2025年中国通用仓储市场深度分析：供需格局调整下的租金与空置率变化

在中国仓储与配送协会指导下，物联云仓《中国通用仓储市场动态报告》已连续发布82期，成为反映我国仓储市场发展的重要风向标。2025年5月的最新数据显示，全国通用仓储市场正处于供需格局调整的关键时期，呈现出东部地区需求旺盛、小面积仓储需求占比高、租金水平整体下降、空置率有所上升等特点。本报告将基于最新数据，从供需格局、区域差异、租金与空置率变化等维度，全面剖析中国通用仓储市场的现状与发展趋势，为行业从业者、投资者及相关研究机构提供有价值的参考。

一、供需格局调整：东部地区主导与小面积仓储需求崛起

2025年5月，中国通用仓储市场呈现出明显的区域分化与需求结构变化特征。从总量来看，全国仓库总面积已达101,268.9万m²，较上月增加243.4万m²，增幅0.24%；可租面积为17,579.8万m²，增加214.0万m²，增幅1.23%；在建面积1,760.4万m²，增加60.9万m²，增幅3.58%；仓库园区数量达40,660个，增加34个，增幅0.08%。这些数据表明，中国通用仓储市场仍处于稳步扩张阶段，但增速已明显放缓。

从需求结构来看，市场呈现出三个显著特点：首先，按仓库规模划分，1,000㎡以下的小面积仓库租赁需求占比最大，达到42.86%，反映出电商、社区零售等新兴业态对小型仓储设施的旺盛需求。其次，按需求功能划分，基础仓库租赁需求占比高达92.86%，表明市场仍以传统仓储需求为主导。第三，从区域分布看，东部地区需求占比最大，为48.81%，凸显出经济发达地区在仓储需求方面的领先地位。

供应方面，5月41个重点城市新增建成项目7个，供应面积达51.7万m²，环比下降36.17%，同比下降55.92%，降幅明显。新增供应主要集中在东部地区，具体分布在天津、沈阳和北京等城市。这种供应收缩与需求结构变化共同作用，正在重塑中国通用仓储市场的整体格局。

土地市场方面，5月41个重点城市仓储土地成交共36宗，成交面积达3110.5亩，环比上升209.77%，总成交金额为16.90亿元，环比上升339.92%。从地区分布看，东部地区成交面积占比高达67%；从城市分布看，石家庄市(567.0亩)、广州市(391.3亩)、郑州市(333.2亩)仓储用地成交排名前三。值得注意的是，广州圆宝坊物流有限公司以53837万元竞得358.9亩土地，成为当月最大单笔交易，反映出头部企业仍在积极布局仓储基础设施。

二、区域差异显著：四大经济区租金与空置率分化加剧

中国通用仓储市场呈现出明显的区域分化特征，东北、东部、中部和西部四大经济区在租金水平、空置率变化等方面差异显著。

东北地区重点城市平均租金中位值为15.90元/m²·月，租金区间为13.23-17.72元/m²·月。其中，沈阳平均租金最高，为17.74元/m²·月；长春平均租金最低，为12.93元/m²·月。空置率方面，东北地区重点城市中位值为21.78%，区间为17.13%-27.57%。大连空置率最高，达28.57%；沈阳空置率最低，为16.50%，但环比上升1.29个百分点，是东北地区升幅最大的城市。

东部地区作为中国经济最活跃的区域，仓储市场表现突出。重点城市平均租金中位值达30.38元/m²·月，远高于全国其他地区，租金区间为21.29-34.39元/m²·月。上海以46.24元/m²·月的租金水平位居全国之首，反映出其作为国际物流枢纽的地位；石家庄则以15.18元/m²·月的租金水平成为东部地区最低。空置率方面，东部地区中位值为16.73%，区间为10.03%-26.23%。海口空置率最高，达34.33%；东莞空置率最低，仅为2.72%；北京受新增供应入市影响，空置率环比上升1.99个百分点，是东部地区升幅最大的城市。

中部地区市场表现相对平稳，重点城市平均租金中位值为20.49元/m²·月，租金区间为17.29-24.38元/m²·月。合肥平均租金最高，为24.41元/m²·月；太原平均租金最低，为15.67元/m²·月。空置率中位值为10.11%，区间为8.78%-13.29%。太原空置率最高，为18.53%；长沙空置率最低，为8.55%。

西部地区重点城市平均租金中位值为18.31元/m²·月，租金区间为16.96-21.57元/m²·月。昆明平均租金最高，为22.47元/m²·月；银川平均租金最低，为13.52元/m²·月。空置率中位值为8.71%，区间为6.41%-10.28%。南宁空置率最高，达26.09%；银川空置率最低，仅为4.28%。

这种区域差异的形成与各地经济发展水平、产业结构、物流基础设施完善程度等因素密切相关。东部地区凭借发达的经济和活跃的商贸活动，保持了较高的租金水平和较低的总体空置率；而东北地区受经济转型影响，仓储市场需求相对疲软，导致空置率偏高；中西部地区则受益于产业转移和国家区域发展战略，仓储市场呈现出稳定发展态势。

三、租金与空置率变化：全国市场承压与城市分化

2025年5月，全国通用仓储市场租金与空置率呈现出整体下行与局部调整的特点。全国平均租金为23.18元/m²·月，较上月有所下降；空置率为16.43%，较上月有所上升。41个重点城市平均租金为23.67元/m²·月，较上月有所下降；空置率为14.88%，较上月有所上升。

从城市层面看，租金变化呈现明显分化。在41个重点城市中，5个城市租金上涨，其中南昌涨幅最大，环比上涨0.45%；12个城市租金下降，其中天津降幅最大，环比下降0.64%；24个城市租金与上月持平。这种分化反映出不同城市仓储市场的供需关系正在发生差异化调整。

空置率变化方面，15个城市空置率上升，其中北京升幅最大，受新增供应入市影响，环比上升1.99个百分点；2个城市空置率下降，其中海口降幅最大，环比下降1.73个百分点；24个城市空置率与上月持平。这种变化表明，尽管全国仓储市场整体面临去库存压力，但部分城市通过需求增长或供应控制，成功实现了空置率的改善。

导致租金与空置率变化的因素多元且复杂。首先，宏观经济增速放缓直接影响仓储需求增长；其次，电商增速回落导致相关仓储需求减弱；第三，新增供应集中入市短期内加剧了市场竞争；第四，产业结构调整使得不同区域、不同类型的仓储设施需求发生变化。这些因素共同作用，形成了当前租金下行与空置率上升的市场格局。

值得注意的是，尽管整体市场承压，但部分优质仓储项目仍保持较高出租率和租金水平。如沈阳大东区高标库凭借优越的地理位置，成为汽配行业仓储的热门选择；佛山南海区高标仓因交通便利，吸引了大量租户；长沙市开福区高标仓则凭借完善的配套设施，保持了良好的运营状态。这些案例表明，在整体市场调整期，区位优越、设施完善、管理专业的仓储项目仍能保持较强竞争力。

以上就是关于2025年中国通用仓储市场的全面分析。当前市场正处于供需格局调整的关键时期，呈现出东部地区需求旺盛、小面积仓储占比提升、租金水平整体下降、空置率有所上升等特点。区域差异明显，东北地区市场疲软，东部地区保持活跃，中西部地区稳定发展。未来，随着经济结构调整和产业升级，中国通用仓储市场将迎来新一轮发展机遇，智能化、绿色化、专业化将成为发展方向，市场参与者需要密切关注这些趋势，及时调整战略，以应对不断变化的市场环境。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）