2025年中国持有型不动产ABS市场分析：创新工具如何重塑存量资产盘活新格局

在中国宏观经济转型的背景下，不动产与基础设施领域正经历深刻变革。随着存量资产规模持续扩大，如何高效盘活存量成为市场核心命题。2023年底，上海证券交易所推出持有型不动产ABS（资产支持证券），这一创新金融工具在短短一年半时间内迅速崛起，成为构建多层次REITs市场的重要支点。截至2025年6月30日，上交所已申报22单持有型不动产ABS，拟发行规模约354亿元，成功发行7单，规模达125亿元，覆盖高速公路、保障性租赁住房、数据中心、商业写字楼、仓储物流等多元化资产类型。这一新兴市场正以惊人的速度改变着中国不动产金融的生态格局。

一、产品定位与机制创新：从类REITs到标准化权益型产品的跨越

持有型不动产ABS的诞生标志着中国不动产金融工具的重要进化。与传统偏债性的类REITs相比，持有型不动产ABS在结构设计上实现了本质突破。产品采用平层结构，不通过优先/劣后分级来增厚优先级收益，真正体现了权益属性。在资产控制方面，允许不持有项目公司全部股权（通常为70%以上），相比公募REITs必须100%持股的要求更为灵活。项目公司层面可以结合实际需要保留或新增对外借款，资产负债率原则上不超过50%，为资产方提供了适度的杠杆空间。

这一创新产品的审核效率显著提升，多数产品审核周期未超过两个月，远快于公募REITs。从已获批的15单产品来看，审核时长最短的仅26天（安江高速项目），最长的也控制在220天内（建信租赁项目扩募）。高效的市场化审核机制为产品的快速推广奠定了基础。

持有型不动产ABS在六大机制创新方面展现出独特优势。信息披露机制要求提高披露频次和有效性，强化日常经营核心指标披露；激励约束机制鼓励对存续期间经营情况设置考核目标；二级交易机制通过做市商安排提升流动性；流动性支持机制满足部分投资者退出需求；扩募机制支持产品持续发展；资产运营治理机制借鉴公司治理结构，形成差异化决策安排。这些创新机制共同构建了产品健康发展的制度保障。

从市场定位来看，持有型不动产ABS在多层次REITs市场中扮演着承上启下的关键角色。一方面，它为暂时无法满足公募REITs发行条件的资产提供了盘活路径；另一方面，它与Pre-REITs形成有效衔接，为培育期资产提供了退出通道。这种灵活定位使其能够覆盖更广泛的不动产类型，包括目前公募REITs尚未完全开放的商业办公、酒店等资产类别，极大拓展了不动产证券化的边界。

二、市场参与主体多元化：机构投资者如何重塑资产定价逻辑

持有型不动产ABS市场的快速发展得益于多元化的投资者结构。目前，保险机构、银行理财、券商是主要投资力量，而公募基金、私募基金、信托公司等也在积极入局。不同属性的资金方基于各自需求，形成了差异化的投资策略。

保险资金对持有型不动产ABS表现出强烈偏好，这与其长期限资金属性高度匹配。寿险资金久期通常达15-20年，而市场上能够提供相匹配长久期的标准化产品相对稀缺。持有型不动产ABS产品期限往往与底层资产存续期相匹配，多数在20年以上，完美契合保险资金的配置需求。同时，产品提供的定制化条款空间，使险资能够更深入地参与项目治理，这是公募REITs难以提供的灵活性。

银行理财资金则通过持有型不动产ABS实现了资产配置的重要突破。传统上，银行理财高度依赖固收资产，对权益型投资涉足有限。在低利率环境下，非标资产逐渐清理，理财资金急需寻找规模可观、低波红利的替代资产。持有型不动产ABS作为标准化产品，既具备一定的流动性，又能通过资产运营增值带来收益增厚机会。更重要的是，银行理财投资此类产品可享受增值税豁免政策，显著降低了税收成本，提升了实际收益水平。

从投资策略看，不同资金方呈现出明显分化。银行理财资金更倾向于与头部保险机构合作，采取跟投策略，而非直接领投。这既规避了自身在不动产投资经验上的不足，又能够通过合作学习积累专业能力。而保险机构则展现出更强的主动管理意愿，倾向于选择现金流稳定的赛道，如数据中心、保障性租赁住房等，并通过参与管理委员会等方式深度介入资产运营。

投资者结构的多元化推动了定价机制的市场化进程。持有型不动产ABS的估值不再强制要求使用收益法，而是以买卖双方达成合意为基本原则，可以采用多种估值方法相结合的方式。这种灵活性使得资产定价更能反映真实价值，也为不同风险偏好的投资者提供了参与空间。中证指数公司已开始为上市产品提供估值服务，按日发布中证估值，为二级市场交易提供价格锚点，进一步提升了市场透明度。

三、产融结合新范式：企业如何通过ABS工具实现战略转型

持有型不动产ABS不仅仅是一种融资工具，更是企业实现战略转型的重要载体。对于资产持有方而言，这一产品提供了从"重资产"向"轻资产"运营转型的可行路径。通过将成熟资产注入ABS平台，企业可以回收大量资金，同时通过担任运营管理机构继续参与资产运营，获得管理费收入和业绩奖励，实现"轻重分离"的商业模式创新。

以建信住房租赁基金为例，该基金通过持有型不动产ABS成功盘活了上海、杭州、武汉等地的保障性租赁住房资产，总规模达16.91亿元。产品发行后，基金不仅实现了资金回收，还继续担任运营管理角色，保持了资产管理的连续性。这种安排既满足了监管对专业运营的要求，又发挥了原始权益人的管理优势，形成了良性循环。

对于央国企而言，持有型不动产ABS提供了优化财务报表的有效工具。在当前审计收紧的大环境下，类REITs等偏债性产品可能带来报表压力，而持有型不动产ABS的权益属性更易实现出表认定，即便是并表处理也能有效增加表内权益，改善资产负债结构。相比非标融资和传统债券，持有型不动产ABS能够显著降低企业杠杆水平，为后续发展预留空间。

持有型不动产ABS还为企业构建多层次REITs战略提供了平台支撑。越来越多的企业开始同步布局Pre-REITs、持有型不动产ABS和公募REITs等多个平台，形成完整的资本循环体系。以越秀集团为例，其通过ICC持有型不动产ABS项目成功盘活了广州环贸中心商业资产，为未来可能对接公募REITs市场奠定了基础。这种多层次布局使企业能够根据资产成熟度灵活选择退出路径，最大化资产价值。

从资产类型来看，持有型不动产ABS正从传统基础设施向更多元的不动产类别扩展。数据中心、产业园区、长租公寓等新经济资产成为市场热点，这些资产通常具有稳定的现金流和良好的成长性，与产品特性高度匹配。特别是数据中心资产，在数字化浪潮下需求持续增长，而持有型产品为其提供了适配的融资渠道，有望成为下一阶段的重点扩容领域。

四、市场前景与挑战：从创新产品到成熟市场的演进路径

尽管持有型不动产ABS市场发展迅速，但仍面临若干挑战。流动性不足是当前最突出的问题。与公募REITs相比，持有型不动产ABS的投资者范围受限，二级市场交易活跃度有待提升。目前转让主要依赖交易所固收平台进行点击或协商成交，成交活跃度较低。部分项目通过引入做市商机制和设置赎回安排来改善流动性，但效果仍需时间检验。

估值体系的不完善也制约着市场发展。虽然监管将估值主导权交给市场，但部分参与方的不成熟可能导致资产价格虚高。一旦运营期业绩不及预期，可能引发投资者信心动摇。建议参考公募REITs经验，压实评估机构及管理人的定价责任，完善估值监督机制，建立市场声誉约束体系。

从监管角度看，税收政策的明确是关键。持有型不动产ABS涉及多个监管部门，需要跨部门协调合作。目前产品在税收处理上还存在不确定性，特别是与公募REITs的税收政策衔接需要进一步明确。同时，会计处理方式、险资风险因子设定等配套政策也亟待完善。

尽管存在挑战，持有型不动产ABS市场的发展前景依然广阔。从资产供给端看，商办、酒店等暂无法发行公募REITs的资产类别有望通过这一产品获得新生。私募基金、保险、信托等机构持有的优质资产也将持续进入市场，进一步丰富产品供给。从资金需求端看，随着投资者教育的深入和产品认知的提升，更多类型的机构资金将加大配置力度。

未来市场可能呈现以下发展趋势：首先，产品标准化程度将逐步提高，通过统一信息披露标准等措施降低交易成本；其次，做市商制度将持续优化，提升二级市场流动性；第三，与公募REITs的转板机制有望突破，为投资者提供更多退出选择。长期来看，持有型不动产ABS有望与公募REITs市场形成互补格局，共同构建中国多层次REITs体系。

从更宏观的视角看，持有型不动产ABS的发展对于中国经济转型具有重要意义。一方面，它通过盘活存量资产释放了大量沉淀资金，为新增投资提供了来源；另一方面，它推动了不动产行业从开发向运营转型，促进了经济高质量发展。随着市场机制的不断完善，持有型不动产ABS有望在服务实体经济、优化资源配置方面发挥更大作用。

以上就是关于2025年中国持有型不动产ABS市场的分析。这一创新金融工具正以其独特的制度设计和灵活的市场定位，深刻改变着中国不动产金融的生态格局。从产品机制创新到市场主体多元化，从产融结合新模式到市场发展挑战，持有型不动产ABS展现出了强大的生命力和广阔的发展前景。随着市场制度的不断完善和参与主体的持续成熟，这一市场有望成为中国REITs体系的重要支柱，为实体经济高质量发展注入新动能。

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