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房地产行业专题报告：城中城改造十五问.pdf
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- 2023/08/21
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- 国盛证券
房地产行业专题报告：城中城改造十五问。1.此轮城中村改造不同于上棚改：①定义不同；②土地性质不同（最大的区别）；③拆改涉及面积范围与过去棚改执行上的本质不同；④补偿方式和资金来源不同等。2.此轮城中村改造涉及多少城市：截至21年末我国超大特大城市有19个。3.城中村改造模式有哪些：①拆后重建型；②不拆纯改型；③改增型；④基础设施调整型。4.城中村重建型改造模式有哪些：①杭州模式：政府主导、做地+收储、一二级分开；②深圳模式：市场主导，一二级联动；③广州模式：由“政府主导、村为主体，市场参与”转为做地和收储相分离；④上海模式：政府主导，重视对开发企业筛选与把关。5.19个...
标签：房地产地产
房地产行业竞争格局趋势研究.pdf
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- 2023/08/16
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- 南财智库
房地产行业竞争格局趋势研究。近几年，房地产市场深度调整，数十家房企发生债务违约，有相当部分是千亿房企，颠覆了以往的强弱格局和竞争态势。近期，从销售、拿地等来看，央国企市场份额均明显提升，民营房企经营受市场冲击较大，房地产行业的竞争格局发生了较大变化。这种变化体现在哪些方面？哪些新势力房企、哪些新兴细分领域会获得快速发展？这些是行业关注的热点。在行业转折的关键时期，我们用丰富的数据和详实的案例进行分析，给出观察和判断，以供行业参考。近两年房地产行业发展持续面临挑战，尤其是部分房企风险暴露，深刻反映出行业逻辑已变。一方面，在传统的房地产经营开发方面，企业竞争格局正在发生较大变化。房企的投资拿地情况...
标签：房地产地产
房地产行业专题研究：重点城市如何开展城中村改造？.pdf
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- 2023/08/08
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- 华泰证券
房地产行业专题研究：重点城市如何开展城中村改造？7月以来城中村改造被中央和国务院各部门多次提及，有望成为未来城市更新的一个重要方向。我们参考住建部《实施城市更新行动可复制经验做法清单（第一批）》（2022/11/25），精选其中5个案例，另外加上上海、深圳的2个案例，一共从七大案例入手，以更微观、具体的视角，帮助投资者对新时代的城中村改造和城市更新有一个更清晰的认识。我们认为城中村改造是房地产行业向新模式转型的必要一环，但其不会像棚户区改造那般波澜壮阔，而是更加源远流长，对于超大特大城市带来深远影响。具备资源优势的地方国资有望优先受益于此次政策推进，尤其是那些深度介入本地城市更新进程的核心城市...
标签：房地产地产
房地产行业专题研究报告：城中村改造，哪些企业受益.pdf
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- 2023/08/07
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- 中信证券
房地产行业专题研究报告：城中村改造，哪些企业受益。城中村改造将推动大城空间优化，能有效拉动投资，保障民生，并助力开发活动健康持续发展。超大特大城市人口和产业基础雄厚，城市核心区域改造需求多，是中国房地产营建更新需求最为集中，居民痛点最为明显的细分领域。我们相信，未来城中村改造有望成为房地产产业链最重要的增量业务来源，既是重要的民生工程，又是拉动经济增长的重要力量。城中村改造的盈利模型决定了受益开发企业可能有以下特点。城中村改造的项目持续时间长，现金流回收确定性低，持有物业数量多，规划研究和拆迁推进的本地化要求高。我们认为，这些特征决定了，资金成本低、规模实力雄厚、本地化能力强、不动产资产运营管...
标签：房地产地产
房地产行业专题报告：新起点，新格局，新机遇.pdf
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- 2023/08/01
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- 广发证券
房地产行业专题报告：新起点，新格局，新机遇。新起点：2016年四季度，中央首次在经济工作会议首次提出“房住不炒、因城施策”，“稳定”和“民生”成为行业发展的主旋律，由此也奠定了行业未来7年行业政策方向。而在23年7月24日的政治局会议上，中央重新提出了“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”。这一表述将会开启行业发展的新篇章，在这个新的起点位置，看好中国房地产行业以及头部企业未来的发展机遇。新机遇：在政治局会议定义行业发展新形势以及国常会提出“在超大特大城市”加快城...
标签：房地产地产
房地产行业专题研究：复苏动能较弱，静待新的再平衡.pdf
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- 2023/07/21
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- 华泰证券
房地产行业专题研究：复苏动能较弱，静待新的再平衡。2023上半年，新房市场全国商品住宅销售面积同比下降2.8%；二手房市场尽管复苏优于新房市场，但近期复苏动能也有所转弱。而市场转弱导致房价有所承压，6月70城新房/二手房环比下降0.1%/0.4%。我们认为地产板块进入政策博弈期，房地产市场将继续保持分化行情，更加看好具备充裕供应弹性的城市以及在主流城市有充裕货值和较强补货能力的优质房企。新房：高开低走的上半年，高能级城市韧性更强2023上半年，2-4月市场需求脉冲式释放推动成交快速回暖，5-6月市场热度有所下降，复苏动能转弱，整体呈现弱复苏态势。全国商品住宅销售面积/金额同比下降2.8%/上升...
标签：房地产
房地产行业专题报告：核心20城探究之北京，新房供需错配，待产业外溢兑现.pdf
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- 2023/07/20
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- 华创证券
房地产行业专题报告：核心20城探究之北京，新房供需错配，待产业外溢兑现。北京经济主要由第三产业驱动，近年来疏解非首都功能，资源依赖型企业外迁，城市经济去冗存精。1）北京凭借全国首都功能定位，天然聚集资本、劳动力、人才等要素，率先实现经济发展及人口快速流入，近年来城市规划有所调整，企业外迁疏解非首都功能，严格控制人口规模。2）北京经济主要由第三产业驱动，22年三产占比高达84%，其中金融业、软件与信息技术服务业绝对规模大，增速较快，而21年工业增加值规模仅排全国第11。3）近年来北京持续强化首都功能，工业增加值增速较低，随着部分资源依赖型制造业外迁，预计工业增速持续低位；而服务业增速较快，强于深...
标签：房地产地产
房地产行业2023年中期投资策略：重复苏节奏，轻政策博弈.pdf
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- 2023/07/11
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- 国信证券
房地产行业2023年中期投资策略：重复苏节奏，轻政策博弈。上半年回顾：先高后低，复苏趋弱。销售方面，上半年呈先高后低态势，Q1居民购房需求释放较为充分，房企为抓销售窗口期推货前置，因此销售面积集中兑现，但Q2量价同比均明显下降，虽然整体复苏趋弱，但核心居住需求仍相对坚实。投资方面，开工、投资等重要指标降幅扩大，房企拿地意愿依旧低迷，300城成交面积再降三成，但由于房企投资策略同质化趋势明显，各城市土地市场间的冷热分化延续。政策方面，上半年虽然各地优化措施络绎不绝，但都局限在“一城一策”的框架内，几乎没有中央层面重磅的政策出台，随着2-3月份地产销售的超预期恢复，政策发声...
标签：房地产地产投资策略
房地产行业23H1地产土地专题分析：整体缩量，结构分化.pdf
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- 2023/07/10
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- 华泰证券
房地产行业23H1地产土地专题分析：整体缩量，结构分化。据中指院数据，2022年起宅地缩量明显快于整体，2022年之前，土地供应/成交结构中涉宅用地占比40-50%，2023上半年下降至22.0%。2023上半年，300城涉宅用地供应/成交建筑面积同比下降34%/31%，降幅较2022年有所收敛/扩大，但各能级城市表现分化，一二线城市供应/成交面积降幅均有所收窄，但三四线则均有所扩大。2023上半年的成交建面已经回落至2006-2007年的水平。由于土地价格的上涨，成交金额的回落幅度要明显小于面积，成交金额已经回落至2016-2017年的水平。各线城市溢价率与流拍率水平均有所修复，但绝对值的角...
标签：房地产地产
房地产行业专题报告：海外住房保障与时俱进，中国住房保障博采众长.pdf
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- 2023/07/07
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- 中信建投证券
房地产行业专题报告：海外住房保障与时俱进，中国住房保障博采众长。住房保障由来已久，海外经验值得借鉴。住房保障制度是指国家依法或政策为住房困难的中低收入阶层或特定对象提供适当的政策性住房，使其能够通过购买或租赁的方式满足基本的住房需求的社会保障制度。发达国家保障房制度建设较为完善，发展出各具特色的管理模式。参考海外经验，无论是市场主导抑或政府主导，强调租赁还是强调自有，都可以完成有效的住房保障，核心在于：第一、制度各有机部分的协调性；第二、政策目标在有延续性的同时动态变化，做到与时俱进。德国建立了市场主导、围绕住房租赁的住房保障制度，实现房住不炒和住房开支可控。德国住房自有率低，租住人口比例达6...
标签：房地产地产住房
房地产行业2023年中期投资策略：基本面弱复苏，关注政策再释放.pdf
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- 2023/07/06
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- 西南证券
房地产行业2023年中期投资策略：基本面弱复苏，关注政策再释放。2023年上半年行业复苏呈现先抑后扬，销售冲高后回落，投资仍旧低迷，市场对政策宽松预期进一步强烈，核心一二线城市仍有释放空间，政策催化下板块仍具备配置价值。行业：基本面弱复苏，政策有望再释放。销售高开低走，2-3月的“小阳春”行情后，前期积累的刚需需求释放完毕，市场复苏动能衰退。6月百强房企销售金额同比下降27.6%，累计销售金额同比下降0.4%。二手房市场热度较高，重点14城1-6月成交面积同比增长43%，部分新房延期交付促使购房者转向二手房市场，同时新房供应相对不足也使二手房承接了部分需求。土地市场成交...
标签：房地产地产投资策略
房地产行业2023年中期策略：莫惧水穷川落，静看云起霓虹.pdf
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- 2023/07/04
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- 广发证券
房地产行业2023年中期策略：莫惧水穷川落，静看云起霓虹。景气度加速下行，供需两端均存在结构性分化。23年年初以来市场景气度冲高后回落，Q1销售面积达到19Q1水平，4-5月则回到14年水平，投资端1-5月地产投资累计同比下降7.2%，趋势持续恶化。需求端市场分化，核心板块、核心城市表现更好，交易占比提升使得成交均价快速提升。供给端，当前核心市场库存去化接近荣枯线，非核心城市去库存，但成交结构分化叠加开工能力不足使得库存同样面临结构性问题。此外，土地的供需错配及企业信心、能力不足导致的投资意愿下降使得需求端热度无法供给侧传导，进一步加剧供给侧问题。预计全年销售金额14.5万亿，投资11.4万亿...
标签：房地产地产中期策略
房地产行业专题分析：当前房地产如何破局？.pdf
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- 2023/07/03
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- 国海证券
房地产行业专题分析：当前房地产如何破局？2023年开年，市场短暂出现小阳春，主要原因是疫情期间积压需求释放，但市场回暖基础弱，4、5月商品房销售降温明显。复苏势头未能持续，引发市场担忧，这是趋势性的下降还是季节性回调？供应端总量收缩、结构错配，需求端预期下行、购买受限，该如何破局？我们认为，破局要以有效供给为基础，以供给主体的稳健运营为支持，以释放需求提升预期为抓手，多主体发力，对目前市场面临的问题逐个击破。
标签：房地产地产
房地产行业2023年中期策略：潮起泥沙涌，水落现真金.pdf
- 6积分
- 2023/07/03
- 182
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- 广发证券
房地产行业2023年中期策略：潮起泥沙涌，水落现真金。商业地产投资策略：整体供应过剩，细分子行业及资产运营差异度大。03年至今零售商业累计竣工22亿方，整体供应量较大，目前待竣工体量仍近20亿方，未来供给压力依然偏高。业态表现上，写字楼整体供应较大，除个别核心城市如上海、北京外，多数城市处于写字楼高空置率状态，吸纳表现改善需要较长时间。购物中心整体存量运营为主，增量贡献放缓；租金坪效在20-22年受疫情影响进入下行通道，未来随着政策对消费需求的刺激、线下零售消费的温和复苏，有望获得改善。企业端购物中心租金坪效稳定度强于写字楼租金坪效，且2023年有望受益消费端复苏，在购物中心业态上具备强运营能...
标签：房地产地产中期策略
房地产行业2023年中期投资策略：迈过旧时路，探寻新机遇.pdf
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- 2023/07/03
- 190
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- 申万宏源研究
房地产行业2023年中期投资策略：迈过旧时路，探寻新机遇。1、需求有支撑，供给处低位，中期不悲观。不同于以往周期的“V”型反转，预计本轮周期中房地产总量或呈现”L”型弱复苏，但考虑到需求端中期需求仍有支撑、供给端库存低位对价格有支撑、以及我国对比日美泡沫期仍有空间，因而我们对我国房地产中期并不悲观。具体源于：1）需求有支撑：预计未来5-10年我国商品房需求中枢13.4亿平，而2022年商品房销售已经降至12.5亿平，目前销售已经超跌，中期需求将逐步有支撑；2）供给处低位：本轮周期出险房企数量已超52家，估算行业产能出清达36%、并高于测算中期需求...
标签：房地产投资策略