地产行业资产管理分析

上半年，地产资管机构偏好于获取可持续发展贷款，资金 投向也向新能源等新兴市场靠拢。

1.主要资管融资事件达 2823 亿， 投资倾向新能源等新兴市场

2024 年上半年，观点指数不完全统计的地产资管主要融资 事件合计 26 起，融资金额约 2823.78 亿元。这些资金主要 投向商业或新经济地产行业，不仅涵盖了商业地产、物流 仓储、产业园等，还包含了 ESG 方面，且部分样本企业的 贷款是可持续发展贷款，同时还有部分资金用于偿还债款。 融资方式涉及发行债券、银团贷款、设立基金或财务资助等。 其中，相较地产商，今年上半年资管机构更倾向于获取可 持续发展贷款，资金投向也往新能源等新兴市场靠拢。 3 月 1 日，大华银行、澳新银行及渣打香港联合向基汇资 本牵头的财团提供了 144 亿港元的可持续发展贷款。这笔 贷款与 ESG 目标密切相关，旨在减少电力消耗、管理可回 收废料、实施绿色租赁实务以及获取 WELL 认证。

3 月 5 日，ESR 宣布完成其首笔跨境日元银团可持续发展 相关贷款，据了解，此次是 ESR 完成的第 10 个可持续发 展贷款，且迄今为止已完成可持续发展相关贷款融资总额 约 44 亿美元。这项贷款由五年期和七年期组成，金额超出原银团目标的 1.7 倍，并设有分级激励机制，当 ESR 的 ESG 目标实现时，也将有权享受利息减免。 博枫资管方面，与 Alterra Management Limited 宣布成立 CTF，旨在引导资金投向新兴经济体的清洁能源和能源转 型资产。据了解，CTF 为新兴市场的清洁能源和转型资产 提供了独特的私募融资方式。该基金将由博枫管理，并由 ALTÉRRA 的促进资金推动，将加速脱碳化投资，同时为长 期缺乏资金的新兴市场带来极具吸引力的风险调整后回报。 而于地产商，与去年同期不同今年的募资投向从运营的需 求转移部分至偿还存量借款、债券上。

如 4 月 12 日，光大嘉宝发布公告称已成功发行 2024 年度 第一期中期票据，实际发行金额为人民币 10 亿元。此次中 期票据发行，旨在拓宽光大嘉宝的融资渠道，优化债务结构， 并满足经营发展的需求。 另外 5 月下旬，新鸿基地产公布与 23 家内地、国际及本地 金融机构签订一笔 230 亿港元的 5 年期银团贷款协议。新 鸿基地产主席兼董事总经理郭炳联表示，计划将部分款项 用作债项再融资，其余则作日常营运资金。

2.资产并购频繁， 商业地产为主要投资标的

2024 年上半年，观点指数收录的地产资管领域并购事件共 有 25 起，总披露金额约 1771.75 亿元。城市商业类（商办、 酒店及公寓）有 19 起，仓储类 3 起。交易标的资产除了位 于北上广深等一线城市，还有部分位于江门、西安、济南 等二三线城市，其余交易资产则位于英、美、法等国家。 与去年同期相比，今年的并购事件明显增多，且交易增加 的资产类型大多为商业地产。 2 月 20 日，领展房地产投资信托基金发布公告称，已完成 收购七宝万科广场剩余 50% 的权益，交易作价 23.84 亿元。 目前领展已持有七宝万科 100% 的股权，且领展表示将持 有七宝万科作为长线投资，若在此项收购完成后的未来 12 个月内，任何由于该物业引入战略合作伙伴而出现股权转 让予第三方的情况，将会按照预先订立的算式，与万科分 享相关股权转让所得收益。

这笔交易对于并购方领展而言，是一笔划算的买卖。观点 指数了解到，七宝万科的出租率稳定维持在 95% 的水平， 并 于 2023 年 录 得 租 金 调 整 率 11.2%，2024 年 1 月 净 收入 4060 万元。2023 年全年客流量约 2150 万人次，约为 闵行区常住人口的 8 倍及七宝镇常住人口的 80 倍；相较 2021 年及 2022 年，该商场的客流量分别按年增长 11% 及 45%。 此外，2 月 20 日据消息称，基汇资本向平安人寿出售由三 个内地物流资产组成的投资组合，当中包括位于广东江门 的两个工业园区及一个位于陕西西安的物流园，作价超 20 亿元（约 2.8 亿美元）。 据公告披露，平安人寿收购鹤山市合能商贸有限公司（简 称“鹤山合能”）、维龙（江门蓬江）供应链管理有限公 司（简称“维龙蓬江”）、安华维龙（西咸新区）仓储服 务有限公司三家公司 100% 的股权，以达到 100% 持有位 于江门鹤山、江门蓬江及西安空港的三个稳定运营的物流 园区资产的目的。

是次平安人寿收购的三个物流园，项目整体运营稳定，后 续也无需投入大量资金建设、改造。此外，加大对优质、 现金流稳定的物流园区项目的投资，也有助于稳定及提升 资产回报率。 据观点指数不完全统计，上半年国内商业地产的并购项目 大多位于上海。 此前世邦魏理仕数据显示，66% 的中国受访投资者选择上 海作为 2024 年最受青睐的国内商业地产投资目的地，北京 以 26% 的占比位居次席，广州及深圳则各占比 2%，其余 二三线城市则占 5%。 总的来说，对于地产商、资管机构而言，成熟资产的区位、 项目所属业态及质量等，依然是上半年交易的主要考虑因 素。虽然年内各业态物业表现一般，但写字楼交易依旧最多， 对于资管机构及地产商而言，优质写字楼依旧能提供长期， 且较为稳定的租金收益。

据了解，上海物业投资市场录得 50 笔交易，交易金额共计 323.3 亿元，较去年同期微降 6.6%。市场情绪仍在缓慢修复， 资产价格步入磨底阶段，物业投资表现逐步分化，核心资 产投资吸引力愈发凸显，上半年录得的约 12% 的交易位于 陆家嘴、南京西路等传统核心商务区。 据戴德梁行披露的数据，上海各类型物业资本化率呈持续 上升的趋势，而受到产业用地企业股权变更监管收紧的影 响（上海市 3 月 1 日起实施《关于加强本市涉产业用地企 业股权变更联合监管的通知（试行）》），商务园区相关 资产的交易规模在上半年较为有限。

海外的商业地产交易市场同样繁荣，其中学生公寓资产为 重仓的主要标的。 4 月 26 日，KKR 宣布以 16.4 亿美元收购 Blackstone 房地 产投资信托基金 (BREIT) 旗下的学生宿舍物业组合。此次 交易涉及约 1 万个宿位，分布在美国 10 个州的 19 个物业中。 相比其他波动较大的资产，学生公寓的抗风险性较强，主 要是因为新的学生住房建设相对较少，且目前较多的欧美 大学都存在住房供应短缺的问题，这也推高了校园附近租 赁住房的租金。戴德梁行数据显示，英国学生公寓租金在 2023-2024 学年上涨了 8.02%，而床位供应年增长率仅为 1%，这也显示该领域存在供需缺口和投资潜力。

3.海内外市场环境致资产甩卖， 但非“一锤子买卖”

7 月 4 日，据公开资料显示，上海南翔印象城 MEGA 的股 权在 6 月发生变更，万科印力集团将其持有的 48% 股份出 售给另一外资股东，同时保留 2% 的股份。

据了解，上海南翔印象城 MEGA 商业面积约 18.6 万平方米， 可租赁面积超过 10 万平方米，位列上海已开业商业体前 10 位。2023 年，南翔印象城总销售额突破 46 亿元，同比 增长 15%，位列上海销售额前 10 位。从租金收入角度来看， 上海南翔印象城位列万科运营管理的商业项目第二位，增 长势头稳定。 对于这一笔仍有利可图的资产，印力选择此时出售的原因， 观点指数认为与其在 2023 年年报中披露的信息有关，也即 是将通过大宗资产、股权交易兑现蓄水池，大规模增厚安 全垫，并透露 2024 年实现交易回款不低于 300 亿元。 而在其 4 月底举行的万科 2023 年度公司股东大会上，董事 会主席郁亮也表示，万科将展开瘦身计划，已制定一揽子 方案，通过坚定瘦身，调整融资模式，降解风险。除综合 住区开发、物业服务、租赁公寓三大主业外，将清理和转 让非主业的财务投资，每年完成 200 亿元商办等大宗资产 交易。

而启动这种资产出售计划的并不止万科，万达、远洋等企 业均有所动作，更甚者选择折价转让出售。 6 月 7 日，远洋集团发布公告称，转让北京颐堤港二期 64.79% 的股权及相关债权，总代价 40 亿元，由中国人 寿、太古地产联合接手。其中，中国人寿出资约 31 亿元， 太古地产出资约 9 亿元，分别获得颐堤港二期 49.895%、 14.895% 股权。项目交易完成后，中国人寿与太古地产将 持有同等比例的股权，而远洋集团则不再拥有北京颐堤港 二期的任何权益。 据远洋的公告披露，颐堤港二期出售事项预计录得未经审 核亏损约 17.63 亿元。但受房地产市场下行的影响，集团 面临重大流动性压力，难以通过惯常渠道取得融资。截至 2023 年末，集团流动负债超出流动资产约 84.5 亿元；借 款总额约为 961.4 亿元，其中约 697.5 亿元须于一年内偿还、 约 110.3 亿元须于一至两年内偿还，而现金及现金等价物 仅 19.9 亿元。

目前这个项目仍在建造中，远洋在为颐堤港二期提供开发 资金中遇到极大困难，且该项目短期内不会为远洋集团带 来现金回报。在市场下行、资金紧张的现况下，这个项目 也自然成为出售的目标。虽是折价出售，却能带来大量现 金流入，也有助于缓解远洋目前的流动资金困境。 不过，对于这个以办公为主的综合发展项目，远洋的出售 也非“一锤定音”，同万科印力仍保留上海南翔印象城 MEGA 2% 的股份一样，远洋对于颐堤港二期依然具有优先 报价权，可继续参与该项目的开发与运营。 整体来看，资产交易背后的原因不仅有将项目出售而达到 “瘦身”、削减开支等目的，还有部分企业的项目因租金 收入不高无法完全覆盖其贷款利息而进行出售。

据世邦魏理仕数据，今年一季度北上广深及香港的写字楼、 零售物业、仓储物流市场大多有租金环比下降的情况出现， 这也带来大量资产易主的可能。 6 月 27 日消息称，基汇资本计划向恒力收购太古城中心第 三及第四座剩余 35% 的股权，此前二者在 2019 年以 150 亿港元的价格向太古地产收购了上述物业的部分股权。 据悉，基汇资本与恒力原计划利用太古城中心第三座及第 四座产生的租金收入来支付一年两次的贷款利息。然而这 两座物业的空置率较高，加之高利率的持续困扰，最终租 金收入并不足以支付全部利息。消息称，恒力尚未支付有 关贷款利息。该项目位于香港岛东区鲗鱼涌太古城，是港 岛区规模最大的购物中心之一。从香港整体零售消费市场 来看，2024 上半年持续疲软，据香港零售管理协会统计数 据，5 月香港总销货价值的临时估值为 305 亿元，同比下 降 11.5%，相比 4 月不到 300 亿元略有好转，环比上月仅 上升 3%，由于 7 月中国内地游客旅游模式的改变（不以 购物为主）、港人外游或北上以及奥运会举行，预计下半 年香港零售行业可能依旧疲弱。

而近期惠誉评级也表示，其评级覆盖的中国及香港房地产 公司在面临高息环境和写字楼业务压力下，利息覆盖率和 评级空间均有所降低。近期香港零售销售的疲弱，如果情 况持续，可能导致对零售租金收入构成下行风险。 此外，戴德梁行数据披露，工业物流投资额在 2023 年的投 资交易额度中占比 10%，而 2024 年一季度工业物流投资 额进一步降低至 4%，下降了 6 个百分点。 观 点 指 数 了 解 到， 华 东 地 区 的 物 流 园 区 平 均 空 置 率 为 19.2%，为中国五大地区（华东、华南、华北、华中及西 南地区）之首，其二为华北地区，物流园区平均空置率高 达 19.0%。

从仓储物流市场的具体情况来看，2024 年上半年上海地区 净吸纳量为 -24.1 万㎡，空置率上升至 26.5%，全市租金报 价上半年累计下跌 2.3%，报 47.4 元 / ㎡·月。这主要源自 两方面：一方面是受新增供应的影响，另一方面则是受退 租影响，原因包括食品，护肤品和家居行业的缩减面积或 整合，进出口业务下滑以及新能源汽车相关企业的重新选 址。 2024 年上半年北京区域的物流租户同样由于自身业务量和 利润率收缩导致退租及降级搬迁，上半年连续两个季度净 吸纳量录得负值，合计 -5.4 万㎡，空置率升至历史最高点 23.4%，上半年平均租金报价也下降至 54.1 元 / ㎡·月。 除却国内市场处于水深火热之外，海外同样面临着这种“困 境”。 6 月 11 日消息称，美国房地产巨头 Related Companies 将 打折出售一栋写字楼，这栋物业地处纽约曼哈顿，降价幅 度达到 67%。该物业在 2018 年以 1.53 亿美元购入，如今 或不到 5000 万美元出售，售价抵不过该栋写字楼的贷款余 额（超过 1 亿美元）。 据市场数据，截至 2023 年年底，美国约 1/5 的写字楼处于 空置状态，达到近 40 年来最严重的状态。