2022年公募REITs政策发展趋势是什么？

我将从以下两个方面来对2022年公募REITs政策发展趋势进行归纳总结。

1、国家层面宏观政策

（1）盘活存量相关政策

经过多年投资建设，我国在基础设施等领域形成了一大批存量资产，为推动经济社会发展提供了重要支 撑。有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环，对于提升基础设施运营管理水平、拓宽社会 投资渠道、合理扩大有效投资以及降低政府债务风险、降低企业负债水平等具有重要意义。基础设施公募 REITs 作为盘活存量资产的重要工具，在盘活存量的相关政策中多次被提及。

2022 年，国务院办公厅、国家发改委、沪深交易所陆续发布一系列盘活存量资产相关政策，《关于进一 步盘活存量资产扩大有效投资的意见》国办发〔2022〕19 号、《关于做好盘活存量资产扩大有效投资有关工 作的通知》发改办投资〔2022〕561 号、上交所《关于进一步发挥资产证券化市场功能支持企业盘活存量资 产的通知》、深交所《关于进一步支持企业发展服务实体经济的通知》，从不同层面提出利用基础设施公募 REITs 盘活存量资产的相关要求，国办发 19 号文首次在国务院层面对 REITs 发展作出明确具体的安排和要 求： “（四）推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展。进一步提高推荐、审核效率，鼓 励更多符合条件的基础设施 REITs 项目发行上市。对于在维护产业链供应链稳定、强化民生保障等方面具 有重要作用的项目，在满足发行要求、符合市场预期、确保风险可控等前提下，可进一步灵活合理确定运营 年限、收益集中度等要求。建立健全扩募机制，探索建立多层次基础设施 REITs 市场。国有企业发行基础设 施 REITs 涉及国有产权非公开协议转让的，按规定报同级国有资产监督管理机构批准。研究推进 REITs 相 关立法工作。”

（2）保障性租赁住房 REITs 政策

继 2021 年 22 号文《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》后，2022 年证监会办公厅与 国家发展改革委办公厅联合发布了《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托 基金（REITs）有关工作的通知》，鼓励权属清晰、运营模式成熟、具有可持续市场化收益的保障性租赁住房 发行 REITs，推动试点项目尽快落地，同时加强市场监管，督促原始权益人和中介机构诚实守信、归位尽责。 2022 年 7 月 15 日，沪深交易所发布《公开募集基础设施证券投资基金(REITs)规则适用指引第 4 号――保 障性租赁住房(试行)》，细化业务参与机构与基础设施项目准入要求、明确回收资金使用与监管要求、明确 运营管理及信息披露要求。保障性租赁住房公募 REITs 从顶层设计到实际操作，形成了完整的政策体系。 2022 年底，中国人民银行、银保监会印发《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》， 在“加大住房租赁金融支持力度”方面，明确提出稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点，对住房租赁 领域进行金融支持。

（3）基础设施公募 REITs 扩募规则

REITs 的长远发展不仅是单个项目的融资，扩募可以让 REITs 形成具有成长性的资产上市平台，打通存 量 REITs 可持续发展的通道。

2022 年，发改委和交易所层面分别发布 REITs 扩募相关通知和业务指引，《国家发展改革委办公厅关于 做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）新购入项目申报推荐有关工作的通知》发改办投资〔2022〕 617 号从六方面提出了具体工作要求，强调充分运用新购入项目机制推动基础设施 REITs 健康发展的重要意 义、合理简化新购入项目申报要求、完善新购入项目申报推荐程序、切实保障新购入项目质量、积极协调落 实发行条件、引导回收资金用于新项目建设。《公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务指引第 3 号— —新购入基础设施项目（试行）》作为交易所规范和引导基础设施 REITs 存续期间新购入基础设施项目及相 关的扩募、信息披露等事项的规则，对新购入项目的条件、实施程序安排、信息披露、停复牌要求及扩募发 售等关键事项均进行了规定。上述政策的出台，为后续扩募项目的推出奠定了基础。

（4）配套政策

2022 年，有关基础设施公募 REITs 的配套政策主要是税收配套方面和国资转让方面。

公募 REITs 税收配套政策：税收是基础设施公募 REITs 的核心技术问题之一，存续期的股债结构搭建 通过财务费用的税前抵扣，可减少所得税增加可供分配金额。财政部、税务总局发布 3 号公告《关于基础设 施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》，明确了对于公募 REITs 可以享受特殊性税务重 组政策，核心是两个“递延纳税”，即原始权益人向项目公司划转资产阶段、转让项目公司股权阶段均可以 适用递延纳税政策。“设立基础设施 REITs 前，原始权益人向项目公司划转基础设施资产相应取得项目公 司股权，适用特殊性税务处理，即项目公司取得基础设施资产的计税基础，以基础设施资产的原计税基础确 定；原始权益人取得项目公司股权的计税基础，以基础设施资产的原计税基础确定。原始权益人和项目公司不确认所得，不征收企业所得税。 原始权益人向基础设施 REITs 转让项目公司股权实现的资产转让评估增 值，当期可暂不缴纳企业所得税，允许递延至基础设施 REITs 完成募资并支付股权转让价款后缴纳。”

国资转让配套政策：2022 年 6 月初，国资委网站公布《关于企业国有资产交易流转有关事项的通知》 (国资发产权规〔2022〕39 号)，对《企业国有资产交易监督管理办法》（国务院国资委财政部令第 32 号） 进行了部分调整补充，提出“国家出资企业及其子企业通过发行基础设施 REITs 盘活存量资产，应当做好可 行性分析，合理确定交易价格，对后续运营管理责任和风险防范作出安排，涉及国有产权非公开协议转让按 规定报同级国有资产监督管理机构批准。” 明确国有企业通过发行 REITs 转让国有资产的审批流程和要求， 这对公募 REITs 市场的发展有着重要意义，在公募 REITs 交易结构中，持有底层资产的项目公司需要转让 股权给 REITs，当持有基础设施项目的主体为国有企业时，必然涉及国有资产转让问题，这一文件明确了发 行基础设施 REITs 涉及国资转让的程序可采用非公开协议转让。

2、国家部委及地方政策

（1）部委政策

国家部委层面，在数个政策中提及利用基础设施公募 REITs 盘活存量资产、拉动基础设施建设。例如， 国务院《扩大内需战略规划纲要（2022－2035 年）》提出“利用 REITs 盘活存量资产，将我国前期积淀的庞 大优质资产盘活用好，为新发展提供动能。”《国家发展改革委办公厅关于进一步做好社会资本投融资合作 对接有关工作的通知 发改办投资〔2022〕233 号》提出“推动更多符合条件的存量项目发行基础设施 REITs， 打通投资退出渠道，提升企业参与基础设施建设的积极性。优先支持具备持续盈利能力的存量项目开展政 府和社会资本合作（PPP），发挥社会资本专业优势，提升项目运营效率。”

水利部、文旅部、工信部等部委在各自领域鼓励推进基础设施 REITs，水利部《关于推进水利基础设施 投资信托基金（REITs）试点工作的指导意见》提出，推进水利基础设施投资信托基金（REITs）、政府和社 会资本合作（PPP）等模式，拓宽水利基础设施投融资渠道，为加快构建现代化水利基础设施体系、全面提 升国家水安全保障能力提供有力支撑。工信部等三部委《关于印发工业领域碳达峰实施方案的通知》提出， 审慎稳妥推动在绿色工业园区开展基础设施领域不动产投资信托基金试点。文旅部在相关政策中提及支持 文化园区运用基础设施领域 REITs 及 PPP 模式，在文化和旅游领域稳妥推进基础设施领域不动产投资信托 基金（REITs）、政府和社会资本合作（PPP）模式等，激发社会投资活力，扩大有效投资。

（2）地方政策

多个区域的省市及区级层面出台鼓励基础设施领域 REITs 工作的支持政策，内容集中在原始权益人发 行基础设施公募 REITs 激励奖补、鼓励中介机构发展、支持重点领域 REITs 发展、人才培育和吸引等方面。 例如，《广东省关于加快开展基础设施领域 REITs 试点工作实施意见的通知》，提出加快开展基础设施 REITs 试点，加快构建广东省基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）持续发展工作机制；支持地方国有企业、 其他类型所有制企业开展基础设施资产常态化梳理盘点，推动符合条件的资产采用 REITs、PPP 和其它方式进行盘活；积极培育 REITs 专业人才，支持省内高等院校开展 REITs 学科教育，大力培育 REITs 专业后备 人才。四川、福建、北京等多地也出台了类似鼓励政策。

在保障性租赁住房、交通、新基建、新能源、文旅等重点及新兴领域，2022 年地方层面在数十个相关 政策中，提及利用基础设施公募 REITs 的方式进行试点；在相关配套政策方面，地方层面也对国家层面政 策进行了落实，例如《厦门市市属国有企业国有资产交易流转监督管理办法》明确厦门市属国企发行基础设 施 REITs 盘活存量资产，可非公开协议转让。