公募REITs各类型业绩表现及市场展望分析

预计市场规模还有 10-23 倍扩容空间。

1.资产类型表现分化

产业园：供需矛盾凸显

从已上市的产业园 REITs 营业收入来看，基于可比数据，所有产业园REITs营收均出现了不同程度的下滑。华安张江产业园 REIT、建信中关村REIT 营收同比下降幅度最大，同比均下降 18%，其次为华夏和达高科REIT（-15%）、东吴苏园产业 REIT（-14%）。

产业园 REITs 的营业收入主要来源于租金收入、物业管理费收入和停车费收入，其中以租金收入为主，在既定的可租赁面积下，租金收入取决于底层资产的出租率与租金水平的表现。从租金水平和出租率的动态变化来看，核心驱动因素既包括区域市场的变化，也包括产业园区自身的出租稳定性体征。2025 年一季度，市场供需失衡导致租金水平普遍承压，多数项目采取“以价换量、降价促租”策略。分底层物业类型来看，工业厂房（临港创新、东久新经济、中金联东）的出租率水平较为稳定，维持在 90%以上；研发办公出租率和租金水平则多有下滑。后续随着多地新增供应集中入市，而企业扩租需求持续低迷，产业园REITs 的租金和出租率可能继续承压。

仓储物流：优质项目运营稳健

从已上市的仓储物流 REITs 营业收入来看，所有仓储物流REITs 营收较去年同期相比均有下滑：中金普洛斯 REIT、红土创新盐田港REIT、嘉实京东仓储REIT营收分别下降 9%、8%、1%。 从环比变化情况来看，红土创新盐田港REIT 在连续三季度营收下滑后回暖。

从运营情况来看，仓储物流板块内部有一定分化，头部项目运营相对稳健，以中金普洛斯 REIT 为例，其持有的 10 个仓储物流园通过市场化的稳健运营，整体期末平均签约出租率超过 90%，底层资产出租率表现强韧，多区域布局、多资产组合、多元化租户构成策略的优势凸显。而去年新上市的项目华泰宝湾物流REIT，出租率和租金水平均有下滑，反映出一定的经营压力。

消费：营收表现亮眼

受益于一季度消费潜力释放，消费类 REITs 今年以来营收增速表现亮眼。今年一季度消费市场社会消费品零售总额继续增长，社会消费品零售总额同比增长4.6%，比去年全年加快 1.1 个百分点。当前上市消费REITs 已经增至8 只，包括购物中心（6 只）、社区商业（1 只）、农贸市场（1 只）。一季度所有消费REITs营收同比均有显著提升：嘉实物美消费 REIT、华夏华润商业REIT、华夏金茂商业REIT 今年一季度营收分别同比增长 30%、82%、61%。

从消费 REITs 披露的出租率和租金水平来看，出租率总体表现相对稳定且维持高位，尤其是核心城市的优质资产出租率保持在较高水平，如成都大悦城、青岛万象城、长沙览秀城的出租率均达到 98%以上。租金方面，华夏金茂商业REIT的租金明显上涨，而中金印力消费 REIT、嘉实物美消费REIT 租金水平则出现下跌。

保障房：优质资产仍具韧性

受到租金定价优势与需求韧性因素影响，保障房 REITs 表现相对稳健。从一季度营收表现来看，中金厦门安居 REIT、华夏北京保障房REIT 同比增长3%、2%；红土创新深圳安居 REIT、华润有巢 REIT、国君城投宽庭保租房REIT 分别同比下降1%、1%、2%。

从保障房各项目总体运营情况来看，保租房维持高出租率。中金厦门安居REIT出租率维持在 99%以上高位，但同比小幅下降 0.14 个百分点，租金水平同比上升3.1%；红土创新深圳安居 REIT 同样实现量价齐升；但国君城投宽庭REIT出现量价齐跌困境。

交通：分化较大，底层资产单一

交通 REITs 表现有所分化，从一季度营收表现来看，华泰江苏交控REIT（+16%）、中金安徽交控 REIT（+6%）、华夏越秀高速 REIT(+3%)同比实现正增长；浙商沪杭甬 REIT（-1%）、平安广州广河 REIT（-2%）、国金中国铁建REIT(-11%)、中金山东高速 REIT（-12%）营收跟去年同期相比下降。

目前交通基础设施 REITs 中，高速公路资产占主要地位。从日均车流量这一指标来看，华夏中国交建 REIT、华夏越秀高速 REIT、中金安徽交控REIT 日均车流量分别实现 18%、14%、11%的同比增长，华泰江苏交控REIT 日均通行费收入增速达到 19%。整体来看，优于高速公路费率主要由地方政府自行定价，高速公路自身项目运营影响有限，影响高速公路收入的主要因素仍来自车流量，一季度受益于春节假期出行需求，多数项目车流量环比上升明显。

生态环保：运营压力尚存

目前上市的生态环保 REITs 有 2 只：中航首钢绿能REIT 和富国首创水务REIT，两只 REITs 一季度营收均有所下滑，中航首钢绿能REIT 同比下降0.4%，富国首创水务同比下降 8%。

中航首钢绿能 REIT 的收入主要来源包括垃圾处置费收入和供电（供热）收入，富国首创水务REIT收入来源主要为污水处理收入，因此生态环保REITs收入与污水、垃圾处理量正相关。2025 年一季度，中航首钢绿能REIT 生活垃圾处理量同比下降 9.2%，生活垃圾处理产能利用率同比下降 0.02 个百分点；富国首创水务污水处理量同比下降 6.4%，产能利用率则同比下降 4.43 个百分点。

能源：竞争加剧，波动较大

能源 REITs 一季度营收也有较大程度下滑，从一季度营收表现来看，中信建投国家电投新能源 REIT 同比下降 16%，鹏华深圳能源同比下降17%.中航京能光伏REIT同比下降 21%。

从商业模式来看，能源基础设施项目收入受到多方面因素影响，不考虑个项目在运营效率方面的差异，项目盈利能力主要取决于发电量、上网电价、初始投资成本，其中发电量又取决于项目的装机容量和利用小时数。一方面，能源REITs依赖自然条件，极端天气（如光照不足、风力减弱）都会导致发电量波动；另一方面，新能源发电从“保量保价”的政府兜底模式转向“不保价不保量”的市场化竞争模式，市场化电价竞争加剧，部分项目收益空间被压缩。整体来看，2025年一季度能源 REITs 运营情况普遍表现不佳，后续受到政策影响，预计能源REITs收益波动性依然较大。

2.市场展望：方兴未艾，万亿赛道可期

预计市场规模还有 10-23 倍扩容空间

REITs 作为我国的新兴投资品种，当前市场规模偏小，流动性偏弱。随着我国基础设施和不动产行业从增量发展阶段进入存量发展，由粗放式发展进入高质量发展，公募 REITs 作为盘活存量资产的重要方式之一，战略意义变得愈发重要。2024年国家发改委发布的“1014 号文”之后，REITs 进入常态化发行阶段，供给端的发行速度提速。我们以 REITs 发展较为成熟的美国和日本市场作为参考，分别以GDP 和上市公司总市值为锚，或以近十年我国基础设施投资完成额2%的资产证券化率进行估算，我们推算中国 REITs 市场规模约在2.1 万亿-4.5 万亿元，跟当前1900 亿市值相比，市场规模还有 10-23 倍扩容空间。

底层资产多元化是大势所趋

从细分的资产类型来看，我国 REITs 底层资产多元化程度仍弱于成熟市场。世界目前主要 REITs 市场底层资产都十分丰富，以美国为例，根据投资标的不同，分为资产 REITs 和抵押 REITs，资产 REITs 直接投资病持有不动产，抵押REITs不直接投资不动产，而是投资不动产抵押贷款或者其他证券化产品，贷款利息是主要收入来源。从美国上市 REITs 数据来看，资产 REITs 占主要地位，底层资产分类包括 11 种类型。 2024 年国家发改委发布的“1014 号文”放宽了公募REITs 行业准入标准,新规明确了 13 个行业范围，新增养老设施，并拓展了存量REITs 行业的细分方向，如交通基础设施未来可囊括铁路、机场等。今年以来，市场也迎来多个首单项目，如首单农贸市场公募 REIT、首单医药仓储物流设施 REIT 等，首单数据中心类REIT也已经上报。

从中美 REITs 市值分布来看，当前美国市值占比最高三类分别为多元化资产（16%）、零售（14%）、住宅（13%），中国 REITs 市值占比最高的三类依次为交通（33%）、消费（17%）、产业园（16%）。