房地产行业城中村改造专题报告：城改大有可为，战略高度定位.pdf

房地产行业城中村改造专题报告：城改大有可为，战略高度定位。政策意义：城改战略高度定位，意义重大而深远。过去在中央层面，城中村改造更多是在 城市更新的大范畴之下提及，因而过去城中村改造的模式、资金来源等更多是以地方探索 为主，因而过往总体推进较慢。近期中央层面的城中村改造相关表述密集出台，城中村改 造逐步从原先城市更新政策的组成部分提级为一个单列的重要政策，尤其在城中村改造工 作部署电视电话会议的表述，表明本次城中村改造的高度定位和重要战略意义，因而预计 后续城改将加速推进。近期央行、国开行接连表态支持城中村改造，同时广州表态争取国 家专项借款、专项贷款、中央财政补助、申请地方政府专项债券等途径，均表明中央在资 金方面会支持城中村改造，城中村改造资金链条也将逐步顺畅，并且后续资金方面的配套 政策尤其值得期待。虽然目前城中村改造总体规划还没有推出，但部分城市已公布城改计 划，预计城中村改造中央层面的总体规划和地方层面的探索将同步积极推进。其中，我们 认为广州可能是本次城中村改造的标杆城市，后续广州动向尤其值得关注。

改造范围：涉及城市望扩围，更新范畴或更广。从城市范围来看，我们认为入选城市数量 也有望扩围至 21-35 个城市，这源于：本次城中村改造在底层政策逻辑上强调了大城镇化 战略方向，城市人口门槛和落户放松政策的配合推出或意味着本次城改将聚焦于人口流入 地的拆迁安置（一二线城市），显著区别于此前棚改聚焦于人口流出地的拆迁安置（三四线 城市），既考虑短期稳地产稳经济，又考虑长期可持续发展，鉴于上述大城镇化战略方向， 预计后续城市人口门槛的限制或会放宽。从房屋范围来看，我们认为城中村改造虽然基于 集体用地，但预计又将不限于集体用地，这将导致：一方面，考虑到城中村涉及房屋类型 范围或将更广，预计本次城中村改造的规模将比预期更大；另一方面，考虑到本次城中村 改造引入了政府主导的做地模式、同时也考虑到城中村改造涉及房屋类型范围或将更广， 预计本次城中村改造的更新节奏也将比预期更快。

规模测算：估算本轮城改涉及建面约 9-12 亿平。我们通过两种估算法估算 21 城城中村房 屋建面约 9.3 亿平，其中：1）城区估算法：通过部分城市城中村总占地面积占比城区面积 的方式，估算 21 城城中村房屋建面约 9.6 亿平；2）人口估算法：按照各城市城区人口数 量、人均住房面积估算各城市存量房面积，并按自建房比例（城中村房东自住部分）、低租 金住房比例（城中村房东出租部分），估算 21 城城中村房屋建面约 9.1 亿平。此外，我们 假设涉及城市数量扩围至 21-35 个城市，并进行敏感性分析，1）城区估算法：估算 21-35 城城中村房屋建面 9.6-11.8 亿平；2）人口估算法：估算 21-35 城城中村房屋建面 9.1-11.9 亿平；综合之下，两种估算法平均后，估算 21-35 城城中村房屋建面 9.3-11.9 亿平。