2024年中国建筑研究报告：建筑地产双龙头，稳健经营，提质增效

中国建筑：业绩稳步增长的建筑地产双龙头

地产、建筑行业双龙头，业绩稳步增长

中国建筑是由中建总公司、中国石油集团、宝钢集团和中化集团作为发起人共同设立的股份有限公 司。各方于 2007 年 11 月 2 日签订了《中国建筑股份有限公司发起人协议》，中建总公司作为中国 建筑的主发起人，将房屋建筑工程、基础设施建设与投资、房地产开发与投资、设计勘察及其他业 务相关的净资产作为出资投入其中，其他发起人各以货币出资。中国建筑是我国专业化发展最久、 市场化经营最早、一体化程度最高、全球规模最大的投资建设集团之一，在房屋建筑工程、基础设 施建设与投资、房地产开发与投资、勘察设计等领域均居行业领先地位。2009 年 7 月，中国建筑在 上海证券交易所上市。

公司实控人为国资委，股权结构集中。中国建筑实际控制人为国务院国资委。2023 年三季报显示， 第一大股东中国建筑集团有限公司对中国建筑的持股比例为 56.37%，前十大股东合计持股比例为 67.48%，股权结构较为集中。2023 年 10 月 25 日至 2024 年 1 月 18 日，控股股东中建集团累计增持 公司 10,084.59 万股 A 股股份，持股比例达到 56.61%。公司旗下主要参控股公司业务涵盖房地产开 发与经营、建筑材料、勘察设计、建筑安装、建筑装饰、物业管理等建筑全产业链，业务覆盖范围 全面。

公司上市以来，新签订单规模及业绩稳步增长。2009-2023 年，公司建筑业新签订单金额从 4,123 亿 元增长至 38,707 亿元，CAGR+17.4%；商品房销售金额从 469 亿元增长至 4,514 亿元，CAGR+17.6%。 新签订单金额提升带动公司营收规模快速增长。2009-2022 年，公司营业收入从 2,603.8 亿元增长至 20,550.5 亿元，CAGR+17.2%，公司综合毛利率水平保持相对稳定。

房屋建筑工程业务是公司主要业务，营收占比超过 60%。中国建筑主营业务为房屋建筑工程、基础 设施建设与投资、房地产开发与投资、勘察设计等。其中房屋建筑工程营收占比最高，超过 60%； 受地产下行及稳增长政策影响，公司基建业务新签订单规模不断提升，从 2014 年的 2,349 亿元增长 至 2022 年的 10,151 亿元，CAGR+20.1%，使得基建业务收入占比不断提升，从 2014 年的 14.9%提 升至 2022 年的 24.0%。公司房地产开发与投资收入占比不到 20%，但该业务毛利率水平较高， 2009-2021 年贡献的毛利占比均在 30%以上。2022 年受宏观环境影响，基建业务毛利贡献提升，地 产投资毛利占比则下降至 24.9%。

股价复盘：周期性显著

复盘中国建筑历史股价相对收益走势，可以发现公司股价与建筑装饰行业和房地产行业走势具有较 强关联性。

中国建筑股价走势与建筑和地产行业发展态势关系密切，呈现较为明显的周期性特征。经济下行、 稳增长行情加速启动时，货币政策、财政政策趋于宽松，基建投资增速回升，建筑指数随之抬升， 中国建筑可跟随建筑指数取得较高的超额收益。社融宽松、地产销售回暖往往是复苏行情开端，中 国建筑可跟随地产指数取得较高的绝对收益。

2009-2011：消化高估值阶段。中国建筑于 2009 年 7 月 29 日上市，正处于四万亿政策刺激下建筑行 业高速扩张的阶段。上市首日公司动态市盈率一度超过 60 倍，从上市至 2011 年底公司均处于消化 估值阶段，收益率明显跑输沪深 300 指数。

2012-2013：稳增长预期升温，基建投资增速回升。2011 年，四万亿计划对经济的拉动作用逐渐减弱， 基建和地产投资增速下滑；叠加欧债危机影响，全球贸易景气度持续下行，导致我国 GDP 增速逐季 下滑，稳增长预期不断升温。2011 年 12 月，中央经济工作会议定调“稳增长为第一任务”，同月央行 降准降息，货币政策转向宽松；2012 年继续实行积极的财政政策，安排财政赤字 8000 亿元。稳增 长政策下基建投资快速回升，投资增速从 2012 年 2 月的-2.4%提升至 2012 年 12 月的 24.2%；2012 年地产投资单月增速均在 9%以上，商品房销售面积累计增速在四季度回正。2013 年基建和地产共 振。从基本面角度来看，中国建筑收入和净利润增速在 2012 年三季度触底，建筑业新签合同增速在 四季度降至 3.3%，2013 年各项数据则明显反弹，表现强势。 2012 年 4 季度起公司基本面开始回暖，且 2013 年全年表现均较好。但中国建筑这波上涨行情从 2012 年 9 月开始，到 2013 年 2 月见顶，涨幅达到 41.2%；4 月份跟随大盘回调但未达到 2 月份高点，6 月份钱荒的出现使行情彻底终结，未能延续全年。

2014-2015：大牛市背景下，公司股价涨幅显著。中国建筑第三波行情出现在 2014 年 3 月至 2015 年 5 月，上涨幅度超过 360%。该轮上涨主要依托于 2014-2015 年的大牛市背景，以及国企改革、”一带 一路”、PPP 的提出和落地。2014-2015 年，GDP 增速水平持续下滑，基建、地产投资完成额增速趋 缓，我国经济进入低速增长期，宏观调控政策由“稳增长”向“调结构”转变。

国企改革

2013 年 11 月，十八届三中全会决定积极发展国有资本、集体资本、非公有资本等交叉持股、相互 融合的混合所有制经济，推动国有企业完善现代企业制度，以规范经营决策、资产保值增值、公平 参与竞争、提高企业效率、增强企业活力、承担社会责任为重点，进一步深化国有企业改革，国企 改革大幕正式拉开。2014 年 7 月，国务院国资委发布四项改革试点，标志着央企层面的改革工作正 式展开。2015 年 8 月，党中央、国务院颁布了《关于深化国有企业改革的指导意见》，出台多个配 套文件，形成了“1+N”政策体系，明晰了全面深化国企改革的主要思路。

“一带一路”

2014 年 12 月，中国外汇储备、中 国投资责任有限公司、中国进出口银行和国家开发银行共同出资设立丝路基金，重点在“一带一路” 发展进程中寻找投资机会并提供相应的投融资服务。2015 年，国家发改委等部门联合发布《推动共 建丝绸之路经济带和 21 世纪海上丝绸之路的愿景与行动》，成为“一带一路”的顶层设计框架。

PPP

2014 年 9 月，国务院发布《关于加强地方政府性债务管理的意见》（以下简称《意见》）。《意见》 提出，要赋予地方政府依法适度举债融资权限，加快建立规范的地方政府举债融资机制，坚决制止 地方政府违法违规举债。同时，《意见》提出推广使用政府与社会资本合作（PPP）模式，鼓励社会 资本通过特许经营等方式，参与城市基础设施等有一定收益的公益性事业投资和运营。

2016-2017：前期政策落地+安邦举牌，中国建筑股价再次高涨。2015 年 4 月，中央政治局会议强化 稳增长基调，稳健的货币政策趋于宽松，积极的财政政策力度加大。2016-2017 年，我国 GDP 保持 低速稳健增长态势，前期”一带一路”、PPP 等政策逐步兑现，2015 年 6 月棚改货币化安置政策的实 施推动商品房库存快速去化，地产投资触底回升。中国建筑此轮上涨行情分为两个阶段，2016 年 1-8 月，基建和地产投资共振带动中国建筑股价涨幅超过 30%；2016 年 10-11 月，安邦举牌中国建筑使 公司股价升至高点，涨幅超 50%。

棚改货币化安置

2015 年 6 月，国务院颁布《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工 作的意见》，棚改补偿模式由实物货币安置并重转向货币安置优先，棚改进入 2.0 时代。2015 年 8 月，住建部发布《关于进一步推进棚改货币化安置的通知》，提出按照原则上不低于 50%的比例确 定本地区棚改货币化安置目标，对库存大、消化周期长的地区要进一步提高棚改货币化安置比例。 棚改货币化政策对房地产市场行情产生了明显的推涨作用，商品房库存下滑，地产投资增速回升。

安邦举牌

2016 年 11 月 17 日，安邦资产通过“安邦资产-共赢 3 号集合资产管理产品”持有中国建筑 15 亿股普 通股，占公司普通股总股本的 5%；2016 年 11 月 18 日至 21 日，安邦资产通过二级市场买入方式增 持公司普通股 3.63 亿股，合计持有 18.63 亿股公司普通股，占公司普通股总股本的 6.21%；2016 年 11 月 24 日，安邦资产合计持有公司普通股 30 亿股，占公司普通股总股本的 10%。安邦资产举牌中 国建筑一定程度上表明其对公司未来发展前景和盈利能力的看好，也推动了公司股价快速上涨。2016 年 11 月中国建筑股价涨幅超过 50%。

2018-2019：政策趋于宽松，中国建筑第三期股权激励推升股价。2018 年 7 月至 2019 年 4 月，中国 建筑股价涨幅超过 30%。2018 年二季度，中美贸易争端加剧，我国出口增速中枢下降，经济下行压 力增加。货币政策由偏紧开始转向谨慎放松，2018 年 4 月至 2019 年 9 月，人民银行先后 6 次降低 金融机构存款准备金率。商品房待售面积持续负增长，地产投资增速维持较高水平；但坚决遏制地 方政府隐性债务增量、发行地方政府专项债置换城投债以及 PPP 项目集中清库导致基建投资资金规 模下滑，市场对建筑行业未来订单持续性信心不足，基建投资增速开始下滑。 2018 年 7 月，中国建筑开启第三期限制性股票激励计划，向不超过 2200 名激励对象授予不超过 6.6 亿股限制性股票，授予总股数占公司股本总额的比例不超过 1.6%。该股票激励计划成为驱动行情的 重要资金来源。12 月回购结束后股价有所回调，2019 年随着基建和地产投资增速回升，且中国建筑 2018 年业绩预告显示公司当年业绩表现较好，公司股价再次反弹。

2020-2022：稳增长预期形成，基建投资高速增长，中国建筑从中受益。2020 年以来，新冠疫情影 响叠加地产行业政策持续收紧，我国经济下行压力加大。2021 年 7 月，中央政治局会议文件中删除 “不急转弯”、“稳增长压力较小”等相关表述，基建投资拉动经济增长预期提升。2021 年 12 月，中央 经济工作会议要求 2022 年经济工作要“稳字当头、稳中求进”，“保证财政支出强度，加快支出进度， 适度超前开展基础设施投资”，基建稳增长正式确认。2022 年，我国单月平均基建投资增速超过 10%。 2021 年 7 月至 2022 年 6 月，中国建筑股价涨幅超过 40%。

2023 年： “中特估”、“一带一路”十周年等主题投资推动股价上涨。2022 年 11 月，中国证监会主席 易会满在金融界年会论坛上发表主题演讲，提出“探索建立具有中国特色的估值体系”，上市公司尤 其是国有上市公司，要加强专业化战略性整合，提升核心竞争力，让市场更好地认识企业的内在价 值。2022 年 12 月，上海证券交易所发布《中央企业综合服务三年行动计划》，提出“服务推动央企 估值回归合理水平”。2023 年 1 月，国务院国资委召开中央企业负责人会议，将中央企业考核指标 体系由原来的“两利四率”调整为“一利五率”，促进中央企业更加注重经营质量，实现高质量发展。 2023 年 3 月，《政府工作报告》提出“提高国企核心竞争力，完善中国特色国有企业现代公司治理”。 中国特色估值体系在较短时间被反复提及，为重新评估央国企内在价值并反映在股价中提供了较大 的想象空间。2023 年恰逢“一带一路”倡议提出十周年，我国已与 150 多个国家、30 多个国际组织签 署了 200 多份共建“一带一路”合作文件，形成 3000 多个合作项目，拉动近万亿美元投资规模。中国 建筑作为建筑行业中规模最大的中央企业，也是“一带一路”中率先出海的领军企业，2022 年 11 月至 2023 年 5 月公司股价上涨幅度接近 50%。

地产业务：稳健经营，剩者为王

行业端：宽松政策不断加码

2006 年至今，我国房地产行业历经四轮完整周期，目前仍处于下行趋势中。以商品房销售面积 ttm 同比增速作为划分依据，2006-2023 年，我国房地产行业已经经历四轮完整周期。2020Q2 至今，地 产处于新一轮周期中，ttm 口径下商品房销售面积增速先增后降，目前仍处于下行趋势中。

在 2006 年以后的四轮房地产周期中，第四轮周期（2015Q2-2020Q1）延续时间最长。2014 年“930” 新政和 2015 年“330”新政出台后，2015 年二季度房地产销售面积增速已经转正；2015 年 6 月出台的 棚改货币化安置政策进一步推动了房地产行业库存去化，房企以高杠杆、高周转模式快速向低能级 城市下沉，对三四线城市商品房销售形成提振作用。2018 年中美贸易问题升级导致货币政策逐渐放 宽，2020 年新冠疫情爆发进一步加剧了流动性宽松，周期尾部与流动性宽松的叠加是造成此轮周期 拉长的重要原因。 2020 年 8 月，央行、银保监会等机构要求房地产企业满足“三道红线”要求，即剔除预收款项后资产 负债率不超过 70%、净负债率不超过 100%、现金短债比大于 1。在这三个指标之上，将房企划为四 档，并对其有息负债增加规模进行限制。但即使满足这三个条件的“绿档”房企，其有息债务规模年 增速也只放宽至 15%。“三道红线”政策的出台给房企高周转模式按下停止键，导致房地产企业难以 通过举债扩大规模和偿还债务，而要更多依赖于销售回款。 “三道红线”政策出台后，开发商融资受到限制，高周转模式难以为继，导致多家房企出现流动性问 题。2021 年下半年，以恒大为代表的房企信用危机事件频发，流动性不足导致房企新开工和推盘放 缓，销售下行。反映到数据上，2021 年 7 月，房地产开工面积单月同比降幅超 20%，环比上月扩大 17.7 个百分点；8 月房地产销售面积同比降幅超 15%，环比上月降幅也明显扩大。

2022 年疫情反复，对房地产行业的打击进一步加重，多地烂尾楼项目频频出现也进一步挫伤了购房 者对地产行业的信心。截至 2023 年 12 月，地产销售和开工数据仍处于负增长区间。 但考虑到房地产行业仍是我国经济增长的重要支柱产业，且我国城镇化率仍有较大的提升空间，因 此地产政策端具备稳定行业需求的动力，住房需求也具备进一步释放的潜力。2021 年 9 月以来，中 央层面持续释放对房地产行业的维稳信号。2021 年 9 月央行首次提出“两个维护”：维护房地产市场 健康发展，维护住房消费者的合法权益。房地产行业政策纠偏信号明确。2022 年 4 月中央政治局会 议强调“支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管”，政策指向更加明确，在激活居民 住房刚需及改善性需求的同时，也拓宽了房企融资渠道。2022 年 11 月，“金融十六条”出台，以“三 支箭”为核心的融资端优化政策持续推进。2023 年，地产宽松政策力度加大。3 月两会政府工作报告 提出“加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求”；4 月中央政治局会议提出“推动建立房 地产业发展新模式”。7 月中央政治局会议为房地产行业定调，提出要“适应我国房地产市场供求关系 发生重大变化的新形势”、“加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和‘平急两用’公共基础 设施建设，盘活改造各类闲置房产”。11 月，央行、金融监管总局和证监会举办的金融机构座谈会 要求一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、 断贷。继续用好“第二支箭”支持民营房企发展融资，支持房企通过资本市场合理股权融资。

地方层面，2023 年 8 月以来高能级城市成为政策宽松实施主体，核心城市松绑力度加大。2023 年 8 月 30 日，广州、深圳率先落地执行首套房“认房不用认贷”政策，9 月 1 日，北京、上海跟进执行。 限购方面，南京、合肥、济南等 14 个二线城市全面取消限购政策，一线城市中广州放松了近郊限购 政策。限贷方面，广州、深圳商贷首付比例已降至首套房 30%、二套房 40%，北京、上海首套房首 付比例均降至 30%；杭州等部分核心二线城市首付比例降至首套房 25%、二套房 35%。普宅认定标 准方面，深圳、北京、上海等一线城市均对普通住宅标准进行了优化，增加普通住宅占比，进一步 降低了购房门槛。 供给方面，“三大工程”建设加快推进。城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设和保障性住房建 设合称“三大工程”，2023年4月中央政治局会议上提出在超大特大城市积极稳步推进三大工程建设； 7 月国务院审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，明确三大工程 建设的重要性。

中国建筑地产业务以中海为核心

中国建筑旗下拥有中海地产和中建地产两大房地产品牌，中国海外宏洋则是中国海外 发展的联营公司，与中国海外发展共享“中海地产”品牌。 中海地产：是中国建筑下属中国海外集团房地 产业务的品牌统称，在粤港澳大湾区、长三角、京津冀等国家战略区域的多个经济活跃城市开展房 地产开发业务，构建了均衡稳健的全国性战略布局。 中建地产：是中国建筑各局院地产业务所使用的品牌，主要进行一、二线城市中端地产开发，以及 三、四线城市地产项目的属地化经营。 中国海外宏洋：中国海外发展的联营公司。2010 年，中国海外发展收购港交所上市公司蚬壳电器工 业（集团）有限公司，并将其更名为中国海外宏洋集团有限公司。中海宏洋较中海地 产更加下沉，主要布局二三四线城市。中海宏洋与中海地产数据分开统计，且中海宏洋经营数据不 计入中国建筑地产数据中。

中海地产：稳健经营策略占优

中海地产土地储备主要分布在经济较为发达的一二线城市，去化速度更快。中海地产凭借行稳致远 的发展策略，坚持“主流城市、主流地段、主流产品”的投资策略，聚焦高能级城市，坚持高品质发 展、稳中求进。梳理公司每年新增土地储备及总土地储备分布地区可以发现，2016-2023H1，公司超 过 90%的土地储备均位一线城市、省会城市以及经济较为发达的强二线城市。2022 年及 2023 年上 半年，中海地产新增土地储备全部位于一二线城市。中海地产稳健的投资策略以及在高能级城市较 为充足的土地储备，为公司地产开发项目后续顺利去化打下了坚实基础。

与其他房地产企业相比，中海地产财务指标表现更优。根据中指研究院统计的 2023 年房企销售排名 情况，我们选取排名前八位的房企与中海地产进行财务指标对比。

中海地产 ROE 略低于同业平均水平，主要系公司权益乘数较低。与其他七家房企 ROE 平均水平相 比，中海地产 ROE 略低，进一步拆分可知，2015-2020 年，中海地产净利率保持在 24%以上，比其 他七家头部房企平均净利率水平高出约 10 个百分点；2021 年地产政策收紧、需求逐渐下滑导致房 企净利率有所下降，中海地产净利率随之下滑，但仍比其他房企平均净利率水平高出约 6 个百分点， 在盈利能力方面具备明显优势。 进一步探究公司维持业内较高净利率水平的原因可知，中海地产致力于开发高品质住宅和商业地产， 在产品竞争力方面形成差异化优势，毛利率较同业企业平均值高出 1-2 个百分点。2022 年，中海地 产毛利率为 21.29%，较其他七家房企毛利率平均值高出 2.27 个百分点。同时，中海地产费用控制能 力更强，期间费用率明显更低。2022 年，中海地产期间费用率为 4.20%，较其他七家房企平均期间 费用率低了 1.83pct；2022 年中海地产销售/管理/财务费用率分别为 2.17%/1.44%/0.59%，分别低于其 他七家房企平均值 0.30/1.02/0.42pct。公司对销售和管理费用预算进行严格控制，并通过数字化系统 持续提升管理效能；公司融资成本较低，在财务费用率方面也具备优势。 中海地产权益乘数较低，经营稳健。“十三五”期间，房地产行业进入快速扩张阶段，头部房企纷纷 下沉至低能级城市，房企“高杠杆、高负债、高周转”的“三高”模式逐渐形成，权益乘数迅速放大。 而中海地产坚持“主流城市、主流地段、主流产品”的高端化战略，经营稳健，业绩增速虽低于其他 头部房企，但负债压力也明显较低。2015-2022 年，中海地产权益乘数持续位于 2-3 倍区间，明显低 于其他七家房企 4-7 倍的平均水平。

房地产行业洗牌阶段，稳健型经营策略占优。2020 年 8 月出台的“三道红线”政策迫使房地产企业降 低扩张速度、减轻负债压力，大量前期激进扩张的房企出现信用风险，房地产行业进入洗牌阶段。 中海地产凭借低杠杆、低融资成本、项目及土储区位较优、费用控制能力较强等优势，销售额排名 快速提升。根据中指研究院数据，2023 年，中海地产销售额达到 3,098 亿元，排名第三。

施工业务：结构优化，市占率提升

新签订单：基建占比提升，住宅占房建比重下降

基建订单占比不断提升，施工业务结构持续优化。中国建筑施工业务包含房建和基建，2008-2018 年，公司房建业务新签订单占比维持在 70%以上，随着房地产行业政策收紧、大批房企出现信用危 机，中国建筑开始逐渐调整施工业务结构，施工领域基建属性不断增强： 1）新签订单方面，公司新签基建订单金额及占比不断提升。2008-2023 年，中国建筑新签基建订单 金额从 377.8 亿元提升至 11,685.0 亿元，年均复合增速达到 25.7%，超过公司新签订单总额及房建订 单增速水平；新签基建订单占比由 2008 年的 13.0%提升至 2023 年的 30.2%，基建业务收入占比也由 2008 年的 8.8%提升至 2022 年的 24.0%。 2）新签房建订单方面，住宅占比逐年下降，工业厂房、商用写字楼等比重增加。2020 年以来，公 司房建订单内部结构占比不断优化，住宅订单占比已由 2020年的 53.2%下降至 2022年的 35.2%，2023 年上半年，新签住宅订单规模进一步收缩，占比下降至 29.6%。商用写字楼、工业厂房、教育设施 等新签订单占比不断提升。

在手订单充足，订单保障倍数持续提升，未来收入有保障。截至 2022 年末，中国建筑在手订单总金 额为 70,507 亿元，是当年营收规模的 3.4 倍，在手订单规模充足。2009-2022 年，公司年度新签订单 金额均为公司当年收入的 1.6-2.1 倍左右，在手订单规模及订单保障倍数不断提高，为公司未来收入 增长提供保障。

市占率：行业订单向央企集中，项目综合化趋势驱动中建市占率进一步提升

建筑行业新签订单向建筑央企集中，中国建筑市占率持续提升。近年来，建筑行业新签订单增速趋 于下行，建筑央企新签订单增速水平好于行业表现，市占率不断提升。2015-2023 年，建筑央企新签 订单金额占行业新签订单比重从 25.8%快速上升至 45.3%，中国建筑市占率也不断提升：1）从房屋 建筑施工面积口径来看，中国建筑市占率从 2009 年的 4.8%提升至 2023 年的 12.4%；2）从新签订单 口径来看，公司市占率从 2009 年的 4.9%上升至 2023 年的 10.9%。

中国建筑作为建筑央企龙头企业，未来市占率有望进一步上升：1）建筑项目呈现大型化、综合化趋 势，EPC 模式日益兴起，要求承建企业具有较强的综合实力和充足的资金规模。近年来，城市片区 综合开发、大型产业园区建设、保障性住房建设等项目数量快速增长，此类项目体量大、建设内容 综合性较强，对承建企业的综合能力提出了更高要求；2018 年以来地方政府融资平台管控力度不断 升级，EPC（Engineering Procurement Construction，设计-采购-施工一体化）项目模式兴起。EPC 项 目体量较大，对公司资金规模有较高要求。建筑央企综合实力较强，具备全产业链服务优势，且企 业信誉较好、融资成本较低，能够满足大型综合项目及 EPC 项目的建设需求。2）建筑行业绿色化 和智能化趋势加强，建筑央企在研发、技术、资质等方面具备领先优势。 2016 年以来，住建部、国务院办公厅、国家发改委等部门出台多项推进工程总承包（EPC）项目发 展模式相关政策文件。2016 年，住建部发布《关于进一步推进工程总承包发展的若干意见》，要求 开展工程总承包试点，并明确了联合体投标、资质准入、工程总承包商承担的责任等问题；2017 年， 国务院办公厅出台《关于促进建筑业持续健康发展的意见》，指出要加快推行工程总承包。政府投 资工程应带头推行工程总承包，装配式建筑原则上也应采用工程总承包模式。同年住建部出台《建 设项目工程总承包管理规范》，对总承包相关的承发包管理、合同和结算、参建单位的责任和义务 等方面作出了具体规定。2020 年 7 月和 11 月，住建部分别发布了《推动智能建造与建筑工业化协 同发展的指导意见》、《建设工程企业资质管理制度改革方案》，要求加快培育具有智能建造系统 解决方案能力的工程总承包企业，大力推行工程总承包。2021 年起，浙江、湖北、黑龙江、上海等 省市也陆续出台地方性政策推行工程总承包模式发展，多数规定“政府投资项目、国有资金占控股或 主导地位的项目应优先带头采用工程总承包模式”。

建筑行业是国民经济的重要支柱产业，碳排放量较高，亟待实现绿色转型。在建筑行业向绿色低碳化转型的过程中，智能建造有望为建 筑业转型提供科学技术支撑和新的战略机遇。住建部先后发布了《关于推进建筑信息模型应用的指 导意见》（2015）、《2016-2020 年建筑业信息化发展纲要》、《关于推动智能建造与建筑工业化协 同发展的指导意见》（2020），使得建筑设计、施工建造和建筑运营管理等各个环节都在迈向智能 化。BIM（建筑信息模型）、大数据、AI（人工智能）、物联网等新兴技术也支撑建筑业持续进行 绿色低碳转型。在研发、技术、资质等方面具备领先优势的建筑央企有望成为建筑业绿色低碳智能 化转型的排头兵。

中国建筑坚持绿色建造，将绿色低碳发展理念融入生产经营全过程，着力推动建造方式变革，积极 推动绿色设计、绿色施工和绿色运营，提升全产业链的绿色竞争力，走在全球绿色建造变革的最前 列。公司在污染防治、资源综合利用、建筑工业化发展、产业数字化推进、数字产业化探索等方面 发力，持续推动建筑行业向绿色化、智能化转型。

城市更新为公司发展注入新动能

城市更新是“十四五”规划重要内容。2020 年 3 月发布的《第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲 要》中提出要“加快推进城市更新，改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功 能；2021 年 3 月的政府工作报告及五年规划中制定了“十四五”时期的城市更新目标，要完成 2000 年底前建成的 21.9 万个城镇老旧小区改造。2021 年 8 月，住建部出台通知，要求在实施城市更新行 动中要严格控制大规模拆除、增建、搬迁，鼓励城市更新由“开发模式”向“经营模式”转变。2022 年 10 月，“加快转变超大特大城市发展方式、实施城市更新行动”写入二十大报告；2023 年，中央层面 会议多次提及保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施等三大工程建设，持续推动城市 更新项目落地。

城市更新项目体量大、周期长、成本高，房企自身需要具备较强的资金运作、统筹协调、规划落实 和建设运营能力。城市更新项目开发周期长、占用资金量大，对企业融资能力和资本运作能力有较 高的要求；项目需要对接业主、政府等多方，考验企业的沟通协调能力。城市更新项目体量普遍较 大，项目启动阶段如何规划、二级开发阶段是否能落实前期规划设计，都对公司的规划落实和建设 运营能力提出了较高要求。 中国建筑资金实力雄厚、资本运作能力强，政企关系较好，能够及时获得城中村改造项目信息，获 得先发优势。公司深耕一二线城市，对超大特大城市的城市规划、产品设计等具有丰富经验，较强 的项目建设运营能力也能够较大程度保障项目质量。 2023 年 11 月 2 日，中国建筑公告下属子公司中建八局参与投资广州市黄埔区双沙社区城市更新项 目，项目占地面积约 112.15 万平方米，预计总投资额 289.3 亿元；2023 年 12 月 5 日，公司公告下 属子公司中建二局参与投资广州市黄埔区文冲东城市更新项目，项目占地面积约 74.27 万平方米， 预计总投资额 252.83 亿元；2024 年 1 月 19 日，公司公告下属子公司中建三局参与投资广州市白云 区黄边村城市更新项目，项目占地面积约 39.11 万平方米，预计总投资额约 110.43 亿元。

专业工程：布局全面，成果斐然

除房建、基建等传统建筑工程业务以外，中国建筑也在持续发展装配式建筑、钢结构、环保等多个 专业领域，优势不断增强，取得了较多成果。其中，子公司中建国际旗下的中建海龙科技有限公司 原创研发了 MiC 模块化集成建筑新型建造方式，具有高效率、高质量、绿色低碳、节材省工等多种 优势，符合建筑行业的绿色化、智能化发展趋势。

装配式建筑上升为国家战略，中建海龙 MiC 开启装配式新时代

新型建筑工业化加速推进，装配式建筑板块前景良好。2016 年 9 月，国务院办公厅发布《关于大力 发展装配式建筑的指导意见》，要求以京津冀、长三角、珠三角三大城市群为重点推进地区，常住 人口超过 300 万的其他城市为积极推进地区，其余城市为鼓励推进地区，因地制宜发展装配式混凝 土结构、钢结构和现代木结构等装配式建筑。2017 年 5 月，住建部发布《建筑业发展“十三五”规划》， 进一步细化新建建筑中装配式建筑的比重要求：到 2020 年，全国装配式建筑占新建建筑的比例达到 15%以上，其中重点推进地区达到 20%以上，积极推进地区达到 15%以上，鼓励推进地区达到 10% 以上。2020 年，新冠疫情爆发对应急救治设施的需求加大，卫健委和住建部 2020 年 2 月发布的《新 型冠状病毒肺炎应急救治设施设计导则（试行）》建议“新冠肺炎应急救治设施鼓励优先采用装配式 建造方式，新建工程项目宜采用整体式、模块化结构”。2021 年，双碳行动的提出扩大了装配式建 筑、钢结构住宅等绿色建造方式的需求和发展空间。2022 年 1 月，住建部发布的《“十四五”建筑业 发展规划》中提出“到 2035 年，国内装配式建筑占新建建筑的比例达到 30%以上”。装配式建筑是建 筑建造方式的重大变革，是推进供给侧结构性改革、推进新型城镇化和建筑工业化发展、推进绿色 建筑发展的重要举措，并已上升为国家战略。在政策推动下，装配式建筑成为我国建筑行业的重要 发展方向。

中建海龙为中国建筑国际下属建筑科技公司，独创 MiC 模块化建筑技术，装配式建筑 技术水平领先行业。中建海龙科技有限公司是中国建筑国际集团有限公司旗下从事“新型建造方式全 产业链解决方案”的科技公司，拥有甲级设计资质、房建一级、地基基础一级资质，设计研发和智能 建造能力在国内处于领先地位，在港澳市场的占有率稳居首位。

中建海龙自 1993 年开启建筑工业化研究，不断探索建筑前沿科技，凭借 MiC 模块化集成建筑体系 开辟国内装配式 4.0 新时代。根据中建海龙企业宣传册，截至 2023 年 10 月，中建海龙已完成布局 7 个装配式建筑生产基地，基地分布在山东、安徽、广东、重庆等省市，业务能够覆盖长三角经济带、 成渝经济带和粤港澳大湾区等国家重点发展区域。生产基地占地面积合计约 101.4 万㎡，配备智能 化生产线共 60 条，年产能达 175 万 m³。其中，广东海龙珠海基地是目前全国最先进的装配式 4.0 工厂。

“像造汽车一样造房子”，中建海龙 MiC 技术开启装配式建筑 4.0 时代。中建海龙创新研发 MiC （Modular Integrated Construction）模块化集成建筑，在方案或施工图设计阶段将建筑根据功能分区 划分为若干模块，在工厂内完成模块的结构、装修、水电、设备管线、卫浴设施等所有施工工序、 进行高标准工业化预制后，在现场通过可靠连接技术快速组合拼装，最大程度上把建筑从工地搬进 工厂，实现“像造汽车一样造房子”。根据中建海龙 MiC 产品手册，与传统建造方式相比，MiC 模块 化集成建筑方式具备高效率、高质量、绿色低碳、节材省工的优势，较传统建筑工期节省 60%、工 业标准化程度提升 90%、固废排放减少 75%、现场用工量减少 70%。 从结构形式来看，MiC 主要分为钢结构 MiC 和混凝土 MiC 两类，中建海龙是同时拥有两大技术体 系和项目应用的综合服务商。

混凝土 MiC：由框架梁、框架柱、轻质填充墙、底板、顶板围成的六面体。模块内包含框架结构， 性能稳定。节点采用螺栓连接，框架 MiC 可拆卸重复使用。适用于住宅、公寓、酒店、别墅、宿舍、 宅基地自建房和临时周转住房等场景。 钢结构 MiC：模块由钢柱、钢梁、顶部钢板以及混凝土组合楼板组成，外围护结构采用的是轻钢龙 骨墙体。模块外立面可搭配多种饰面效果。适用于商业、办公、医院、酒店、中小学、幼儿园、展 厅、旅游地产等业态。 目前，中建海龙已经形成七大系列“模”方产品。包括混凝土模块化集成建筑（C 系列）、钢结构模 块化集成建筑（S 系列）、I-BOX 模块化集成建筑（I 系列）、电梯模块化集成建筑（E 系列）、自 部署模块化集成建筑（T 系列）、水处理模块化集成建筑（W 系列）和停车库模块化集成建筑（P 系列），适用于多元化的应用场景，涵盖公寓、酒店、住宅、医院、学校、写字楼、展厅、公共图 书馆、老旧小区、污水处理建筑、低多层立体停车库等多种建筑。截至 2023 年 10 月，中建海龙已 经完成 70 个 MiC 项目，总建筑面积达 295 万㎡，供应 78,759 个 MiC 模块。中建海龙 MiC 模块化 集成建筑业务已遍布全国 11 个省和直辖市，16 余个城市，拥有丰富的高标准项目建设管理经验。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）