态， 截至 2023 年末，公司住宅和公共及其他物业在管面积占比分别为 40.2%和 55.7%。 从收入端来看，由于公共及其他物业单方物管费较低，整体收入占比为 25.8%，而住 宅业态收入占比达 58.3%。

公司深入探索细分业态领域的服务需求与特性，打造多个优质服务品牌，包括 优质住宅服务品牌“亲情和院”、高尚住宅服务品牌“四时雅集”、高端住宅服务品 牌“东方礼遇”、商办服务品牌“星云企服”，以及公共服务品牌“镇兴中国”。

（1）住宅社区

公司 2023 年焕新了三大住宅物业品牌服务内核，聚焦便捷服务、小区氛围、社 群文化三大维度，构建新时代人文小区，让小区生活更美好。公司 2023 年开始发挥 品质及品牌优势，拓展存量住宅项目，单年拓展合同约 1.1 亿元，且位于北京、南京、 成都等核心城市，拓展存量住宅平均单价达 3.0 元/平/月。

（2）商业及写字楼

公司为商业及写字楼业态打造了“星云企服”品牌，围绕“物业管理+企业服务 +资产运营”三位一体的核心，从空间、氛围、服务、链接等维度提供商办服务一站 式解决方案，2023 年公司对商写场景全面焕新升级，满足企业客户在效率提升、节 能减排、减负增效、安全保障等方面的发展需求，新签第三方商写合同额 8.8 亿元， 同比增长 110%，其中单年合同金额超千万元项目提升至 24 个。公司在通讯、金融、税务、交通、能源等行业领域积累了丰富的客户资源，年内拓展了国家开发银行西 安数据中心、广州白云金控大厦、京东集团北京总部大楼等优质项目。

（3）公共服务及其他物业

公司为公共服务及其他物业打造了“保利公共服务”品牌，涵盖城镇景区、高 校及教研物业、轨道及交通物业、医院物业、政府办公楼、城市公共设施等多种细 分业态。公司以政策为导向，以公共服务理论为基础、政府为主导、企业服务为主 体、服务对象积极参与的协同治理创新模式，已形成西塘古镇景区、广州塔景区、 广州海珠湿地景区等多个全域服务标杆项目。2023 年公司新签公共及其他物业项目 合同金额 15.1 亿元，同比增长 37%，在新签约第三方项目合同额占比达到 54.3%， 成为公司重要业绩贡献，年内重点拓展项目。

3、 社区增值提质增效，非业主增值多维精益管理

3.1、 社区增值服务盈利提升，锁定 6 大业务线

公司社区增值服务主要是向业主提供的小区增值服务，包括社区资产经营服务 和社区生活服务及其他。2023 年由于业务结构性调整，公司增值服务业务收入下降 至 28.16 亿元，同比下降 8.1%，其中社区资产经营服务和社区生活服务及其他收入 占比分别为 32.8%和 67.2%。从盈利端看，公司业务结构调整优化后，整体毛利率同 比提升 6.4 个百分点至 38.4%。

社区资产经营服务以业主小区资产为核心，整合美居服务、车位代销服务、房 屋租售经纪等服务，充分发挥物业场景优势和产业协同优势，为业主提供一体化， 2023 年收入 9.23 亿元，同比增长 6.8%。社区生活服务及其他包括小区零售、家政服 务、车场服务、空间运营及其他服务，围绕小区场景和业主生活需求提供多元便民 服务，以提升业主生活便捷度和满意度，2023年业务收入18.93亿元，同比下降13.9%， 主要由于在消费下行、行业竞争加剧的背景下，公司优化产品结构，加强核心产品 聚焦，导致部分业务出现收缩和波动。

2023 年，公司继续优化增值产品的打造，加速优势增值产业的布局。社区零售 层面，打造了首个集合式社区生活服务品牌——和市集，通过线下触客平台及线上 商城联动，累计开场超 5000 场次。托房服务层面，公司启动全国化布局实现从 0 到 1 的孵化，覆盖城市 22 个，启动项目超 300 个。美居服务层面，公司完善产品体系， 打造覆盖设计、销售、交付、入住全周期的服务能力。

3.2、 非业主增值收入微降，地产下行期打造全周期服务

公司非业主增值服务主要是向物业开发商提供增值服务，包括案场协销服务、 写字楼租赁和工程咨询、维修等其他增值业务。行业下行期公司非业主增值业务向 地产开发全流程延伸，通过完善产品服务体系提高业务承接率。同时公司 2023 年启 动工程维修业务，在工程板块发力，构建新的业务增长点。

2023 年公司非业主增值服务收入达 20.93 亿元，同比下降 4.6%，主要由于（1） 地产销售不景气，公司提供案场协销服务项目数量减少，收入同比下降 8.2%；（2） 写字楼租赁业务受市场波动出现小幅下滑，收入同比下降 4.7%。其他非主业增值收 入同比增长 4.0%，主要由于前期咨询、承接查验、交付服务等业务承接率提升，同 时启动工程维修业务布局所致。公司 2023 年非主业增值服务毛利率为 18.7%，同比 提升 0.4 个百分点，总体保持平稳。同时公司通过升级供应链成本管理、推动节能降 耗、加速片区化管理及集约化中台管理等措施降本提效，2023 年非业主增值服务管 理费用率下降约 0.7 个百分点。

4、 利润增长盈利改善，分红比例稳步提升

4.1、 归母净利润保持增长，毛利率水平改善

公司业绩稳健，归母净利润自 2019 年以来增速超 20%，2023 年公司实现归母净 利润 13.8 亿元，同比增长 24.0%，公司利润增速高于营收主要由于：（1）销售毛利 率和净利率分别提升 0.8 和 1.0 个百分点至 19.6%和 9.3%，其中物业管理、社区增值 和非业主增值毛利率分别提升 0.4、6.4、0.4 个百分点；（2）管理费率同比下降 0.7 个百分点至 8.1%。公司在降本增效行动下管理费用明显压降，在头部物企中属于中 游水平，后续仍有压降空间。

4.2、 现金流稳步增长，分红比例稳步提高

公司坚持有现金流保障的收入和利润，2019 年来现金及现金等价物保持稳健增 长，截至 2023 年末，公司在手现金 110.1 亿元，同比增长 22.9%。2023 年公司实现 经营性净现金流 24.16 亿元，同比增长 63.9%；可覆盖 2023 年除税前净利润 1.73 倍， 近三年均超过 1 倍。

公司自 2021 年以来现金分红总额及派息比例稳步提升，现金分红总额由 1.70 提升至 5.51 亿元，派息比例由 20%提升至 40%，持续加强股东回报。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）