贝壳发展历程、股权架构与收入分析

专注房产交易及服务。

1. 国内最大的房产交易及服务平台

贝壳是国内最大的线上线下一体化房产交易及服务平台。公司率先于国内打造平 台基础设施和标准，致力于重塑服务者作业模式，更高效地为消费者提供二手房 和新房交易、房屋租赁、家装家居及其他房产交易及居住服务。根据公司招股说 明书引用的灼识咨询报告，按 2021 年的总交易额（38535 亿元）计，公司是中 国最大的房产交易和服务平台，以及全球前三大商业平台。

回顾发展，公司始终坚持“做难而正确的事”，一路引领行业变革，其发展历经 链家成长、互联网化探索、布局全国、平台化转型以及多元发展五个阶段： 1）链家成长（2001-2009 年）：2001 年链家第一家门店在北京成立；2004 年， 链家在行业内率先提出“透明交易、签三方约、不吃差价”的阳光作业模式1， 打破了长期以来中介行业“信息不对称”的弊端，使交易双方的权益得到最大程 度保障；2008 年，链家开始打造行业首个房源数据库“楼盘字典”，旨在打破 行业假房源桎梏。2）互联网化探索（2010-2014 年）：2010 年，链家首次开发及提供全面 SaaS 系统；2011 年，在业内首推“真房源”标准，确保房源“真实存在、真实委托、 真实价格、真实信息”，并推出了首个 ACN 网络（Agent Cooperate Network）， 促进经纪人之间的信息共享与合作；2014 年，链家网上线，大批互联网人才加 盟推动 O2O 战略落地，线上平台高速发展。 3）布局全国（2015-2018 年）：2015 年，链家通过大举并购和引入战略合作扩 张业务范围，与伊诚地产、上海德佑地产、深圳中联地产等 7 家公司进行合并， 并与济南“孚瑞不动产”、大连“好旺角”、广州满堂红达成战略合作；截至 2017 年，链家已覆盖全国 28 个城市，初步完成全国化布局。 4）平台化转型（2018 年至今）：2018 年，对居住行业及生态系统参与者开放 的贝壳平台上线，链家实现了从自营到平台的跨越式转型；并将链家的核心竞争 力推广至贝壳平台，赋能数百个房地产经纪品牌。 5）多元发展（2020 年至今）：2020 年，推出家装家居服务品牌“被窝家装”， 旨在提供从室内设计、装修、翻新、家具、用品到售后维护及维修在内的一站式 解决方案；同年，贝壳于美国纽交所上市，成为中国房产交易服务平台第一股； 2022 年，贝壳完成对圣都家装的收购，并于港交所完成双重主要上市。

2. 同股不同权架构，核心管理层掌握近半数投票权

公司采用同股不同权架构。截至 24 年末，公司总股本 36.22 亿股，其中 A 类股 和 B 类股分别为 34.78 亿股和 1.44 亿股。每股 A 类股有 1 票投票权；每股 B 类 股有 10 票投票权，且可按 1:1 的比例转换为 A 类股。 核心管理层掌握近半数投票权。左夫人控制的 Propitious Global（创始人左晖 家族信托）是公司第一大股东，持股 23.5%，投票权占比 17.3%；联合创始人、 董事会主席兼 CEO 彭永东持股 5.0%，投票权占比 22.1%；联合创始人、执行 董事单一刚持股 2.7%，投票权占比 10.0%。根据授权委托书安排，百汇合伙（彭 永东、单一刚分别控股 50%）被授权行使 Propitious Global 所持股份所代表的 投票权，故核心管理层掌握 49.3%的投票权，有助于公司长期战略制定和实施。

高管团队深耕行业经验丰富，房产经纪及互联网背景兼具。董事会主席兼 CEO 彭永东先生 2010 年加入北京链家，2017 年起担任链家网 CEO，曾作为 IBM 战 略与变革高级顾问为链家提供咨询服务，加入链家后成为线上化项目主要负责 人；执行董事单一刚为大连好旺角房屋经纪有限公司的联合创始人，2007 年加 入北京链家并担任董事，在北京链家发展初期深入参与所有战略决策；董事会副 主席及执行董事徐万刚曾创立四川伊甸城房产电子商务有限公司、四川伊诚房地 产经纪有限公司，房地产行业经验丰富，2015 年加入链家并担任四川链家总经 理；执行董事兼 CFO 徐涛 2016 年加入贝壳，曾在商汤科技、嘀嘀无限科技（滴 滴出行）等互联网公司担任 CFO，财务管理经验积淀深厚。

3. “一体三翼”战略，从交易走向居住

公司有四项收入来源，包括存量房业务、新房业务、家装家居和新兴业务及其他。 其中，对于存量房业务，收入来自：a）自营的链家品牌，包括二手房交易及房 屋租赁收取的佣金，及来自其他经纪公司的佣金分成2；b）对在贝壳平台经营门 店的经纪公司收取的平台服务费、及对加盟品牌（如德佑）旗下的经纪公司收取 的额外加盟费；c）其他增值服务，包括签约及签约服务，以及实地勘察、经纪人招聘和培训服务在内的协助工作等。对于新房业务，贝壳向房地产开发商收取 销售佣金。家装家居主要来自为消费者提供家装家居服务产生收入。新兴业务及 其他，主要包括金融服务及租赁住房管理运营服务等业务。

存量房及新房交易贡献主要 GTV 及收入。1）GTV（Gross Transaction Value， 总交易额）来看，贝壳以二手房经纪起家，存量房业务仍贡献主要交易额，2024 年贝壳总 GTV 达 3.3 万亿，其中存量房业务、新房业务 GTV 分别为 2.2、1.0 万 亿，占比 67.1%、29.0%。2）收入来看，存量房业务收入稳步增长，从 17 年 的 185 亿元增长至 21 年的 319 亿元，CAGR4 为 14.7%；受益于新房市场高景 气度，新房业务收入从 17 年的 64 亿元增长至 21 年的 465 亿元，CAGR4 达 64.0%，20 年新房业务收入占比已经超越存量房业务达 53.8%。受房地产深度 调整影响，22 年贝壳经营承压，到 23 年重回增长，24 年存量房业务、新房业 务收入分别为 282、337 亿元，占比 30.2%、36.0%。 “一体三翼”战略，从交易走向居住。贝壳从房产交易出发，围绕“居住”逐步 扩大业务范围。贝壳 21 年发布“一体两翼”战略（“一体”即存量房和新房交 易服务，“两翼”分别为家装家居及房屋租赁业务），22 年并购圣都家装，23 年家居家装业务实现收入 109 亿元，同比高增 115%，占比总收入达 14.0%； 23 年贝壳宣布“一体三翼”战略升级，组建经纪、家装、惠居、贝好家四条事 业线，未来公司将进军房地产开发领域，实现房地产链条全部打通。