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南京高科（600064）研究报告：地产市政协同，股权投资发力。公司介绍：立足南京的卓越城市运营商 南京高科股份有限公司成立于 1992 年，1997 年 5 月于上交所上市。公司实际控制人 为南京市国资委，具有国企背景优势。公司主营业务包含房地产、市政及股权投资三 个方向，致力于成为卓越的城市运营商和价值创造者。

主营业务：房政业务联动，投资稳步发展

（1）房地产业务：公司房地产业务主要由南京高科臵业有限公司负责，行业下行阶段， 公司销售逆势上升。2021 年，公司合同销售额同比增长 116.92%；公司商品房销售均 价为 40239 元/㎡，南京市栖霞区和江宁区销售均价分别为 27427 及 25580 元/㎡，体 现了公司的品质品牌优势。（2）市政业务：市政业务是公司的传统主营业务，主要由 高科建设、高科环境、高科咨询三家公司负责。公司市政业务重视与地产业的协同发 展。2021 年，公司成功中标麒麟 G3G4 地块经适房施工总承包、南京粮食应急保供中 心项目工程总承包等多个总承包项目，合同总金额超 25 亿元。（3）股权投资业务：注 册制后，股权投资业务成为公司新的业绩增长点，投资收益在公司总利润中占比不断 提升。2021 年，投资收益在公司总营业利润中占比 88.36%，同比增长 26.96pct。目 前公司投资的企业中还有 8 家已在上市进程中，预计标的公司上市后，公司投资收益 会进一步提高。

财务分析：盈利能力强，ROE 维持高位

2021 年公司实现营业收入 49.19 亿元，同比增长 69.40%；实现归母净利润 23.52 亿 元，同比增长 16.67%。由于股权投资业务增厚公司利润，公司盈利能力显著高于头部 房地产开发企业平均水平。2021 年，Top10/top11-20/top21-30 房企的归母净利润率分 别为 7.2%/4.2%/2.5%，公司归母净利润率为 47.7%。 凭借地方国企的低成本发债优势，公司综合融资成本维持低位，2021 年综合融资成本 仅 3.49%。此外，受益于股权投资业务的发展，2019 年公司 ROE 提升 7.6pct 至 17. 4%，之后始终维持高位。