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房地产行业投资策略报告：先立后破，返璞归真.pdf
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- 2023/12/18
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- 万联证券
房地产行业投资策略报告：先立后破，返璞归真。房地产行业经历了约两年半下滑期，行业供求关系发生重大变化，相关限制性政策持续松绑，短期层面，由于疫后居民风险偏好下降、未来收入信心不足、房价上涨预期减弱等多重因素导致居民加杠杆意愿下降，长期因素层面，我国人口总量下降以及住房回归居住属性的长期定位等因素进一步加剧房价难以持续上行的预期，进而导致目前房地产行业持续承压的局面。但我们认为，长期维度，在城镇化率仍有提升空间、家庭规模小型化、住房品质需求提高等趋势下，刚性需求以及改善性需求规模仍会持续支撑行业在刚改需求层面回归均衡水平。短期维度，在行业持续调整中过去投资性需求已经被明显挤出，当前房地产已经逐步...
标签：房地产投资策略
房地产行业城中村改造深度综述：系民生福祉，创发展新局.pdf
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- 2023/12/15
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- 广发证券
房地产行业城中村改造深度综述：系民生福祉，创发展新局。城中村改造成为新一轮城市的更新重点。棚户区改造、老旧小区改造及城中村改造都是城市更新的实施手段，城市更新可分为2013年前的摸索阶段、2013-2018年以棚改为主的阶段、2019-2022年以老旧小区改造为主的阶段及2023年以来以城中村改造为重点的阶段。城中村改造资金来源预计仍将以政府为主，模式回归政府主导。棚改及老旧小区改造时期政策性银行贷款、专项债、财政支出三项政府来源资金可基本覆盖投资。据住建部及央行等数据测算，棚改14年至22年政府资金占比93%，其中政策性银行贷款通过PSL发放支撑，PSL杠杆效应（政策性银行贷款余额/PSL贷...
标签：房地产地产
房地产行业2024年度策略报告：行业复苏~经济的新引擎.pdf
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- 2023/12/15
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- 民生证券
房地产行业2024年度策略报告：行业复苏~经济的新引擎。核心城市成交率先修复：从克而瑞统计的城市能级更高的30城数据来看，8月底一线城市认房不认贷的新政出台后，10月起30城新房销售与14城二手房数据均走出了6月以来的低谷，呈现修复的趋势。后续政策松绑空间主要集中在一线城市。标杆房企销售稳定增长：2023年优质房企销售大多有一定增长，拿地力度方面，除部分房企拿地金额为正增长外，其余均较去年略有减弱；我们预计明年标杆房企销售增速整体为增长5-10%的情况。城中村改造拉动投资城中村改造对投资与销售拉动作用明显：我们预计21个超特大城市的城中村改造中，将产生合计为11307万㎡的拆迁体量，改造升级体...
标签：房地产地产
房地产行业2024年投资策略：与时舒卷，和光同尘.pdf
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- 2023/12/14
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- 广发证券
房地产行业2024年投资策略：与时舒卷，和光同尘。基本面见底的前提是扭转价格预期。23年预计城镇人口人均销售、人均开工相当于2007年、2003年水平，新房去化周期处于高位、二手挂牌量持续增长，本轮周期房价下跌持续时间历史最长、跌幅最大。从微观层面来看，房价下跌时间最长的一类城市（14个季度以上），新房销售面积相对稳定，房价下跌较少的一类城市（8个季度以内）销售面积还未见底，当前基本面恢复的关键在于扭转价格预期。24年基本面：销售存变数，投资承压下行。24年的基本面有两种情况，乐观情况下，需求政策超预期（库存问题解决、扭转价格预期），景气度持续恢复至14-16年水平，谨慎情况下，政策缓慢放松，...
标签：房地产地产投资策略
房地产行业2024年投资策略：基本面延续筑底，两大工程助力高质量发展.pdf
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- 2023/12/13
- 229
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- 西南证券
房地产行业2024年投资策略：基本面延续筑底，两大工程助力高质量发展。2023年行业复苏呈现先抑后扬，销售冲高后回落，投资仍旧低迷，政策仍在持续宽松，政策催化下板块仍具备配置价值。基本面：供需双弱，筑底延续。销售筑底格局延续，1-10月份商品房销售额同比-4.9%，短期来看销售修复仍有阻力：1）居民购买力尚未修复；2）居民倾向储蓄，购房意愿下降；3）房价下跌加重观望情绪；4）二手房分流需求。中长期需求见顶，但仍有一定支撑，预计2023-2030年期间年均住房需求约8.5亿平。供给约束销售修复，表现为1）新增供给：土地成交及新开工面积同步下滑；2）存量供给：已开工未售面积下滑；3）产能：短期过度...
标签：房地产地产投资策略
房地产行业2024年度投资策略：行业均衡与主体平衡.pdf
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- 2023/12/12
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- 招商证券
房地产行业2024年度投资策略：行业均衡与主体平衡。本篇报告分别从行业判断及主体走向进行分析。行业判断方面，在供需两端政策持续落地下，预计中周期均衡或在24年出现；主体走向方面，关注融资端政策进一步改善及落地对“期限错配”型房企的支持作用。❑行业判断：在供需两端政策持续落地下，预计中周期均衡或在24年出现。销售方面，在需求端政策进一步放松、“卖一买一”的改善性需求滞后释放以及城中村改造带来新增需求等条件下，销售面积同比有望收窄至-5.4%，销售额同比收窄至-2.0%；库存方面，基于总量一定比例的“滞重库存”（低效及无效库存...
标签：房地产地产投资策略
房地产行业2024年度投资策略：压力仍在，探索待变.pdf
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- 2023/12/11
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- 华创证券
房地产行业2024年度投资策略：压力仍在，探索待变。2023年需求端政策试验下市场未明显好转，制约需求修复的核心在于过去房企超前拿地导致的高库存问题暴露；2024年地产总量数据可能面临压力。1）2023年需求端政策迎来实质性宽松，尤其三季度中央呼吁各城市执行认房不认贷，并明确下调首套、二套首付比例下限至20%、30%，下调二套房贷利率下限。各城市积极响应，但整体政策带来的刺激效果边际减弱，1-10月商品住宅销售面积同比-6.8%。2）当前房地产市场问题的根源并非是居民收入预期转弱后的销售下滑，或者因房企违约带来的供给和需求负反馈，核心原因是先卖地后发展的模式终结，城市高库存风险暴露。根据克而瑞...
标签：房地产地产投资策略
房地产行业城中村改造专题报告：政策进入集中释放期，投资销售拉动几何？.pdf
- 3积分
- 2023/12/11
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- 民生证券
房地产行业城中村改造专题报告：政策进入集中释放期，投资销售拉动几何？城中村土地性质为集体用地，具备多样独特性。城乡二元体制是城中村产生的制度基础；市场需求刺激了城中村的发展；集体经济强化了城中村的博弈能力。城中村建筑密度较高，通常利用露天空间进行拓展建设，缺乏有效规划；城中村的耕地大多已被征收，房产出租、村集体分红以及经营性劳动成为村民的主要经济来源；城中村外来人口较多，异质性强，流动性高，存在明显的社会分层现象；城中村仍保留了原有的农村管理方式，即由村委会自治，土地产权归集体所有，村集体承担公共服务和社会保障的供给。棚改拉动超20万亿元的投资，拉动销售面积合计11亿平。从2015年到2023...
标签：房地产地产
房地产行业专题研究：日本房地产下行周期的启示.pdf
- 3积分
- 2023/12/08
- 791
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- 中信证券
房地产行业专题研究：日本房地产下行周期的启示。在日本超过十年的房地产下行周期里，OECD住宅价格指数衡量的房价水平下跌超过45%；根据日本统计局和日本国土交通省，地价下跌更多，开发投资规模较之高点缩水一半。住宅租金保持稳定，根据不动产经济研究所和TradingEconomics数据，首都圈公寓租金回报率最高达到6.2%，全国租金回报率最高达到13%。日本政府在税收和产业政策方面积极努力，希望减轻房地产周期的影响，但那一轮地产周期仍然对日本经济造成了严重影响。日本房地产市场在上世纪九十年代出现了较大级别较长时间的调整，本报告详细梳理调整过程中房价、销量、投资、开工、租金等因素的变动。日本超过十年...
标签：房地产
房地产行业2024年度策略报告：增量的下半程，存量的新征程.pdf
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- 2023/12/08
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- 中国银河证券
房地产行业2024年度策略报告：增量的下半程，存量的新征程。回顾2023：销售去化承压。销售整体改善低于预期，核心城市销售面积占比提高，期现结构背离，二手成交有所改善；库存仍处高位，去化周期有待下降；开工疲软，竣工增长，投资结构有变；拿地向核心集中，土地市场表现较弱。展望2024：政策有望持续宽松，销售面积同比微降。目前市场具有销售下滑、库存上行、开工下滑、竣工领先的特点。考虑到居民杠杆水平、城镇化率等因素，我们认为销售总体规模的支撑需要1）以时间换空间——房贷利率处于下行通道，降低购房成本消化库存；2）以空间换空间——核心区域强者恒强吸引住房需...
标签：房地产地产
房地产行业专题研究：全球不动产产业龙头拾珍.pdf
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- 2023/12/06
- 790
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- 中信证券
房地产行业专题研究：全球不动产产业龙头拾珍。百亿美元市值公司遍及不动产产业链，以上市REITs形态为主。根据彭博，45家样本企业（具体名单见报告正文表1）中REITs共32家，市值占比70%，涵盖公寓、酒店等传统业态以及仓储物流、医疗设施等新经济业态，新经济业态REIT估值较高。大部分样本企业采取重资产运营，其重资产特性和法律制度门槛导致行业整体全球化较为缓慢，仅8家企业在主营地区外的收入占比超过30%，而轻资产的平台型和管理型企业，如爱彼迎和世邦魏理仕在全球化方面更加具备优势。样本企业通常具备稳健的杠杆率和稳定的分红派息，其中REITs和普通上市公司资产负债率算术平均值分别为55.74%和5...
标签：房地产
房地产行业2024年投资策略报告：新格局、新模式.pdf
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- 2023/12/06
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- 兴业证券
房地产行业2024年投资策略报告：新格局、新模式。1、中国房地产市场供求关系发生重大变化。从供给看，整体上“有没有”的问题基本得到解决，但结构性不足问题仍然存在。从需求看，人民群众对住房的品质有了更高的要求。2023年，销售整体呈现“前高、中低、后稳”的趋势。今年整体来看，销售面积、金额同比整体呈下滑趋势。统计局1-10月商品房销售面积9.26亿平、同比-7.8%，销售金额9.72万亿、同比-4.9%；房地产开发投资1-10月累计同比-9.3%，新开工面积同比-23.2%，竣工面积同比+19.0%，全国住宅用地成交金额同比-27%、面积同比-40...
标签：房地产地产投资策略
房地产行业年度策略：继往开来新模式，赓续前行新征程.pdf
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- 2023/12/06
- 103
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- 国金证券
房地产行业年度策略：继往开来新模式，赓续前行新征程。市场销售筑底与分化并存，土拍热度低迷。①2023年1-10月销售面积、销售额分别同比-7.8%、-4.9%，一线城市的销售规模和价格更为坚挺；二手房销量韧性强于新房，但价格下行压力更大。②1-10月300城宅地累计供应同比-29.2%，累计成交同比-31.5%，各城土拍冷热分化较大，多数城市的土拍重回价高者得。④1-10月新开工面积累计同比-23%，短期新开工面积或将维持低位；累计竣工面积同比+19%，政策推动下竣工更有保障。⑤1-10月房企到位资金累计同比-13.8%，已持续20个月为负，金融支持仍需加码。房企表现分化，优质房企强者愈强。①...
标签：房地产地产
房地产行业2024年投资策略报告：聚焦三大工程，静待需求修复.pdf
- 4积分
- 2023/12/04
- 313
- 4
- 中信建投证券
房地产行业2024年投资策略报告：聚焦三大工程，静待需求修复。信用修复与三大工程将共同推动市场修复筑底。2023年以来行业需求及融资端政策持续发力，房企信用修复在2024年也有望提速，促进楼市需求回暖。包含保障性住房、城中村改造、“平急两用”公共基础设施在内的三大工程建设，是构建房地产新发展模式的重要抓手，并将在2024年进一步支撑市场需求和投资开工。2024年城中村改造为投资、新开工提供增量，保障房建设为销售、投资、开竣工提供增量。在信用修复与两大工程的加持下，我们预计2024年全国商品房销售面积、房地产开发投资额、新开工面积的降幅较2023年收窄，分别为-4.9%/...
标签：房地产地产投资策略
房地产行业日本专题研究：日本主银行制简介.pdf
- 3积分
- 2023/12/04
- 692
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- 太平洋证券
房地产行业日本专题研究：日本主银行制简介。主银行制是日本惯例式的银企结合制度。一家企业通常只与唯一一家银行建立密切的业务关系，银行通常是企业最大的贷款人（占其借款的15%~25%）或最大的股东，或两者兼备，这样的银行即为主银行。主银行致力于与客户建立绝对的信任关系。1）为企业提供包括长短期贷款、外汇交易、结算在内的各种银行服务，即使企业陷入财务困境，不能如期偿还贷款，主银行也应继续为该企业融资；2）主银行可以派遣前雇员担任该企业董事，正常情况下可以大股东的身份派遣人员至企业，监督企业的经营情况，企业出现问题时也可派遣人员接管企业，引导其扭亏为盈。
标签：房地产