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太古地产分析报告：历史积淀与进取精神兼备，稳定收益与持续成长两全。公司是领先的跨地区综合开发运营商，50 余年稳定发展积淀深厚底蕴。太古地 产有限公司于 1972 年在中国香港成立，当前已发展为覆盖商业地产持有运营、 住宅物业开发销售、酒店及其他物业管理等多种业务，资产遍及中国香港、中 国内地、美国、越南、泰国等多个国家和地区的大型房地产综合开发运营企业。 据公司公告，截至 2023 年 6 月底，公司投资物业权益总建筑面积达 229 万平 米，其中中国香港及内地物业占比 98%，办公及零售物业占比 87%。坚实的资 产组合推动公司收入利润保持长期稳定，在美元无风险利率持续提升的不利环 境中，2023 年上半年公司实现营业收入 73.0 亿港元，同比增长 5.6%；实现经 调整净利润 39.0 亿港元，剔除资产出售的经调整经常性净利润 38.9 亿港元，分 别同比-6.4%/+6.0%。此外，公司慷慨的派息政策有效提升了公司投资价值，公 司上市以来坚持将约一半的经调整净利润用于分红回馈股东，并承诺每年股息 以中个位数百分比的幅度保持增长，2013-2022 年公司分红总额复合增长率达 5.8%。基于 10 月 24 日收盘价，我们预测公司 2023 年股息率约 7.0%。

公司业务区域消费复苏显著，预计零售物业重回增长，而办公业态仍处筑底阶 段。据国家统计局和香港政府统计处数据，2023 年前 8 月内地社零总额同比增 长 7%，而中国香港在跨境旅游开放推动下零售销售总额同比增长 19%，带动 内地核心城市和香港零售物业客流量显著恢复，租金水平边际企稳。我们认为 2023 年下半年开始，香港和内地核心城市零售物业资产经营水平将进入复苏通 道，资产投资回报率将逐步提升。而受高利率环境和工作模式变革影响，香港 办公类资产经营仍面临较大挑战，租金下行趋势持续，空置率维持高位。我们 预计随着香港社会秩序恢复与经济增长发力，叠加未来新增供给的可预期下行， 香港核心区位优质办公物业的经营水平也有望得到恢复。

公司在手资产质量突出，周期波动不改成长本色。公司在 50 余年的发展中坚持 进取的投资策略，同时严格聚焦核心城市，叠加突出的设计与招商运营能力， 公司当前主要投资物业组合保持了市场罕见的高质量特征。公司在香港成功打 造太古广场、太古坊、太古中心等地标性商务与旅游目的地，同时公司亦在北 京、上海、广州、成都布局了高端零售和办公物业，成功开拓第二核心市场。 截至 2023 年 6 月底，公司在香港和内地核心零售物业出租率均维持在 95%以 上，主要办公物业出租率亦保持在 90%以上，租约平均到期时间长，经营稳定 性高；2023 年上半年公司在内地和香港主要零售物业实现了零售额同比增速分 别为 57.8%和 44.3%（算术平均值），均远超市场平均水平。长期视角下，公 司千亿港元投资计划进展顺利，我们测算，截至 2023 年 9 月底，公司在中国香 港及内地所有项目（含在建、规划中）的权益总建筑面积较 2022 年底公司已开 业项目分别增长 7.5%和 69.8%，公司也宣布目标在 2032 年将中国内地项目总 面积较 2022 年扩大 1 倍。我们相信随着公司在建投资物业陆续开业，公司可持 续稳定盈利能力将得到进一步提升。