未来中国房地产市场空间有多大

1 房地产进入平稳发展新阶段，住房销售回归需 求中枢

1.1 房地产进入提质降速的高质量发展新周期

我国房地产市场已过总量持续快速扩张的高增长阶段，进入提质降 速、平稳发展的新阶段。

从供给端看，一是房地产投资高峰期已过。2015 年以来，房地产开 发投资增速从两位数高增长逐渐回归 10%左右平稳增长，若扣除土地购置 费，开发投资于 2018 年首次出现负增长。二是我国存量住房套户比在 2018 年已达 1.09，基本告别住房短缺；但住房质量仍有较大提升空间， 根据2010年全国人口普查数据，存量住房中商品房套数仅占40.7%， 1999 年以前修建的住房占比高达 41.4%。

从需求端看。一方面，主力置业人口数量告别高增长， 20-59 岁的 主力置业人口增速从 2008 年开始明显回落，并在 2014 年开始出现小幅 负增长。另一方面，主力置业人口中改善需求人群占比增加。35-59 岁人 口在主力置业人口中占比曾在 1995-2009 年明显提升，但彼时尚处于房 改后住房需求集中释放时期，套户比不足 1，各年龄段均存在大量首次置 业现象。而 2014 年以来， 35-59 岁人口占主力置业人口比重再次进入持 续上升通道，此时套户比已达到 1.07，表明追求居住品质的改善需求人 群占比增加。

1.2 “房住不炒”引导，销售回归自住需求中枢

在“房住不炒”“稳地价、稳房价、稳预期”“不将房地产作为短期 刺激经济的手段”的政策指引下，未来房地产市场销售将回归居民自住 需求中枢。

第一，棚改货币化安置红利逐步退出。2014 年起棚改货币化安置比 例大幅提升，我们测算，2014-2018 年棚改货币化安置共拉动商品房销售 面积 6.73 亿平，占销售面积的 9%。从 2018 年起，棚改货币化对房地产 销售的拉动作用逐步降低。一是货币化安置比例降低。棚改融资方式由 PSL 支持下的棚改专项贷款转为棚改专项债，融资规模大幅减少，货币化 安置比例随之降低。二是新开工减少。2019 年棚改新开工套数 285.3 万 套，比 2018 年实际新开工套数减少 54.5%；根据《国家新型城镇化规划 （2014-2020 年）》，到 2020 年基本完成城市棚户区改造的任务。

第二，2016 年 930 调控以来已历时 3 年，在“房住不炒”指引下， 房地产长效管理机制和住房制度改革快速推进。政策取得显著效果，市 场回归理性、商品房销售回归居民自住房需求。

2016 年 12 月中央明确定位“房子是用来住的、不是用来炒的”，开 始提出建立促进房地产平稳健康发展的基础性制度和长效机制，房地产 调控思路逐渐从短期调控政策向长效机制建设过渡，从全国一盘棋向因 城施策过渡，从以商品属性为主向构建强调居住属性的住房制度过渡。

2019 年 7 月 30 日政治局会议重申“坚持房子是用来住的、不是用来 炒的定位，落实房地产长效管理机制，并首次提出“不将房地产作为短 期刺激经济的手段”。明确未来住房制度和房地产政策基调。第一，未来 住房制度将坚持住房的一个定位、探索完善市场和保障两个体系，回归 解决居民住房问题。第二，房地产政策将在长效管理机制引导下，坚持 一城一策，落实“稳地价、稳房价、稳预期”。地方政府将有更大的决策 权和更丰富的工具箱，承担地方主体责任；中央则完善市场的监测预警 和考核评价机制，加强对 “三稳”不到位的地方政府监督和问责。

2 全国：总量稳定，三大需求支撑下市场空间仍 然巨大

我国住房市场已经走过全局性高增长阶段，进入总量稳定、高质量 发展的新时代。城镇常住人口增长、居住条件改善和城市更新改造三大需求支撑十年以上的全国房地产市场空间。我们预测 2019-2030 年全国 城镇自住房需求面积年均 11.7 亿平，高于 2013 年全国商品住房销售面 积。 其中，城镇常住人口增长、居住条件改善和城市更新改造需求分别 为 5.2、0.7 和 6.7 亿平，不考虑需求漏损，占总需求的 44.4%、5.7%和 57.1%。

三大自住房需求受六大因素支撑。其中，城镇人口增长需求受益于 城镇化推进和城市间人口迁移增加。城市更新改造需求受益于住房质量 提升和住房消费区域升级，搬出老旧城区住房和棚户区的居民购买商品 房。居住条件改善需求受益于置业人口中改善群体占比提高，经济增长 带动住房消费增加，住房消费升级以及家庭结构变化导致的家庭小型化。

第一，城镇化推进，大量农村人口持续进城。2018 年我国常住人口 城镇化率 59.6%，仅相当于 1868 年的英国，1910 年的德国，1945 年的美 国，1958 年的日本。我国城镇化仍处于快速发展阶段，预计未来十年城 镇化率年均提升 1 个百分点、年均 1300 万农村人口转变为城镇常住人口。

第二，城市间人口迁移增加。2000-2015年城-城流动人口占比从20.8% 持续增加至 37.9%。未来，城市间经济发展不平衡将推动人口持续从欠发 达城市向较发达城市迁移。

第三，住房消费升级。一是观念升级。98 年以前买公房，解决“有 房住”问题。98 年房改后住房消费商品化，满足便民化居住需求。进入 21 世纪，居民追求生活品质，住房消费持续升级，购买高品质商品房。 二是区域升级，城市间由中小城镇向区域内核心城市和大都市圈升级， 城市内由老区旧宅到新区新房升级。三是品牌升级。购房需求从缺乏建 设标准和服务保障的地方中小房企向标准化运营、服务完善的品牌房企 集中。

第四，居住条件改善。一是住房质量改善空间大，根据 2015 年人口 小普查，城镇家庭住房成套率仅 85%，有 20%是平房、41%是 1999 年以前 修建。二是主力置业人口年龄中枢上移，住房改善需求增加、能力提升。 20-60 岁城镇主力置业人口总数在 2045 年以前稳定在 5.5 亿人左右，其 中 35-60 岁改善需求年龄段占比由 2020 年 63.2%提升至 2030 年 68%。

第五，经济增长带动居民住房消费。居民居住消费和经济发展水平 匹配。1960-2008 年的美国和 2004-2018 年的我国，居民居住消费/GDP 分别稳定在 8.5-10.3%、5.4-6.6%。随着温饱问题解决，经济增长对住房 消费带动力增强。1985 至 2018 年，我国城镇居民吃穿用支出占比由 75.4% 下降至40.9%，居住支出占比从4.8%增加至24%。我国经济基数低增速快， 增长空间大。2018 年人均 GDP 不足美国 1/6、日本 1/4，6.6%的实际 GDP 增速位居世界前列。98 年房改后住房消费 20 年匹配的是改革开放 40 年 经济大发展，未来经济增长将继续带动居民住房消费增加。

第六，家庭结构变化，规模小型化。2017 年我国家庭户均人数 2.99 人，1-2 人家庭户占比 42.8%，分别较 2004 年减少 0.25 人、增加 15.4 个百分点。和样本发达国家均值 2.36 人、63.6%相比，我国家庭规模有 进一步小型化空间，将裂变出更多的住房需求。一是随着婚姻观念改变、 成本提高，结婚率下降、离婚率上升，2018 年全国结婚登记 1013.9 万对、 离婚登记 446.1 万对，分别较 2014 年减少 22.1%、增加 22.7%。二是现 代城市生活方式下传统家庭功能弱化，子女婚后自立门户，三代及以上 同堂的大家庭数量减少，一代和两代户增加。

2.1 支撑未来十年房地产市场空间的六大因素

2.1.1 城镇化：城镇化率持续提升，大量农村人口进城

改革开放以来，我国城镇化率以年均 1.06 个百分点的增速增长。我 国城镇化仍处于快速发展阶段，未来十年将继续快速提升。根据联合国 预测，未来 11 年我国城镇化率预计年均提升 1 个百分点，至 2030 年达 到 70.6%，年均 1300 万农村人口转变为城镇常住人口。

第一，国际经验表明，城镇化率提升遵循诺瑟姆曲线规律，城镇化 率 30%以下、30%-70%和 70%以上，分为平稳发展、快速发展和缓滞发展 阶段。2018 年，我国常住人口城镇化率为 59.6%，仍处于快速发展区间。

第二，横向看我国城镇化率上升空间较大。当前城镇化率仅相当于 1868 年的英国，1910 年的德国，1945 年的美国，1958 年的日本；无论 是和发达国家相比，还是经济发展水平相似的发展中国家，如俄罗斯、 巴西等相比，均有较大差距。

2.1.2 人口迁移：城市间人口迁移增加

区域经济发展不平衡推动人口从经济发展水平较低的地区向经济发 展水平较高的地区迁移。我国 39 个一二线城市 2018 年常住人口城镇化 率和人均 GDP 相关系数高达 0.88，31 个省、自治区和直辖市的两个指标 则相关系数达 0.57。2000-2015 年城-城流动人口占比从 20.8%持续增加 至 37.9%。未来，人口将继续向经济发达区域中心城市和城市群聚集。

2.1.3 住房消费升级：观念、区域和品牌三层次消费升级

一是住房消费观念升级。1998 年前买公房，居民的居住观是如何解 决“有房住”的问题，有房就行。1998 年房改推进，住房实物分配被叫 停，商品住房市场启动，居民开始重视小区配套等便民化居住服务，物 业管理行业从无到有、逐渐发展成熟。进入 21 世纪，居民追求高品质生 活，住房消费上表现为对园林绿化、建材品质、智能家居、一体化装修 等提出高要求，实现“住好房”。

二是消费区域升级。城市间，住房需求从小城镇向教育医疗就业等 条件更完善的大城市集中；城市内部，新老城区并存，新区基础设施好， 即使在老城区有房的居民，也要到新区购买改善型住房。

三是消费品牌升级。居民购房需求从缺乏建设标准和服务保障的地 方中小房企向标准化运营、服务完善的品牌房企集中。 2019 年一季度末， 百强房企占商品房市场份额已超七成，较 2015 年 40%市占率增长了 31 个 百分点。凭借品牌溢价、智能家居、优质物业等优势，品质住宅占据主 流。以精装修为例，90 年代末首次在广州、上海等城市出现，2005 年恒 大率先开启全精装交房的业内风潮，2018年全国全装修渗透率提升至 23% 以上，一线城市提升至 56%。

2.1.4 住房质量：居住条件改善

第一，我国基本告别住房短缺，但住房质量仍有很大改善空间。根 据恒大研究院《中国住房存量报告：2019》， 1978-2018 年，我国城镇住 宅存量从不到 14 亿平增至 276 亿平，城镇住房套数从约 3100 万套增至 3.11 亿套，套户比从 0.8 增至 1.09。当前日本、美国、英国、德国的套 户比分别为 1.16、1.15、1.03 和 1.02，与发达国家对比我国住房供给总 体平衡。但根据 2015 年人口小普查，我国城镇住房中成套率仅为 85%， 约 20%为条件较差的平房，41%为 1999 年前修建。

2014-2018 年，我国累计典型城市商品房销售中 90-144 平方米的改 善户型套数占比明显提升，表明住房质量改善需求下，居民更偏好功能 完备的较大面积住宅。

第二，城镇主力置业人口数量保持稳定，但年龄中枢上移，住房改 善的能力提升。

人口总量峰值临近，但受益于鼓励生育政策，估计仍能维持 5-10 年 左右增长。1978 年以来，我国生育政策经历了从严格计划生育到放松计 划生育的转换，总和生育率下滑，从 1970 年之前的 6.0 降至当前 1.5 左 右。

根据《中国生育率报告：2019》，按照当前 1.5 的低生育率预测未来 人口总量，最保守估计我国人口将于 2024 年前后到达峰值 14.10 亿人（低 方案）。但应考虑到生育政策变化对将对生育率提升产生积极影响。目前 全面二孩政策已经实行，预计未来继续出台政策提高生育率，比如推行 全面放开生育，出台个税抵扣、经济补贴、支持托育服务供给、完善女 性就业权益等一系列配套生育支持政策。若生育率提高至 1.6 和 1.8，预 计总人口将分别在 2026 年前后（中方案）、2030 年前后（高方案）达到 峰值 14.19 亿人、14.33 亿人。

联合国对中国人口规模有 9 个预测方案。其中低方案的总和生育率 假设为 1.45，将于 2024 年达到人口峰值 14.5 亿人；固定生育率方案和 中方案对未来总和生育率假设为 1.69 和 1.70，分别将于 2030、2031 年 达到 14.6 亿的峰值。

城镇主力置业人口数量稳定在 5.5 亿人左右。根据联合国预测的我 国未来城镇化、固定生育率方案下的人口总数和年龄结构，虽然 20-60 岁人口占比持续小幅降低，但受益于城镇化率提升和总人口增长，2045 年以前 20-60 岁城镇人口数量稳定在 5.5 亿人左右。

主力置业人口年龄中枢上移，住房改善能力提升。主力置业人口中， 20-34 岁以首置需求为主，35-60 岁以改善需求为主。对改善需求进行细 分，35-45 岁一般为二次购房的首改群体，45-60 岁则为三次及以上的再 改和豪改群体。根据联合国预测的未来我国人口年龄结构数据， 2020-2030 年，首置需求人口占比由 36.8%降低至 32%、首改需求人口占 比由 23%提升至 28.6%、再改和豪改需求人口占比维持在 40%左右。

2.1.5 经济增长：经济增长带动居民住房消费持续增加

居民居住消费水平和经济发展水平相匹配。美国 1960-2008 年个人 住房消费支出/GDP 维持在 8.5-10.3%，两者增速的相关系数达 0.77；中 国 2004-2018 年居民最终居住消费/GDP 也稳定于 5.4-6.6%，增速相关系 数为 0.59。国内外经验表明，经济发展会带动居民住房消费增加。一是 住户部门收入增长带动居民整体消费增长；二是随着温饱问题解决，经 济增长对住房消费带动力增强。以我国为例，1998-2018 年城镇居民消费 性支出增速和居民可支配收入增速相关系数为 0.91，具有强正相关关系。 1985 至 2018 年，我国城镇家庭消费中用于居住的消费支出占比由 4.8% 提升至 24%，吃穿用消费支出占比由 75.4%下降至 40.9%。

我国经济基数低、增速快，未来增长空间大。未来经济增长将带动 居民住房消费持续增加。1978-2018 年，我国 GDP 从不足 4000 亿增长至 90 万亿元，40 年内增长约 245 倍。经济发展取得举世瞩目成绩的同时仍 存在巨大潜力，虽然 GDP 总量位居世界第二，但人均 GDP 仅为 9771 美元， 不足美国的 1/6，日本的 1/4；2018 年，我国实际经济增速 6.6%，增速 换挡后仍处于世界前列。

2.1.6 家庭因素：家庭结构变化，家庭规模小型化

家庭结构变化导致家庭规模持续小型化，裂生出更多住房需求。

当前，我国一人和二人户家庭占比提升，家庭平均规模不断下降。 2004-2017 年，户均人数由 3.24 人下降为 2.99 人。一人户、二人户家庭 占比分别由 7.8%、 19.6%上升至 15.6%、 27.2%；三人户家庭占比则由 31.4% 下降至 24.7%。二人户已取代三人户成为我国最主要的家庭结构类型。

和发达国家相比，我国家庭规模仍有下降空间。从现状看，德国、 日本、英国、韩国、美国的家庭平均规模均低于我国，分别为 1.99、 2.38、 2.39、2.50、2.54 人，且这些国家的 1-2 人家庭户占比全部高于 55%。 从趋势看，家庭规模随工业化和城镇化的深入推进而下降。以美日为例， 1975-2015 年日本城镇化率由 75.7%上升至 91.4%，平均家庭人数由 3.32 人下降至 2.38 人；1960-2010 年美国城镇化率由 70%上升至 80.8%，平均 家庭人数从 3.29 人下降至 2.59 人。

未来我国家庭结构变化将继续推动家庭规模小型化。一是婚姻观念 改变、婚姻成本提高和适婚人口性别比失衡，结婚率下降叠加离婚率上 升，单身和单亲核心家庭增加。2018 年全国结婚登记 1013.9 万对、离婚 登记 446.1 万对，分别较 2014 年减少 22.4%、增加 22.7%。根据联合国 出生性别比数据，未来我国适婚人口性别比位于 1.12-1.19的失衡高位， 结婚率提升较难，家庭结构将向更多的一人户和单亲核心家庭发展，产 生住房刚需。 二是现代城市生活方式下传统家庭功能弱化，代际分居形 成更多一代和两代户。随着高成本、快节奏的城市生活方式逐渐普及， 老年父母对子女赡养的依赖度因退休金机制和日趋完备的养老服务减弱， 已婚子女追求私密空间，自立门户现象普遍，三代及以上同堂的传统大 家庭数量减少，一代和两代户增加。

2.2 测算我国未来房地产市场空间

2.2.1 6 大因素支撑下的三类自住需求

“房住不炒”政策导向下，居民自住需求平稳释放，支撑我国房地 产市场空间。按照产生来源，居民自住需求可分为三类。

一是城镇人口增加需求。城镇常住人口增长受益于全国总人口数的 增加和城镇化率的提升，可进一步细分为城镇人口自然增长、农村人口 进城产生的农转非，以及因行政区划变动产生的就地城镇化人口组成。 无论是内生的城镇人口自然增长、还是外源性的农村进城常住人口，均 产生新的自住刚需。

二是城市更新改造需求。旧城改造更新涉及大量老旧住宅拆迁，通 过实物和货币两种方式进行安置，其中货币化安置部分居民持币进入二 手和商品房市场解决自住刚需。随着经济发展，城市更新改造需求增加。 一是城市逐步进入存量改造时代，城市空间增量扩展受限，老旧城区拆 迁增加；二是老城区旧宅难以满足居民住房消费升级，居民需要品质住 宅。

三是居住条件改善。首先，经济增长提升居民可支配收入，居民住 房消费能力增强；其次，住房是居民重要的消费领域，也是消费升级的 重要组成部分，住房消费在品质、区位和品牌上持续升级；再次，离婚 率上升叠加结婚率下降，家庭规模小型化，对成套住房的需求增加。

此外，未来住房市场总需求中有一部分需求不会在商品房实际销售 中体现，产生需求漏损。例如，农转非自带房入城、城镇流入人口返乡 置业等现象使住房需求通过其他渠道解决。

2.2.2 方法与数据

长周期住房需求分析方法为：当年商品住房需求=（1-有效需求漏损 率）×（城镇人口增长需求+城市更新改造需求+居住条件改善需求）

（1）城镇常住人口增长需求=全国总人口×城镇化率×人均住房面 积。根据人口增量来源，城镇常住人口增长需求可分为城镇常住人口自 然增长需求和农转非城镇常住人口需求。全国总人口和人口自然增长率 根据《中国生育率报告：2019》中 1.5 的低生育率进行保守估计结果。 城镇化率采用联合国《World Urbanization Prospects 2018》中的预测。 城镇人均住房面积根据 2014-2018 年的年均增速，按照一定速率递减计 算未来增速进行预测。

（2）城市更新改造需求=存量住房面积×拆迁折旧率×货币化安置 比例。其中 2013-2020 年采用当年棚改新开工套数、货币化安置比例和 每户棚改新增住房需求 85.1 平计算。2021 年及以后，以向前推 20 年的 存量住房，年拆迁率 1/70,货币安置化比例维持 30%估算。

（3）居住条件改善需求=当年城镇常住人口×人均住房面积增量。 用人均住房面积增长表示因居住条件改善产生的自住需求。

（4）当年商品住房需求=（1-有效需求漏损率）×未来住房市场总 需求。2019-2020 年，在“三个 1 亿人”政策持续影响下，户籍人口城镇 化率增速将继续高于常住人口城镇化率，漏损率继续维持低位。2021 年 开始，假设漏损率回升至 2013 年以来的均值。

2.2.3 测算结果：市场空间稳固十年以上

受益于城镇常住人口增长和区域迁移、居住条件改善、城市更新， 中期看我国住房市场未来仍有巨大潜力。

分阶段看，商品房市场空间仍可稳固保持 10 年以上。2019-2030 年， 全国商品住房需求年均 11.7 亿平，超过 2013 年全国商品住房销售面积。 其中，2019-2020 年、2021-2025、2026-2030 年年均分别为 13.6 亿平、 11.6 亿平和 11.0 亿平，相当于 2016、2013 和 2015 年全国商品住房销售 面积。

分类别看，城镇常住人口增长、城市更新和居住条件改善需求分别 占总需求的 41.4%、5.4%和 53.2%。

农转非支撑未来十年城镇常住人口增长需求。2019-2030 年，全国城 镇常住人口增长产生的自住房需求年均为 5.2 亿平，不考虑需求漏损， 占总需求 41.4%。其中，在持续的快速城镇化推动下，农村人口进城产生 新增住房需求占比高达 99.8%；而生育率下滑导致人口自然增长率从2025 年开始转为负增长，城镇常住人口自然增长产生的需求仅占 0.2%。整体 而言，由于人口增速和城镇化率提升速率均持续回落，未来城镇常住人 口增长产生的自住房需求呈平稳减少趋势。

棚改收官、旧改接棒，2021 年开始城市拆迁改造需求持续增加。 2019-2030 年，全国城市拆迁改造产生的自住房需求年均有 0.7 亿平，不 考虑需求漏损，占总需求的 5.4%。其中，2019-2020 年全国棚户区改造 收尾攻坚，预计新开工 884 万套1，产生自住房需求 2.2 亿平。2021 年开 始，成片集中的棚户区改造基本结束，城市更新以旧城改造为主。随着 存量住宅面积增长，每年拆迁面积重回持续上升通道，估计 2021-2030 年城市旧改产生自住房需求 5.7 亿平。

居住条件改善需求在未来十年内持续增长，并从 2020 年开始占据市 场主导。2019-2030 年，全国居住条件改善产生自住房需求年均为 6.7 亿 平，占总需求的 53.2%。未来十年，受益于人均住房面积增加，居住条件 改善需求持续增长，并从 2020 年开始成为住房市场最主要的需求来源， 表明房地产市场进入改善时代。

3 区域：区域分化，需求向一二线城市和主要城 市群集中

3.1 需求向一二线城市集中

3.1.1 测算结果

2019-2030 年，住房需求向高能级城市集中。一线、二线、三四城市 的年均需求分别为1.0、 4.4、6.3亿平，占全国总量的8.6%、37.5%、53.9%； 与 2012-2018 年商品住房销售面积占比相比，分别提升 4.4、提升 4.4、 下降 8.8 个百分点。一线和部分区域核心二线城市住房需求持续旺盛， 重庆、成都、广州、深圳、北京、郑州、上海、杭州、天津、长沙、武 汉等一二线城市需求旺盛，市场份额占比均达 1.5%以上。

3.1.2 区域分化成因

从需求类别看，城镇人口增长需求中一线、二线、三四城市分别占 比 7.3%、41.4%，51.3%；居住条件改善需求为 9.7%、35.5%、54.8%；城 市更新改造需求为 6.8%、25.8%、67.4%。与总需求构成相比，一线、二 线城市需求占比提升，分别受益于居住条件改善需求和城镇人口增长需 求占比提升；三四线城市的城镇常住人口增长、居住条件改善对住房需 求的拉动力低于平均水平，需求占比总体下降。

2019-2030 年，城镇人口增长、居住条件改善和城市更新改造需求中， 一线城市占比分别为 7.8%、9.7%和 6.8%。和总需求占比 8.6%相比，表明 居住条件改善是支撑一线城市需求增长的核心因素。主要原因有三。

第一，一线城市现有人均面积偏低，改善空间大。2017 年北京、上 海、广州、深圳城镇居民人均住房建筑面积分别为 32.6、36.7、33.1、 19.7 平方米，大幅低于全国 37.4 平方米。

第二，加大住房保障，提升中低收入群体住房条件。以公共租赁住 房、人才公寓、共有产权房等为代表的保障性住房供给将增加，住房供 应体系逐步完善，一线城市中的低收入与夹心层居民的居住环境将得到 较大幅度提升。

第三，高收入群体增长，对住房的消费能力及改善需求提升。虽然 一线城市规划了人口规模控制目标，未来常住人口增长受限；但一线城 市人均可支配收入与全国城镇人均可支配收入差距持续扩大，人口的收 入结构将持续改善，高收入群体占比的增加使居民住房消费能力增强。

2019-2030 年，城镇人口增长、居住条件改善和城市更新改造需求中， 二线城市占比分别为 41.4%、35.5%和 25.8%。和总需求占比 37.5%相比， 表明城镇人口增长需求是支撑二线城市需求的核心因素。二线城市未来 城镇人口快速增长主要受益于吸引省内三四线城镇人口流入。人随产业 走，区域经济发展不平衡是导致人口区域流动的根本原因。在特定区域 内，人口向区域经济-人口比值大于 1 的地区流动。对于具有单核中心城 市的省份，省会经济发展水平较省内其他地区具有绝对优势，经济-人口 比值远大于 1，对省内人口的虹吸效应显著。例如长沙、兰州、昆明、合 肥、武汉、南昌、郑州等中西部省份省会，虽然所在省份的经济发展水 平不及广东、江苏、浙江等东南沿海地区，受益于强省会城市对周围低 能级城市的虹吸作用，省内人口流入对住房市场需求的支撑尤为明显。

2019-2030 年，城镇人口增长、居住条件改善和城市更新改造需求中， 三四线城市占比分别为 51.3%、54.8%和 67.4%，而需求漏损占比高达 67.4%。和总需求占比 53.9%相比，表明三四线城市需求占比下降主要有 两个原因。一是人口净流出。 2018 年三四线城市的经济-人口比为 0.76， 人口整体呈净流出态势。二是因为需求漏损较多。三四线城市新增城镇 常住人口中行政区划调整占比较高，存在大量带房入城现象。

3.2 需求向主要城市群集中

3.2.1 测算结果

《十三五规划纲要》提出“优惠城镇化布局，加快城市群发展”，将 全国主要城市划分为 19 大城市群。19 个城市群包括 257 个城市，占全国 城市总量 40%左右，但常住人口和 GDP 占比高达 73%和 81.7%。19 大城市 群将提供我国绝大部分房地产市场，根据发改委预计，其未来常住人口 占比将进一步提升至 80%以上。受数据可得性限制，我们通过计算各省份 住房需求预测未来各城市群市场空间。

按照住房需求总量从大到小，19 个城市群可分为三梯队。

第一梯队包括 6 个城市群，2019-2030 年年均需求 1-2.1 亿平，占全 国 8.7-17.7%。分别为长三角、长江中游、京津冀、成渝、珠三角、山东 半岛城市群，年均需求分别为 2.07、1.67、1.24、1.05、1.03、1.02 亿 平，占全国总需求比重为 17.7%、14.3%、10.6%、9.0%、8.8%和 8.7%。

第二梯队包括 8 个城市群，年均需求 0.26-0.56 亿平，占全国总需 求比重在 2.2-4.8%。分别为中原、滇中、关中平原、北部湾、黔中、海 峡西岸、兰西、晋中城市群，年均需求分别为 0.56、0.35、0.35、0.35、0.33、0.32、0.32、0.26 亿平，占全国总需求比重为 4.8%、3.0%、3.0%、 3.0%、2.9%、2.7%、2.7%、2.2%。

第三梯队包括 5 个城市群，年均需求在 0.25 亿平以内，占全国总需 求比重低于 2.1%。分别为哈长、天山北坡、呼包鄂榆、辽中南、宁夏沿 黄城市群，年均需求分别为 0.24、0.19、0.15、0.14、0.04 亿平，占全 国总需求比重为 2.1%、1.6%、1.3%、1.2%和 0.4%。

未来房地产市场的城市群分布具有两个特征。第一，需求向重要城 市群集中，地区分化显著。第一梯队全部由 6 大国家级城市群组成； 2019-2030 年第一、二和三梯队年平均需求分别为 1.35、0.35 和 0.15 亿 平，占比分别为 11.5%、3.0%和 1.3%。第二，需求集中于东部沿海、中 部和西南部城市群，从沿海向内陆逐步减少。东部沿海、中部、西南部、 西北部和东北部城市群需求占比分别为 51.5%、24.2%、14.9%、5.9%和 3.3%。第一梯队中有 2/3 为东部沿海城市群；第二梯队中有 5/8 为中部 和西南部城市群；第三梯队中全部为东北和西北部城市群。

3.2.2 区域分化成因

第一是经济发展不平衡带来的人口区域间流动。以 2018 年各省经济 -人口比测度未来人口迁移方向。结果表明，长三角、珠三角、京津冀、 山东半岛、长江中游、成渝、呼包鄂榆城市群所在省份经济-人口均值比 大于 1，未来人口净流入。哈长城市群、兰西城市群、滇中、黔中、北部 湾城市群等经济-人口比低于 0.7，人口持续净流出。

第二是农业人口城镇化潜力差异。除了区域间人口迁移，区域内部 农转非也是城镇人口增长的关键来源。用 2017 年各省乡村常住人口规模 来衡量这一需求，中部及东部城市群所在省份乡村平均常住人口在 2000 万以上，伴随中远期城镇化快速推进，农业人口城镇化空间较大。具体 来看，包括中原、成渝、山东半岛、京津冀、珠三角、长江中游、北部 湾和滇中城市群。

第三，居住条件改善空间差异。用 2017 年城镇套户比衡量地区住房 是否存在短缺。一般而言，套户比低于 1，表明存在住房短缺；套户比高 于 1，表明基本住房需求得到满足。当前各省套户比存在北高南低、内陆 高沿海低的特征。其中，京津冀、山东半岛、成渝城市群所在省份城镇 套户比低于 1，表明还存在住房短缺问题，未来住房条件改善空间最大。 哈长、辽中南、呼包鄂榆、晋中、中原和黔中所在省份套户比大于 1.1； 部分产业衰落、人口流出区域出现住房过剩现象，但核心城市吸引区域 内人口流入，住房需求仍有支撑。其他省市群所在省份套户比位于 1-1.1， 住房短缺问题已基本解决，但仍存在进一步提升空间。

（报告来源：恒大研究院）

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