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REITs专题报告：风险收益比良好的大类资产配置利器。国际经验表明，REITs 是风险收益比良好的大类资产之一。以美国为例， REITs 呈现出时间越长、年化回报越高的特点，近 40 年年化回报高达 10.68%， 超越同时期道琼斯工业、纳斯达克综指及罗素 2000 等股指。同时，REITs 还呈现出时间越长、年化回报的波动率越低的特点，近 40 年的波动率为 17.45%，低于纳斯达克系列指数和罗素 2000 系列指数，略高于标普 500 系 列指数。此外，REITs 与股市、债市表现相关度较低。香港、日本、新加坡 等亚洲市场的 REITs 近 10 年来年化回报在 10%左右，亦处于较高水平。

我国公募 REITs 的发展较快。REITs 采用“公募+ABS”架构发行，2021 年 6 月首批 9 只公募 REITs 上市，迄今已有 27 只上市、发行规模达 908.92 亿元。交易所公告 2 只储备中。项目属性分为特许经营类和产权类，底层资 产类型包括交通设施、产业园区、保障房等六大类。REITs 一级市场参与方 式包括战略配售、网下配售和公众认购，截至当前占比为 67.8%、22.7%、 9.4%。一级市场认购火热，第一、二、三批认购倍数达 8.91x、46.99x、85.70x， 主因 REITs 初始 IRR 较高，符合长久期资金投资目标。二级市场方面，27 只公募 REITs 上市以来累计涨跌幅为 2.29%，累计全收益为 7.34%，整体表 现较好，但各 REIT 之间分化较大。首批上市的 9 只 REITs，其网下配售投 资者解禁期已过，但解禁未对价格造成明显影响。

营收及可供分配金额完成度较高，估值分化较大。投资者青睐 REITs 主 要还是看重其稳定的较高收益，2022 年营收及可供分配金额完成度分别为 96.5%、106.1%，符合预期。部分 REITs 的完成度较低，系 2022 年疫情冲击 等短期因素影响，REITs 基本经营长期可保持稳健。REITs 的估值方法包括 绝对估值（评估价值、反算 IRR）和相对估值（P/FFO、派息率、P/NAV 等）