如何看待美国地产现状？

市场对美国地产的分歧点在于：高利率环境之下的中幅降息是否能够真正带动美国地产链实现显著反 弹。

美国房地产销量正处于近 20 年以来的历史低位，主要系受高利率环境压制，且底部已蓄势 2-3 年。销量底部的同时，房价屡创新高。2025 年 6 月，美国成屋售价中位价 43.53 万美元/套，突破历史高点的 同时始终位于温和上涨通道。美国新屋销售中位价 40.2 万美元/套，为 2000 年以来 68%分位值。同比增速较 2 4 年有所放缓，但整体房价仍保持在高位。

成屋（二手房）系美国地产销售的主体市场，其表现决定房市整体景气情况。美国地产结构与中国存在较 大差异，居民房屋自有率相对较低（2025 年约 65%），且新建住房供应有限，因而地产销售主要由二手房交易 贡献。

“利率锁定”效应下，成屋供应难以放量。据联邦住房金融局（FHFA），截至 2025Q1，全美未偿还抵押 贷款有 5139 万笔左右，未付余额总计约 12.1 万亿美元，未偿付抵押贷款平均利率为 4.3%。由于联邦基准利率2022 年以来快速调高，导致其中有八成左右利率低于 6%，而近两年 30 年期固定抵押贷款利率仍处于 6.8%附 近的高位。 市场上大部分潜在成屋卖家被已有的低利率房贷“锁定”，不愿支付高利率来置换房屋，导致美国成屋供 给不足，进一步推动成屋房价高涨、交易量收缩。

需求端：存在较大缺口未被满足。截至 25Q1，美国住房空置率/出租房空置率分别为 1.1%/7.1%，均低于该 数据 2010 年以来的均值 1.6%/7.4%。 根据 Realtor.com的统计，2024 年美国住宅市场的住房供给缺口为 380 万套（包含挤压需求），按当前的建 设速度需 7.5 年才能弥补缺口。较低的空置率和较大的供给缺口表明目前美国的住房需求侧状态健康，但高房 价和高利率的压力使房屋购买力指数仍处于低位，抑制了居民购房需求的释放。

库存情况整体健康，近期有所回升，但仍在历史相对低位。据 Redfin 的数据，截至 25 年 4 月，全美待售 房产的总价值接近 6980 亿美元， 同比增速超过 20%。截至 5 月末，美国新屋待售/成屋库存量分别为 50.7/ 154 万套，较 2024 年 12 月分别+3.7%/+35.1%。成屋库存已连续 5 个月环比上升，但总体还未恢复至疫情前水平， 仍处于历史的相对低位。

高利率下降息同样能够带动地产上行—受两次石油危机影响，上世纪七八十年代美国经济陷入滞涨。当前 经济基本面、地产市场周期与当年的情况有众多相似之处，因此我们重点复盘这一时期的降息政策与地产复苏 特点，以判断未来的地产走向。 80 年代初利率锁定效应影响，地产销量断崖式下跌。受 1970-1980 年两次石油危机影响，美国深陷滞涨泥 潭，CPI 同比一度飙升至近 15%的峰值。美联储激进加息以抑制通胀，推动房贷利率从约 9%上升到 1981 年的 18%。而当前大部分房主享受 5-8%的低息贷款，不愿以高额利率置换新房，导致成屋销量断崖式下跌，80 年 5 月、81 年 11 月分别跌至-22%、-16%的谷底。

回顾 1984 年的房地产复苏因素，大幅降息与政策支持提振房地产市场。1984 年 9 月-1986 年 8 月，美联储 累计降息 587bp，联邦基金目标利率上限由 11.75%下调至 5.88%。美国房贷利率随之震荡下行，累计下跌 482bp， 大幅提高了居民的住房购买力。 同时，美国政府推出“减税+解除利率限制”等一系列政策组合拳。货币政策方面，美国解除 FHA 抵押贷 款利率的限制，转为可调整的抵押贷款利率；财政政策方面，里根政府对房地产实行税收优惠等刺激政策，有 效增强购房者信心。

回顾 1984 年的房地产复苏节奏，市场在降息后迅速反弹，复苏节奏呈现快慢交替特征。1984 年 10 月-1986 年 12 月，在联邦基金利率与房贷利率共同下行的推动下，成屋销售累计上涨 47%，复苏进程呈现温和上行与高 速增长交替的态势。值得注意的是，1985 年 5 月-8 月期间，尽管房贷利率仍处于 12%以上的历史高位，成屋销 售仍于四个月内实现 13%的较快增长。

被压制的住房需求强劲。2017 年来美国住房需求进入扩张周期：① 千禧一代人口显著增长，成为购房主力； ② 次贷危机后美国居民债务负担缓解，逐步释放再度加杠杆的空间；③ 租金成本近年大幅提升，降息后购房具 备相对性价比。 千禧一代人口增长支撑地产需求。二战后美国出现的婴儿潮显著推升了人口基数。1984 年前后，婴儿潮一 代成为购房主力人群，其刚性住房需求支撑美国房地产市场。作为婴儿潮一代的后代，千禧一代是美国的大级 别人口高峰，如今正步入购房的黄金年龄，地产需求有望释放。根据美国出生人口和首次购房平均年龄预测， 2020 年购房适龄人口数量持续增长，有效支撑房地产需求。

美国家庭负债率相对健康，具备加杠杆条件。2021 年 12 月家庭负债比率回落至 9.49%，抵押贷款负债比率 回落至 3.87%，均大幅低于次贷危机之前的水平。家庭债务负担显著减轻，提升了居民的购房能力。

租金成本逐年提升，降息有望提升购房相对竞争力。当租金收益率高于购房持有成本时，将会提振居民购 房需求，居民倾向于以较低的融资成本购房出租，以获取超额收益，反之则会抑制购房需求。复盘历史数据， 租金收益率与购房持有成本之差与美国成屋销售显著正相关。2022 年起，受美联储加息影响，购房持有成本大 幅提升，随后反超租金收益率，使买房性价比显著降低，成屋销量同比大幅下跌。