恒隆地产（0101.HK）研究报告：把握基因，坚定战略，穿越周期.pdf

恒隆地产（0101.HK）研究报告：把握基因，坚定战略，穿越周期。公司是港资老牌商业地产开发商。恒隆地产自 20 世纪 90 年代进入内地开发和 运营商业综合体，是重奢商管的龙头企业，目前 94%的收入来自于租金收入。 公司的商业综合体主要以高端奢侈品消费为定位的零售物业为中心，主要产品 线命名为“恒隆广场”。公司核心资产都位于内地，来自内地的租金收入占总 收入比重 64%。公司是家族企业，具备优秀且稳定的历史传承。

重奢商管行业：总量向好，格局稳定。疫情加快境外奢侈品消费回流进程，我 们预计中国成为全球第一大奢侈品消费市场的趋势没有改变，中国将依然是奢 侈品门店布局的重要区域。目前重奢购物中心发展进入成熟阶段，据不完全统 计共有约 70 座重奢购物中心，其中恒隆地产 7 座，仅次于华润置地 11 座的项 目数量。我们预计，未来重奢购物中心总体容量仍将保持每年增加 3 座左右的 增速，但竞争格局难以发生巨大的变化，公司的龙头地位能够得到稳固。

前期投资：把握基因，在试错中成长。前期定位和建筑设计是商业地产的基因， 且对于重奢零售物业更为重要。公司核心资产中不乏在消费牛市中开业的资产， 这些资产的租金增速天然具备保证。更为重要的是，公司曾经在 2011-17 年的 消费熊市中有不少项目开业，但这些项目都成功度过了消费熊市，并在熊市结 束时顺利调改升级成为当地龙头的重奢商场，并实现租金增速的跃升，这和公 司优秀的基因把控能力不可分离。我们相信，经过 30 年的经营洗礼，公司已经 具备足够的前瞻投资视野和专注于顶奢物业的战略定力。

后期运营：卡位优势，资源壁垒。公司在绝大多数市场完成卡位，已经天然建 立市场壁垒。重奢资源方面，我们统计的 205 家重奢精品店样本中有 23 家都位 于恒隆，公司的重奢资源集中度仅次于华润置地（29 家）。由于奢侈品品牌的 抱团属性，我们预计公司在商管行业的龙头地位以及各项目在本地的龙头地位 短期难以被撼动。考虑公司优秀的项目质量和后期经营能力，我们预计公司能 够从容应对潜在的消费基本面波动，再度穿越周期。