PPP项目发行基础设施公募REITs的关注点有哪些？

我来简单介绍一下PPP 项目发行基础设施公募 REITs 的关注点。

1.社会资本(原始权益人)战略配售比例

基础设施公募 REITs 实质是项目底层权利向投资人的转让，项目公司股权转让后，底层的 PPP 相关协 议仍然存续，PPP 的政府合作方对于前期 PPP 阶段通过招投标方式选中的社会资本通过 REITs 退出 PPP 往往 具有强烈的风险厌恶，PPP 项目为长期运营项目，项目运营质量严重依赖社会资本的运营能力，现阶段的基 金管理人尚不具备全面管理项目的能力，因此一般会要求社会资本继续持有基金 51%以上的公募 REITs 份 额，穿透后将社会资本继续留在项目中以确保 PPP 项目的运营质量。

基于上述考虑，958 号文要求 PPP（含特许经营）协议签署机构、行业主管部门应对项目以 100%股权转 让方式发行基础设施 REITs 无异议。

2.项目收益来源

基础设施 REITs 要求项目以使用者付费为主，主要由市场化运营产生或已产生持续稳定的收益及现金 流且不依赖第三方补贴等非经常性收入，且项目运营时间原则上不低于 3 年。

2015 年后大批启动的 PPP 项目绝大多数为政府付费或可行性缺口补助模式，使用者付费项目且满足运 营 3 年的比例较少。

3.PPP 项目偿还负债与回收资金拉动新项目投资之间的矛盾

近年来的 PPP 项目，融资方式一般是社会资本资本金出资+银行债务融资，特别是 2019 年资本金比例 下调后，部分领域资本金比例进一步下降，债务融资部分进一步抬高。由于公募 REITs 的杠杆比例限制在 140%，项目发行基础设施公募 REITs 后，在平衡负债成本和股权成本后，即使保留一部分的负债，相当一部 分资金仍需用于偿还既有负债，用于拉动新项目投资的资金可能相对有限。