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公募REITs2025年一季报全透视：韧性领航，分红突围。一季度业绩回顾：整体表现稳健，分红积极性提升。2025 年一季度，公募 REITs62 只上市产品共实现营业收入 47.79 亿元，实现净利润 8.4 亿元，剔 除新上市项目，基于可比口径，一季度营业收入同比下降 3%，环比下降 2%； 净利润同比下降 14%，环比增长 144%。其中 55 只产品实现盈利，占比为 89%。 年初至今，公募 REITs 总分红金额达到 38.29 亿元，是去年同期的 1.29 倍， 其中有 10 只 REITs 产品分红超过 1 亿元，分红金额最多的三只分别为中信 建投国家电投新能源 REIT（4.16 亿元）、中金安徽交控 REIT（3.08 亿元）、 平安宁波交投 REIT（2.60 亿元）。

年初至今，公募 REITs 在不确定性因素加大的环境中表现出较强韧性。中证 REITs 指数涨幅为 7.5%，跑赢主要股债指数，受益于政策推动，截至 2025 年 5 月 7 日，公募 REITs 总市值达到 1904 亿元，较去年年末增长 350 亿元。 从不同项目属性来看，今年产权类、特许经营权类 REITs 涨幅分别为 13%、 10%；从不同项目类型来看，各类型涨幅依次为：消费类（27%）、保障房（12%）、 交通（11%）、产业园（10%）、水利设施（10%）、能源（9%）、仓储物流 （9%）、生态环保（2%）。

政策与市场红利共振，消费 REITs 表现领跑市场。分项目类型来看，今年以 来，受益于“扩内需、促销费”政策及消费 REITs 底层资产的优异表现，消 费类 REITs 业绩领跑市场，营收、净利润增速均位居前列。今年以来消费类 REITS 二级市场涨幅也同样领先。从已上市 REITs 今年二级市场表现来看， 截至 2025 年 5 月 9 日，61%涨幅超过 10%，27%涨幅超过 20%，涨幅排名前三 的均为消费 REITs：华安百联消费 REIT(43.49%)、华夏大悦城商业 REIT （41.54%）、华夏首创奥莱 REIT(40.45%)。消费 REITs 出租率总体表现相对 稳定且维持高位，尤其是核心城市的优质资产出租率保持在较高水平。

行业发展方兴未艾，底层资产多元化是大势所趋。2024 年国家发改委发布的 “1014 号文”之后，REITs 进入常态化发行阶段，供给端的发行速度提速。 我们推算中国 REITs 市场规模约在 2.1 万亿-4.5 万亿元，跟当前相比还有 10-23 倍扩容空间，从细分的资产类型来看，我国 REITs 多元化程度仍弱于 成熟市场。从中美 REITs 市值分布来看，当前美国市值占比最高三类分别为 多元化资产（16%）、零售（14%）、住宅（13%），中国 REITs 市值占比最 高的三类依次为交通（33%）、消费（17%）、产业园（16%）。