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越秀地产分析报告：双国资股东赋能TOD，逆势增储积极扩规模。双国资股东禀赋优势，深耕 TOD（轨交+物业）发展模式。越秀地产第 一股东越秀集团、第二大股东广州地铁均由国资委控股。成立至今，公 司运用“开发+运营+金融”多元化的商业运营方式。立足开发业务，深 耕广州，以华东、华中、北方、西南具有经济活力的区域作为重要支撑。 同时，积极布局康养产业、长租公寓、城市更新等新兴业务领域，开拓 “轨交+物业”TOD 发展模式。

TOP20 房企销售增速唯一正增长，多元逆势补充优质土储，深化全国 化布局。2022 年，公司在房地产市场下行压力下实现逆势增长，实现合 同销售额约 1250.3 亿元，实现连续五年持续正增长；销售面积约 414 万 平方米。2023 年 1-3 月公司实现合同销售金额 438.3 亿元，同比增长 217.3%。2022 年，公司积极拿地、获取优质土储。在 12 个一、二线城 市新增 37 幅土地，总建面 695 万平方米。新增土储的 42%位于大湾区， 华东、华中、西部新增土储分别占比 25%、25%、8%。通过 TOD、产 业勾地、国企合作、城市运营等多元化渠道增储占比超 50%。2023 年， 公司合同销售目标 1320 亿元，同比增长 6%。

夯实广州 TOD 龙头地位，TOD 模式全国化拓展实现新突破。公司自 2019 年引入广州地铁集团成为公司第二大股东以来，在大湾区及全国 推进“轨交+物业”TOD 模式。2022 年，公司收购母公司广州琶洲南 TOD 项目，增强在广州市场的优势地位；通过产交所摘牌方式收购杭州 勾庄 TOD 项目，实现 TOD 第一次走出广州、走向全国。

国资背景、财务优势突出，三档红线持续绿档。2020 年以来公司均符合 “三道红线”绿档标准，2022 年公司剔除预收账款的资产负债率为 68.8%，净负债率为 67.2%，现金短债比为 2.23 倍。截至 2022 年末， 公司有息负债总额 883 亿元，一年以上有息负债占比八成以上，短期 还款压力较小。另外， 2022 年公司平均借贷成本同比下降 10 个基点。