贝壳发展历程、股权架构与财务分析

从中介龙头到全链条生态构建者。

1.发展历程：从中介走向平台，构建一站式居住服务生态

贝壳的发展历程大致可以分为以下几个阶段： 1）起步期（2001-2009）：建立服务规范，奠定行业基础。贝壳前身链家于 2001 年在 北京创立，初期聚焦传统中介服务。2004 年提出“阳光操作模式”，强调透明交易、 签三方约、不吃差价，提升行业信任。2008 年推出“楼盘字典”，建立标准化房源数 据库。至 2009 年，链家已成为北京最大房地产中介品牌，初步确立服务标准与品牌 优势，为日后平台化奠定基础。 2）转型期（2010-2014）：线上探索，推动数字化转型。随着互联网兴起，链家自 2010 年起推动线上转型，率先推出 SaaS 系统，实现房源数据数字化管理。2011 年正式构 建“真房源”标准并推出 ACN 经纪人合作网络，推动服务协作与流程透明。2014 年 “链家网”上线，标志其线上线下融合模式基本成型，平台化转型初具雏形。

3）扩张期（2015-2018）：并购整合，加速全国布局。链家自 2015 年起开启全国化扩 张，通过并购成都伊诚、上海德佑、深圳中联、广州满堂红等区域品牌，业务迅速覆 盖 29 城。2017 年全国门店突破 8000 家，GTV 达 1 万亿元。2018 年，贝壳找房平台 正式成立，整合链家核心能力，完成从区域性品牌到全国性平台的跨越式转变。 4）成熟期（2019 至今）：平台升级，构建居住服务生态。2019 年起贝壳进入平台运 营与多元化拓展阶段。2020 年成功登陆纽交所，2021 年宣布收购圣都家装，提出“一 体两翼”战略；2022 年完成港交所上市；2023 年战略升级为“一体三翼”，新增贝好 家业务线，全面发力家装与居住生态建设，逐步实现从房产交易平台向全链条居住服 务平台的转型升级。 随着行业的持续变化，贝壳正从单一的房产交易平台，逐步成长为覆盖全产业链的一 站式居住服务平台，推动中国居住产业向更加标准化、智能化、透明化的方向发展。

2.股权架构：核心团队掌舵，构筑治理稳定性与战略执行力

贝壳采用 AB 股架构，保障管理层决策权。公司设 A 类及 B 类普通股，分别享有每股 1 票与 10 票表决权。截至 2024 年 12 月 31 日，公司共发行 A 类普通股 34.78 亿股， B 类普通股 1.44 亿股。B 类普通股仅由核心管理层彭永东与单一刚持有，分别持有 69.74%、30.26%，以强化其对公司战略与运营的主导地位。A 类股则为公众流通股， 公司于美股和港股均已上市，维持双重主要上市地位。 核心管理层掌握约一半投票权，控制力稳固。截至 2024 年 12 月 31 日，Propitious Global（左氏家族信托）、彭永东和单一刚分别持股 23.46%、5.02%、2.71%，左夫人 将 Propitious Global 全部投票权授权给百会合伙（彭永东和单一刚各持股 50%）行 使，公司管理层共掌握 49.33%的投票权。

贝壳管理层稳定，核心成员具备丰富行业经验。贝壳现任董事会主席兼 CEO 彭永东 为公司联合创始人，2010 年从 IBM 顾问身份转入链家，主导线上化与平台化转型， 是贝壳数字化战略的关键推动者。执行董事单一刚于 2007 年加入，深度参与公司战 略拓展。首席财务官徐涛 2016 年加入公司，具备丰富互联网企业财务管理经验，曾 任职滴滴、商汤等。执行董事徐万刚，曾任四川伊诚总经理，于 2015 年链家收购后 加入，历任 COO、事业群总负责人。

3.财务状况：多元业务驱动营收增长，家装租赁成新引擎

多元业务助力营收稳步增长。2024 年公司实现总营收 934.57 亿元，同比+20.2%。分 业务板块来看，存量房和新房业务为主要收入来源，分别贡献 30.2%、36.0%；家装 家居业务、房屋租赁服务快速增长，同比分别+36.1%、+135.0%，收入占比分别达到 15.8%、15.3%。 GTV 稳中有升，市占率持续扩大。自 2018 年贝壳平台成立以来，公司 GTV 从 2018 年 的 11531 亿元增长至 2021 年的 38536 亿元，2022 年受市场影响有所回落，随后恢复 增长，2024 年 GTV 为 33494 亿元，同比+6.6%。得益于贝壳平台的渠道力不断增强， 公司新房、二手房市占率分别从 2018 年的 2.2%、12.6%提升至 2024 年的 11.4%、 31.0%。

毛利润结构优化，家装业务贡献提升。2024 年公司实现毛利润 229.44 亿元，同比 +5.6%，毛利率达 24.6%，同比下降 3.4pct，主要是因为贡献利润率较高的存量房业 务占收入的比重下降，同时经纪人成本有所增长。分业务板块来看，一二手房经纪业 务仍为核心利润来源，2024 年存量房、新房业务毛利占比分别为 43.6%、29.9%；家 装家居业务毛利同比+44.3%，毛利占比提升至 16.2%，房屋租赁业务贡献毛利规模较 小，增长潜力可期。 收入结构扰动影响净利润表现。2024 年，公司净利润 40.78 亿元，同比-30.8%，主 要受毛利率下滑及递延税影响。净利率为 4.4%，同比-3.2pct，主要是因为收入结构 变化，盈利能力较低的房屋租赁业务收入占比提升至 15.3%；经调整净利润为 72.11 亿元，同比-26.4%，经调整净利率为 7.7%。

运营费用率持续下降，成本管控效果显现。公司运营费用已连续 2 年保持改善，剔除 股份支付薪酬费用影响后，2024 年运营费用率为 18.0%，同比略有下降。运营费用 中，销售费用率因新业务拓展及市场环境变化有所波动；管理费用率 2019 年之后得 到显著改善，至 2024 年首次降至 10%以下；研发费用在平台成立初期有所上升，平 台稳定后逐步降至 2024 年的 2.4%。公司积极调整门店布局，链家门店的平均成本连 续 2 年下降，门店效率持续提升，单店 GTV 从 2018 年的 1.21 亿元提升至 2024 年的 1.97 亿元。

营业外收入占比提升，利息及投资收益为主力来源。公司营业外收入主要包括利息 收入、投资相关收益、政府补助等，2024 年营业外收入总计 31.1 亿元，占税前利润 的 45.2%，较 2023 年提升 6.0pct。得益于公司充裕的现金与理财配置，利息收入由 2019 年的 2.3 亿元增长至 2024 年的 12.6 亿元；政府补助、投资相关收益随市场环 境及政策更替有所波动。