公募REITs经营业绩及项目运营情况如何？

多数产业园底层资产整体出租率出现下滑，经营面临一定压力。

一、经营业绩表现

在 2024 年宏观经济弱复苏背景下，受产业园区租赁需求不足、极端天气扰动运营等多重 因素影响，REITs 整体业绩面临压力，但顺应政策导向的消费基础设施、保租房等业态展 现出结构性韧性。从同比变动来看，产业园区中仅 1 只 REITs 产品的营业收入和 EBITDA 同比实现增长，其余 6 只均出现不同程度的下滑。高速公路板块，8 只 REITs 的营收和 EBITDA 均较 2023 年下降，其中 2 只 REITs 的 EBITDA 由正转负。保租房板块整体经营 较为稳健，营收及 EBITDA 较去年平均增长 0.5%、3%。 虽然经营有所承压，但整体业绩完成度较高。多数 REITs 的业绩完成度高于 85%，其中 营业收入完成度均值高达 100%。分行业来看，保租房和消费类 REITs 表现较为突出， EBITDA 完成度分别高达 121%和 108%。市政环保、仓储物流及能源行业表现各异，不 同 REITs 标的之间因经营情况不同，业绩同比变动及完成度分化明显。如市政环保中的富 国首创水务 REIT 营收同比增长 1%，而中航首钢绿能 REIT 营收同比减少 11%。

可供分配金额基本符合预测，为 REITs 产品的稳健分红提供了强有力的支撑。共有 30 只 公募 REITs 在招募说明书中提供了 2024 年可供分配金额的预测值，其中 21 只实现超额 完成，其中招商基金蛇口租赁住房 REIT 完成度高达 121%。除消费（99.3%）和产业园 区（99.8%）外，其余行业可供分配金额平均完成度均超 100%。

二、项目运营情况

2.1 产业园区

多数产业园底层资产整体出租率出现下滑，经营面临一定压力。9 只存在可比口径数据的 产业园 REITs 中，有 6 只 REITs 底层项目的整体出租率较 2023 年下降。其中，项目资产 位于杭州的华夏和达高科 REIT 整体出租率较去年下滑超 10 个百分点，而位于苏州的东 吴苏园产业 REIT 整体出租率下滑幅度亦较大，为 8 个百分点，其余项目同比下滑幅度基 本保持在 5 个百分点以内。 部分一线城市项目“以价换量”效果明显。面对空置率提升以及新增供应加剧的竞争压力， 部分产业园 REITs 项目主动采取“降价提量”策略应对，如建信中关村 REIT 将整体租金从 5.72 元/平/天下降至 4.71 元/平/天，出租率较 2023 年末提升了 8.3 个百分点。此外，华安张 江产业园 REIT 整体租金同比下滑 2.3%，但其出租率从 72%大幅提升至 92%。多数二线城市 目前租金价格整体较为稳定，变动幅度低于 2%，但出租率下滑幅度较大，未来不排除通过“以 价换量”的方式稳定出租率。

2.2 保租房

保租房 REITs 底层项目整体出租率较高，经营相对稳健。2024 年末，5 只保租房 REITs 期末出租率均高于 90%，中金厦门安居 REIT 基本接近满租状态，仅招商基金蛇口租赁住 房 REIT 出租率为 79%，主因林下项目重要现金流提供方到期退租，截至 2025 年 3 月 3 日 林下项目出租率已从 2024 年末的 70.37%升至 82.36%。就租金价格而言，保租房的租金 价格受政府监管，通常低于同一区域市场水平，因此租金价格通常较为稳定。2024 年，4 只保租房 REITs 的整体租金水平小幅上涨，仅华夏基金华润有巢 REIT 的租金价格同比变 动幅度超 5%，或由于底层项目为市场化运营，受区域市场供需影响较大，租金水平有所 下滑。

2.3 仓储物流

受仓储物流行业供需端因素影响，市场短期内面临调整压力，2024 年底层资产出租率及租金水平均出现波动。具体来看，红土创新盐田港 REIT 期末出租率下滑 1.8 个百分点至 94%，而仓库的整体租金水平亦较 2023 年同比下滑 2.3%，主要由于以欧美贸易为主的盐 田综合保税区在进出口贸易形势波动影响下面临仓储物流空仓增加等问题，管理人及运营 管理机构及时对价格体系进行了调整；中金普洛斯 REIT 底层资产整体租金水平同比下滑 明显，系京津冀、长三角城市群新增项目入市对供给端造成压力，通过“以价换量”来稳 定出租率，年报数据显示，若考虑已签订租赁协议但尚未起租的面积后出租率为 92.07%， 较 2023 年末小幅增长；嘉实京东仓储 REIT 经营表现较优，期末出租率呈现满租状态且 租金价格保持稳定。

2.4 消费基础设施

在消费品以旧换新及一揽子增量政策的带动下，2024 年我国消费市场实现稳步增长，受 益于此，消费类 REITs 底层资产经营情况良好。2024 年末，7 只消费类 REITs 底层资产 整体出租率均高于 95%，其中华夏华润商业 REIT 出租率高达 99%。此外，租金收缴率亦 维持高位，华夏华润商业 REIT、华安百联消费 REIT 及华夏首创奥莱 REIT 均为全额收缴。 剩余租期数据显示，嘉实物美消费 REIT 底层资产的剩余租期最长，为 7.33 年，而华夏首 创奥莱 REIT 的剩余租期不超 2 年。

2.5 高速公路

2024 年，受节假日免费天数增加、宏观经济缓慢修复、恶劣天气等因素影响，高速公路 REITs 底层资产经营整体承压，多数项目车流量和通行费收入双双下跌。具体来看，9 只 REITs 披露了车流量同比变化数据，其中仅浙商沪杭甬 REIT 和华泰江苏交控 REIT 的车 流量环比正增，后者主要系重大节假日出行的客车流量增速较快。从通行费收入来看，10 只具有可比口径的 REITs 项目均同比下滑，浙商沪杭甬 REIT 较 2023 年小幅下降 1%， 其余项目下滑幅度在 5%-8%内，仅中金安徽交控下滑超 14%，主要因周边相邻路段改扩 建分流影响，车流量亦下滑 13%。

2.6 市政环保

中航首钢绿能 REIT 底层项目主要产品包括生活垃圾处置服务、厨余垃圾收运处置服务、 电力销售三部分。2024 年，全市生活垃圾焚烧处理能力逐步转向冗余，主管部门对生活 垃圾物流作出的调整对本基础设施项目造成一定影响，全年生活垃圾处理量较 2023 年下 降 14.11%，由此导致的发电量亦下滑 9.35%，而厨余垃圾处置量有所增加。

富国首创水务 REIT 底层项目运营效率有所提升。2024 年，合肥及深圳的污水处理厂污 水处理量总体呈上升趋势，分别同比增加 5.78%和 5.72%，且合肥的产能利用率攀升至 80%以上，深圳的三个水厂产能利用率相对更高，均不低于 93%。

2.7 能源基础设施

能源行业不同项目之间分化明显。具体来看，鹏华深圳能源项目呈现“量价齐跌”的特征， 发电量/结算电量、结算电价分别较 2023 年下滑 7.2%和 11.5%，主要受西南地区降水、 一次能源价格下降、市场供需偏宽松等因素影响所致；中信建投国家电投新能源 REIT 底 层项目 2024 年发电量同比增加，主要由于基础设施项目所在区域风速较去年同期有所提 高；而中航京能光伏 REIT 底层项目若经年化处理后，结算电量同比下滑超 7.6%，主因 江山永宸项目受自然条件变化、电力供需不平衡等因素影响，而结算电价下跌主要源于市 场化交易电价波动影响。