房地产行业专题报告:从泡沫破灭到焕发新生的日本房地产市场借鉴.pdf
- 上传者:子虚乌有
- 时间:2023/08/24
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房地产行业专题报告:从泡沫破灭到焕发新生的日本房地产市场借鉴。上世纪 90 年代日本房地产泡沫破裂,经济修复期长达 20 年。80 年代起,日本房地产基本面支撑力不足,宽松货币政策叠加金融 自由化促使泡沫生成,房地产泡沫期长达 16 个季度。1990 年后 房地产与银行业同时崩溃,日本进入 20 年的超低经济增速时代, 房地产恢复周期拉长。日本当局在货币政策、税收政策、财政政 策以及土地政策等方面的失误导致了泡沫膨胀和破裂,中国的房 地产政策调控需要以此为鉴,并与松紧有度的宏观政策相协调。
新经济形势下地价和房价温和回升,新建面积降低,租赁市场稳 定。2012 年首相安倍晋三上台,通过激进货币政策、灵活财政政 策和结构性改革实现宏观经济回暖。房地产受经济影响缓慢复 苏,商品房价格和地价稳步提升,核心都市圈房价已接近泡沫破 灭前水平。但受人口负增长影响,新房开工数量和面积下降,人 口涌向大城市,非核心区空置率高。保障房市场新增供应减少, 重点针对人口老龄化和建筑老朽化翻新改造。租赁市场稳定规范 发展,租金回报率高,2020 年以来租赁住房 REITs 表现较强。
房企降杠杆并拓展业务范围,市场集中度提高,财团系开发商成 功穿越周期。90 年代楼市危机后,房价快速下行,房企高杠杆、 快周转的模式难以为继,日本房企开始出售闲置的土地资产,降 低存货水平和负债。头部房企销售市占率呈上升态势,财团系房 企凭借财团的金融支持、品牌及信用背书,平稳穿越周期。日本 房企在传统的物业开发销售之外积极探索新业务,围绕房屋的生 命周期进行布局,目前形成了资产管理、建筑、物业开发销售、 物业租赁、物业管理等五大业务板块。
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