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从REITs 2024评估报告看2025年有哪些预期？整体来看，REITs 2024年评估报告对于分子端假设更加偏于谨慎，同时无风险利率的下行对于估值变动提供了一定支撑。2025年来看，板块间及 板块内部基本面分化将更加明显，建议优先关注消费、保障房、少数交通及部分运营相对稳健的市政、能源、工业厂房，和今年有望拓展的新型基 础设施及文旅资产，把握解禁或政策博弈下调整的布局机会，同时跟踪具备兜底支撑+高票息的产园、仓储。

1. 保障房：板块2024资产评估价值相对坚挺。尽管区域保障性租赁住房供给持续上量，但新增项目对应去化效果亦较好，对应底层资产影响短期 相对有限，部分市场化租赁项目压力仍存，中长期租金增长有所下调至2%。

2. 消费基础设施：板块2024资产评估价值相对持平，嘉实物美&首创奥莱有所增值。消费基础设施为少有部分参数仍在调增的板块，其中华夏华 润、中金印力、首创奥莱项目租金/扣点调升，华安百联租金及出租率调降。首创奥莱、华夏金茂周边新增有供给，其余目前竞争格局相对稳定， 需求层面华夏金茂、中金印力、大悦城强调周边产业深化发展。

3. 仓储物流：板块资产估值均有调降，盐田港及普洛斯调整靠前。其中租金参数普遍下滑3%-4%，同时折现率参数普遍下调25BP（深国际贵州 项目50BP）。分区域，华北加速去化，华南区域跨境电商经营或临波动，长三角、成渝市场有望企稳，但大区区域内部亦存分化，如上海供应 加速入市，周边嘉兴面临回流，杭州周边子市场较大体量入市扰动区域租金。整体看，仓储周边新增有供给的标的相对较多，供需双边仍面临 挑战。

4. 产业园：折现率调整下厂房估值相对坚挺，二线产园（出租率及租金承压）估值降幅普遍大于一线产园（租金承压）。厂房类来看，项目普遍 降低租金增长率或租金水平（但与其他类别资产相比，降幅较小）；同时调低了折现率及调高收缴率以对应估值相对平稳。一线产园租金水平 或租金增长下限均有调低，中关村及蛇口光明加速器相对承压，调整降幅超过10%；二线产园2025年租金及出租率假设均有调低。其中和达高 科孵化器项目2025出租率假设较2024Q4提升8pct，东吴苏园、合肥高新、科投光谷部分项目出租率仍预留向下空间，租金方面，科投光谷租 金水平假设相对平稳，合肥光谷、和达高科租金水平假设呈高个位数下滑。多数产园周边2025年新增供给，同时价格竞争亦在加剧，带来短期 经营压力。

5. 交通基础设施：交通基础设施板块因期限问题估值调降较多，部分项目高折现率调整下估值降幅较窄。中国铁建、华夏越秀、中国交建、工银 河北因剩余年限较长/折现率调降较多对应资产估值降幅较窄，其余项目资产评估价值存在高个位数至双位数下滑。除上市时间较短的南京交通、 招商高速、深高速、中金山高外，多数高速REITs折现率隐含无风险利率在3.5%以上，在当前利率快速下行环境下给予了调整空间（下调9BP100BP）。同时从2024年评估报告未来日均交通量增速假设来看，华夏越秀、中国交建、广州广河设置在高个位数，其余在3%～4%之间。 2025年来看，山高、广河、深高速存在分流较为明显路网变化，招商存在多引流路段开通，中交、越秀年底存在回流及引流路段开通。

6. 能源基础设施：能源板块整体估值小幅调降，调整折现率、收入预期以考虑电力市场化不确定性风险。相较其他板块针对分子分母同时调降， 能源板块对于分母端假设更加保守，部分项目针对于各省市加速新能源建设、推进市场化交易带来的经营不确定进行了调高限电率、提高折现 率、延长应收账款回款期等调整。2025年来看，特变电工在河南省电量缺口持续、配套新能源全收购下具备一定稳定性，京能光伏江山永宸在 汇集站新增并网类发电项目下短期面临外送压力、嘉实电建在川渝 1000 千伏特高压交流工程的投运下消纳水平提升程度需要持续关注。