房地产行业专题报告:二手房交易为什么需要中介?.pdf
- 上传者:新加坡
- 时间:2024/03/01
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房地产行业专题报告:二手房交易为什么需要中介?二手房交易存在较高的搜寻成本、交易成本、学习成本,C2C 交易难度大, 中介的核心作用是降低三大成本。二手房交易存在三大成本:1)高信息搜 寻成本,二手房具有非标属性且质量极不透明,虚假房源还会耗费额外时 间;2)高交易成本,交易流程复杂、接触机构多、资金产权转移风险高。 3)高学习成本,区域房源、产业发展、人口、市场行情等短时间难以了 解。上述成本使得 C2C 交易难度大,而中介存在意义就是降低上述三大成 本,如通过真房源平台和经纪人带看服务降低搜寻成本,通过资金托管流程 降低交易成本,通过提供委买委卖咨询建议降低学习成本等。理论上,只要 中介费用低于上述三大成本,则二手房交易中介业务就有存在的价值,而二 手房中介业务的组织模式即是以最高效的方式降低上述三大成本,提高撮合 交易的效率。成熟的存量房市场交易也以通过中介交易为主,如美国通过经 纪人成交的二手房占总二手房成交的 90%,2021 年我国二手房中介渗透率 已超 88%,印证了中介在二手房交易中的价值。
美国二手房交易通过 MLS 系统、互联网信息平台、专业机构、单边经纪人 进行撮合。1)在 MLS 保障真房源的基础上,互联网信息平台导入 MLS 房 源、提供在线看房以及经纪人带看降低信息搜寻成本。2)降低交易成本方 面,美国有负责产权调查、信用评估、房屋检验、资金监管的机构,提供全 流程专业公正的服务、保障产权及资金安全。3)降低学习成本方面,一方 面是经纪人帮助谈价,另一方面是资深经纪人提供专业委买、委卖咨询服 务。
我国二手房交易主要通过中介公司、互联网平台、双边经纪人共同降低三大 成本。1)降低信息搜寻成本方面,我国主要依靠互联网平台提供的房源系 统、传统经纪人带看,减少购房者的搜寻成本。我国形成了互联网信息平 台、传统中介发展的互联网交易平台以及房东直售平台等多模式,其中互联 网交易平台房源真实性、及时性和丰富程度最高,主因中介公司通过自身变 革解决房源真实性问题。2)交易成本的降低主要依靠部分中介公司提供的 资金监管、房屋漏水保险等安全保障,以及传统经纪人提供的产权查验、基 础的房屋检查、办理过户等流程服务。3)降低学习成本方面,传统经纪人 主要提供谈价服务和较为基础的咨询服务,委买、委卖类咨询服务则主要由 新兴的自媒体看房经纪人提供。
自媒体看房业务主要在购房决策阶段提供专业的咨询建议,本质是降低学习 成本,大多数并不直接参与后期的交易环节。1)我国逐步迈入存量房时 代,房屋挂牌量高企,不同区域房价分化,房屋估值重要性提升,房屋买卖 前更需要了解政策、市场、房屋估值、产业发展、客群结构等专业知识,委 买委卖类咨询服务的需求量正在大幅增加。2)自媒体看房经纪人通过直 播、推文输出市场行情、区域发展、板块特征类专业知识,吸引客源,切入 早期购房决策阶段,提供咨询服务。3)其本质是降低二手房交易的学习成 本,大多数并不直接参与后期看房、谈价以及流程服务环节。
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