公募REITs持有人集中度与结构分析

机构集中度持续提升。

整体来看，公募 REITs 持有人集中度提高，25 年中报披露的持有人户数相较 24 年年报平 均下降 25.8%，户均持有份额增加 5.89%，机构投资者占比持续上升。据 25 年中报，机构 投资者占比创历史新高，达 97.21%，机构投资者占比已连续 2 年提升，个人投资者占比 2.79%。仅有 3 只公募 REITs 的个人投资者占比超过 10%，其中超过 10%的有中航首钢绿 能（17.26%）、富国首创水务（15.96%）、建信中关村（11.21%）。对比 24 年年报，28 只 REITs 机构投资者占比提升，22 只 REITs 机构占比下滑。分行业来看，除市政环保类机构 投资者占比低于 90%以外，其他各行业基本都在 95%及以上，消费、保租房、能源机构投 资者占比高达 98%以上。

从 25 年中报披露的前十大机构持有人数据来看，原始权益人及关联方的配置占比较大，占 总市值的 36.89%；其次，券商自营为配置 REITs 的绝对机构主力，占比 15.55%；保险资 金和产业资本次之，分别占比 6.53%和 4.15%，其余各类机构配置比例均低于 2%，私募基 金、信托计划、券商资管配置比例均在 1.5%左右；基金专户、信托自营、保险资管再次之， 占比 0.5%-1%之间，其余还有少量银行理财、不良资产管理公司和期货。相较 24 年年报， 券商自营继续进行了较大规模增持，占比增加 1.64pct，其余机构占比多数下降，其中原始 权益人及关联方占比下降 2.65pct，保险资金、产业资本、信托计划、私募基金占比下滑或 达到 0.6pct。

流通盘中，券商自营是第一大流通盘机构投资者，占比 23.76%远超其他机构，券商自营交 易较为灵活，对于二级市场价格影响较大；其次是保险资金，占比为 9.79%，再次为原始 权益人、个人和产业资本，占比分别为 5.60%、5.43%和 5.03%。无论是流通盘还是非流 通盘，券商自营均是第一大持有人，且规模占比边际均提升。流通盘中产业资本规模也有 提升，保险资金、券商资管、信托计划、私募基金占比下滑超过 0.5pct。

从总持仓市值占比看机构投资偏好，经营权类原始权益人及关联方配置比例均在 60%以上， 其他机构配置较少，产权类原始权益人及关联方配置比例有明显下降，处于 39%-55%之间 不等。券商自营对各类底层资产配置相对均匀，持仓比例均在 20%左右，投资相对分散， 于券商而言，其一券商有做市需求，其二券商多部门参与 REITs 发行也便于自营一级认购， 另外 OCI 会计计量与非权益基金监管均利好券商配置 REITs。消费、仓储物流和保租房是 保险资金的三大重仓行业，配置平均占比分别为 15.5%、14.1%和 10.4%，但保险资金对 于经营权和产业园区持仓在 4-7%之间。产业资本偏好产业园、仓储物流、消费，投资具有 针对性，仅对于个别 REIT 配置比例较高，如易方达广开产园 REIT、中金印力消费 REIT、 中航首钢绿能 REIT、华夏和达高科 REIT，配置占比分别为 43.70%、31.24%、20.00%、 20.00%。信托计划偏好消费、仓储、产业园区，配置占比均为 3.5%左右，但对能源和市 政环保配置极低，配置相对不够均衡。私募基金更加偏好仓储和产业园，配置比例在 4%以 上，其次是保租房。券商资管相对偏好市政环保、仓储物流、高速公路类 REITs，配置比 例超过 2%。公募基金或专户对能源配置比例较高达 2.6%。保险资管更偏好仓储、保租房和市政环保，信托自营主要配置消费、保租房和仓储。 流通盘中，相比于所有份额，机构持仓特征基本一致，主要有以下几点不同：1、原始权益 人及关联方在流通份额中主要是限售期 3 年已解禁得份额，主要是高速和产业园区；2、产 业资本持有消费 REITs 比例显著提升；3、券商资管持有仓储物流比例提升；4、信托计划 持有产业园区流通份额大幅下降；5、信托自营持有保租房比例提升较多。

对比 2025 年中报和 2024 年年报持有人数据，有如下特点： 1、 券商自营活跃性显著提升，但对各类资产增配偏好分化，对产业园、仓储物流此类风 险资产增持较多，而对市政环保的配置比例则明显下降。 2、 保险资金追求稳定性和绝对收益，高分红稳健资产对保险资金具有持续吸引力，对基 本面判断相对谨慎，整体上对市政环保和能源板块小幅增持，而对仓储物流、产业园 等基本面有所承压的板块进行了减持。 3、 产业资本涉及产融结合，但上半年除对能源板块的配置占比稍有增长外，其余各板块 均有所下降。 4、 券商资管、基金专户、保险资管对 REITs 的配置有减少，或与 REITs 过去一年累积涨 幅较高，部分委托人卖出兑现收益有关。 5、 产业园、仓储物流受地产周期影响较大，机构间增减持行为有所差异，或反映出其对 基本面修复预期的不同，私募基金增持产业园，减持仓储物流，信托计划则增持产业 园、仓储物流，保险资金对这两类资产均进行了减持。

券商自营整体增配较大，尤其是对产业园、仓储增持较多，分别增配 8.37pct 和 6.33pct 。 保险资金增持市政环保和能源，分别为 1.33pct 和 1.16pct，大幅减持仓储物流 4.00pct。产 业资本对能源增持 0.37pct。信托计划增持仓储物流 2.56pct，减持消费 2.45pct。私募基金 增持消费、产业园，分别为 0.25pct 和 0.32pct，减持保租房 1.21pct，减持高速 1.66pct。 券商资管减持仓储物流 3.80pct、增持市政环保 2.13pct。基金专户减消费 1.52pct。