中国公募REITs一级及二级市场现状如何？

27 只公募 REITs 上市以来累计涨跌幅为 2.29%，累计全收益（包含了可供分配金额）为7.34%，整体表现较好，但各 REIT 之间分化较大。

1.一级市场：网下配售竞争激烈，机构自营/保险资金为主要参与方

2021 年以来，我国 REITs 共发行 908.92 亿元。按照项目属性来看，特许经营类REITs 发行576.93亿元、产权类 REITs 发行 331.99 亿元。2021-23 年，特许经营类 REITs 发行规模占比有逐年提升的趋势。

REITs 的一级市场参与方式包括战略投资者配售、网下投资者配售和公众认购。根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》，项目原始权益人或其同一控制下的关联方参与基础设施基金份额战略配售的比例合计不得低于基金份额发售数量的 20%，其中基金份额发售总量的 20%限售期为60 个月，超过20%部分限售期为 36 个月。其他专业机构投资者可参与网下配售，配售比例由基金管理人合理确定，限售期为12 个月。扣除向战略投资者配售部分以后，剩余份额向网下投资者发售比例不得低于公开发售数量的70%。从已发行项目来看，战略配售及网下配售占据绝大部分比例，全部 REITs 项目的战略、网下、公众份额占比为 67.8%、22.7%、9.4%。按照项目属性来看，特许经营类 REITs 的战略配售比例较高，产权类REITs的网下配售比例较高。特许经营权类 REITs 的战略、网下和公众份额占比为74.4%、18.3%和7.3%，而产权类 REITs 则分别为 63.3%、25.8%、10.9%。

我们按照 REITs 上市时间对 REITs 进行批次划分，2021.6.21 上市的为第一批，2021.6.22 至2022.6.21上市的为第二批，2022.6.22 及之后上市的为第三批。各批次之间战略、网下、公众份额占比无较大差异，基本保持 70%、20%、10%左右的比例。

REITs 的网下配售过程中，投资者竞争较为激烈，认购倍数升高趋势较快。按项目属性来看，产权类REITs 的平均认购倍数为 91.97x，高于特许经营类的 48.23x。按上市批次来看，第一批平均认购倍数为8.91x，第二批为 46.99x，第三批为 85.70x。REITs 认购倍数的快速上升，一方面系 REITs 市场本身保持发展、受关注程度逐渐提升，另一方面也与股票、债券等金融资产在 2022 年以来波动程度加大，而网下配售REITs有较好的确定性收益有关。上市公募 REITs 的初始 IRR 基本都在 5%以上，第一批、第二批、第三批的平均初始 IRR 分别为 6.49%、6.54%、6.90%，可以为获配机构提供较高且稳定的收益。

REITs 的网下配售吸引了众多类型的投资者参与，其中以机构自营资金和保险资金为主，保险资金配售占比有逐渐提升的趋势。特许经营类 REITs 和产权类 REITs 的网下配售投资者类型及占比差异不大，特许经营类 REITs 中保险资金+机构自营占比合计 80.1%，产权类 REITs 中二者合计占比76.2%。分批次来看，第一批中保险资金、机构自营资金占比分别为 13.0%、65.6%，第二批中占比分别为34.9%、37.7%，第三批中占比分别为 50.3%、29.6%。REITs 产品存续期限较长、初始 IRR 较高，非常符合长久期的保险资金的投资目标，因此保险资金参与网下配售的比例呈逐渐提升的趋势。

REITs 项目储备方面，截至 4 月 24 日，共有 2 只首发 REITs 处于已反馈状态，分别是中金湖北科投光谷产园及中金山高高速，两只均拟在上交所上市。

除一级市场首发以外，扩募也是基础设施项目通过 REITs 形式上市的重要手段。2022 年5 月，沪深交易所发布《公开募集基础设施证券投资基金业务指引第 3 号—新购入基础设施项目（试行）》，对已上市公募 REITs 的扩募的原则和条件、程序、信息管理、发售等内容进行了规范。截至4 月24 日，已有5只REITs公告扩募，其中 4 只扩募资产已上市。

2. 二级市场：流通市值稳步增长，解禁未明显影响REITs 价格

网下配售投资者解禁使得公募 REITs 流通市值明显增加，但基金价格未见明显波动。2022 年 6 月 21 日，参与首批上市 9 只公募 REITs 网下配售的投资者限售期截止，上市公募REITs总流通市值由解禁前的不足 150 亿元蹿升至 250 亿元以上。截至 2023 年 4 月 24 日，上市公募REITs 总流通市值 383.15 亿元。分项目属性来看，特许经营类 REITs 流通市值 169.32 亿元、占比44.2%，产权类REITs流通市值 213.83 亿元、占比 55.8%。分资产类型来看，生态环保、能源、交通设施、保障房、产业园区及仓储物流的流通市值占比分别为 4.7%、10.6%、32.6%、5.7%、25.1%及 21.3%，交通设施、产业园区和仓储物流是占比超过 20%的板块。

27 只公募 REITs 上市以来累计涨跌幅为 2.29%，累计全收益（包含了可供分配金额）为7.34%，整体表现较好，但各 REIT 之间分化较大。 解禁前后，公募 REITs 价格未见明显波动。我们统计了首批上市的 9 只公募REITs 在上市前后的价格变化，发现他们的价格在解禁前后保持平稳。由于参与公募 REITs 网下配售的投资者，以机构自营和保险资金居多，这些资金往往更注重长期收益，并且在获得配售时便已收获较高的初始IRR，因此在解禁后出售获配 REITs 的动力较小。回顾我们之前分析的网下配售投资者结构的变化，保险资金占比呈提升趋势，因此我们判断此后公募 REITs 的网下配售份额解禁时，REITs 价格也不会出现明显波动。至于战略投资者，其限售期为 60 个月或 36 个月，目前尚未有上市公募 REITs 达到相应解禁条件。

上市公募 REITs 日均成交额维持在 4 亿元左右，换手率在 0.4%上下波动。REITs 日均换手率与A股日均换手率无较大关联性，甚至有时会出现背离。与 A 股市场相比，REITs 市场当前整体规模较小，流通规模更小，故而换手率波动相对较大。伴随 REITs 规模逐步扩大，我们预计 REITs 换手率将渐趋平稳。