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房地产行业REITs专题研究报告：REITs政策逐渐丰富，流动性问题有望改善。发展具备中国特色的 REITs 市场。2020 年 4 月，中国发布《关于推进基础 设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，正式启动 REITs 试点；2021 年 6 月首批 9 只 REITs 就成功上市，发行规模合计 314 亿元；截至 目前 REITs 发行规模已经超过千亿，且多支新 REITs 也有望在 2024 年实现上市。 中国 REITs 发展史与国际市场在发行路径、规章制度、服务主体和运作模式等方 面均有区别，中国正在走特色的 REITs 道路。

中国 REITs 市场初步发展，近一年业绩低迷。自从 2021 年 6 月首批 9 只 REITs 就成功上市后，截至 2024 年 2 月 20 日已有 33 只 REITs 获批，底层资产 涵盖保租房、环保、高速路、能源、产业园、仓储物流、商场等；截至 2024 年 2 月 20 日，中证 REITs（收盘）近一年年化收益率低至-28.19%，市场整体表现 低迷；从波动性表现来看，中证 REITs（收盘）近 24 个月波动率为 12.61%，低 于沪深 300（收盘）18.11%和中证 1000 的 25.84%，高于中证全债 1.72%和国 债指数 0.80%，居于股债之间。

受流动性影响，各类 REITs 表现平淡。2023 年产业园类 REITs 收入利润走 势分化，可分配金额表现相对稳定；2023 年保租房类 REITs 营收整体呈上升趋 势，净利润第四季度表现偏弱，可供分配资金整体承压；2023 年高速公路类 REITs 净利润水平严重分化，可供分配金额相对稳定，受季节影响，第三季度业绩水平 较高，第四季度普遍承压；2023 年能源类 REITs 受季节影响，各季度经营情况 波动较大，鹏华深圳能源 REIT 第四季度净利润为负值，全年发电收入波动幅度 较大，第四季度上网电量普遍下降，电价水平较为稳定；2023 年环保类 REITs 受 季节影响业绩水平存在小幅波动，经营水平稳健；2023 年仓储物流类 REITs 营 收呈上升趋势，可供分配金额表现相对稳定。

行业发展趋势：2023 年全年出现“超跌”，2024 年有望回补：2023 年 REITs 的年化收益率为-28.19%，整体低于股市和债市水平，表现低迷，2023 年 12 月 以来换手率指数从低点的 0.67 提升到 2024 年 2 月 20 日的 1.22，价格指数也 从 2024 年 1 月 10 日的 699 提升到了 2023 年 2 月 20 日的 761，前期“超跌 “进入价值修复，后续市场有望持续向好。REITs 市场的多样性或将进一步丰富： 2022 年-2023 年保租房 REITs 和商业 REITs 这两个商业地产类的分支进入了中 国 REITs 市场，标志着 REITs 底层资产的多样性更加丰富。流动性问题或将随着 政策不断完善得到解决：1）未来发行端的资产评估或将更加透明；2）进一步明 确基础设施 REITs 的会计处理方式和税收征管细则，借鉴境外成熟市场实践，抓 紧推动 REITs 专项立法；3）2023 年 7 月，5 家公募机构集中发布公告，宣布公 司旗下部分 FOF 基金已完成证监会备案，决定将公募 REITs 纳入投资范围；2023 年 12 月，财政部联合人力资源社会保障部起草《全国社会保障基金境内投资管 理办法（征求意见稿）》，拟将公募 REITs 正式纳入社保基金投资范围，FOF 基金、 社保基金等主体放开 REITs 的投资限制，促进增量资金入场，将为市场带来活力。 稳定现金分红，解决“资产荒”难题：根据《基础设施 REITs 业务试行办法》规 定，基础设施基金以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的，收 益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的 90%，稳定的分红也将不断 提升投资回报比。